未来20年 房产还会是最有效的财富保值工具吗？

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有人说，在过去的20年里，只有几种商品或项目的表现超过了通货膨胀:

京沪地产、腾讯股票、上海牌照。

普通人很难抓住股票并定期持有，所以牌照不是正常流通的商品。所以对于普通人来说:

在过去的20年里，年化回报率接近15%的京沪房地产会成为未来财富保值的有效手段吗？其他城市呢？

今天，有了这些问题，[数据室]仔细分析了房价上涨的原因和未来可能的趋势。

结论

首先抛出结论:

1.未来，中国的房价将是一个两级分化的市场；

2.人口流入城市的房地产仍将是普通人最有效的财富保值工具；

3.远离充满童年记忆的家乡，那毕竟是财富的坟墓。

下面的[数据室]会给你逐一仔细分析原因:

首先，城市化远未完成

根据国家统计局2016年发布的数据，城市人口占总人口的比例(城市化率)为57.35%。

然而，2013年，中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合出版了《城市蓝皮书》，指出我国农业转移人口城市化程度综合指数只有40%左右。2012年，根据中国登记人口计算的城市化率仅为35.29%。如果城镇农业转移人口平均城市化率估计为40%，中国实际完全城市化率仅为42.2%，比国家统计局公布的常住人口城市化率低10.4个百分点。这表明，按照市民化的标准，中国的城市化率被高估了约10个百分点。

按照发达国家的标准，城市化率应该达到70%才能逐步稳定。也就是说，中国还有25%的城市化率要走，按照每年1个百分点的速度，还有20-30年。

与此同时，除了农村地区向城市转移之外，还有小城市向省会转移，从小城市和省会向北方、广州和深圳转移的步伐还将继续。

上图显示了其他国家的房价在与中国当前城市化水平相似的阶段的变化。

一个显著的特点是，几乎所有处于这种城市化水平的国家都经历了房价的大幅上涨。

第二，通货膨胀和货币贬值

首先，我们需要明确一点:

货币贬值是经济发展的常态

货币升值将带来更大的问题

通货膨胀和货币贬值至少有以下好处:

1.促进消费

2.刺激投资

3.缩小贫富差距

我不会谈论前两点。对于货币贬值对穷人还是富人有利，许多人有不同的看法。我的观点是，只要我们的思想与时俱进，通货膨胀和货币贬值对穷人有利，至少可以缩小贫富差距。

想象一下，20年前，100，000和10，000之间有很大的差异，但是现在，100，000和10，000之间的差距非常小。

只要思维不僵化，敢想敢做，并伴随适度的通货膨胀，穷人就能实现与中产阶级和富人的阶级转换。

第三，房地产是和平时期吸收资金的最佳商品

在战争年代，最紧急的是食物和黄金。

在和平时期，什么是最有价值的，土地！

几千年来，情况从未如此

如上所述，货币总是被发行，而且经常是超额发行。然而，在人民币尚未完成国际化的背景下，中国需要消化过多的货币，于是货币库应运而生。

什么可以作为货币储备？股票市场？房地产市场？

实际上，称它为水库是不合适的。应该说，货币排水管是一种可以适当减缓货币流动的工具，它直接导致物价上涨对货币数量飙升的压力。这种工具必须具有易于监管、交易价格高和流通缓慢的特点。

股票具有上面提到的前两个特征，但是它们交易迅速，周转率高，如果大量热钱进入股票市场，就会导致大起大落。

房地产市场不同，因为总价格极高，流通缓慢，而且考虑到金融和日常必需品的属性，容易受到监管。同时，由于其房地产特性，它自然成为财富和金钱的蓄水池(排水管)。

当货币过度发行，经济无法吸收大量财富和货币时，政府可以引导资金流向房地产市场，以避免食品等大宗商品的恶性通胀；

当资金总量不足以支持经济的正常发展时，政府将怎么办？就是继续发行货币。

因此，对于房地产这个水库来说，资本总是源源不断地涌入，这只是一个速度和缓慢的问题。

上图显示了发达国家房价涨跌各种指标的比较。可以发现，房价易涨难跌是世界上的普遍现象。在过去的半个世纪里，各国房价上涨的年份明显超过了房价下跌的年份。

从这个数字可以看出，从1950年到2015年，美国的物价涨幅一直高于cpi涨幅，而且近年来，物价涨幅已接近名义gdp涨幅。

从1950年到2015年，房价上涨了24.8倍，而消费价格指数上涨了9.95倍，名义国内生产总值上涨了28.33倍。也就是说，从长期来看，美国房价表现优于cpi，但略逊于名义gdp。另一个有趣的观察是，这三条曲线从不交叉，并保持基本相似的趋势，也就是说，美国的房价和物价水平朝同一个方向变化，并且与经济的名义增长水平高度相关。

四.不断变化的人口和家庭结构

随着计划生育的自由化和二胎数量的增加，人口流入的大城市不仅要面对人口的流入，还要满足本国人口日益增长的住房需求。

与此同时，家庭数量在不断分裂，未来对房地产的需求仍然很大。有人认为随着年龄的增长，80后将继承并拥有未来的4-5套房，这实际上是不现实的。因为老龄化伴随着人口寿命的增长，当年轻人需要房子的时候，老年人还没有死，房子根本就不能继承。

离婚的速度越来越快，导致单身家庭越来越多，家庭数量进一步增加，对住房的需求越来越大。