风向突变!央行北京分行对楼市表态 为啥不是总部出面

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9月19日晚，房地产市场传来另一个重大消息:央行突然表态支持北京首套住房的浮动利率！

根据中央电视台和其他媒体的报道，是中国人民银行(相当于中央银行北京分行)的业务管理部表达了自己的立场。报告说:

鉴于北京多家银行相继上调首套住房贷款利率，首套住房贷款调整后的利率较基准利率提高了5%-10%，已成为主流现象。中国人民银行业务管理部今天(19日)表示，此次调整抵押贷款利率是我行严格执行北京市房地产市场监管规定和市场利率整体上调的结果。根据市场资本水平的变化和自身资产负债管理的需要，独立行为符合政策要求和导向，得到人民银行业务管理部的积极支持

中国人民银行业务管理部也表示:

从抵押贷款利率的调整时间和调整范围来看，它是各银行根据资本成本的变化、同行业的竞争、自身的市场规模、经营战略和资产负债管理情况而进行的独立调整。一些银行通过提高抵押贷款利率和增加对实体经济的信贷支持，缩小了个人住房贷款业务的规模。

从特定利率的角度来看，银行根据各自的成本进行独立的差异化定价。大银行的资本成本相对较低，第一套住房贷款的利率相对较小，基准利率一般提高5%；中小银行的资本成本压力很大，第一套住房贷款的利率一般比基准利率高10%以上。

中央银行的报告最后说:

从全国来看，除北京外，上海、深圳、南京等地区的商业银行近期纷纷上调首套住房贷款利率，首套住房贷款利率较基准利率提高了5%-10%，这已成为全国房地产市场调控重点城市的普遍现象。

这意味着，中国房地产市场的监管已经进入最严格的阶段，在热点城市买房将受到限制。

有些人可能会问:央行是什么意思？为什么央行总部的人不站出来表示支持全国重点城市首套浮动利率，而“北京分行”却表示支持北京首套浮动利率？

这是有原因的。

如果你继续关注“金融战略”，你会知道今年6月中旬发生了一件事:国务院领导指示国家发展和改革委员会下属的“价格监督检查和反垄断局”采访中国工商银行北京分行(601398)。

原因是北京“银行圈”存在“市场利率定价自律机制”，而“牵头行”是工行北京分行。在这种“自律机制”下，北京各大银行达成了两个“约定”:

一是企业贷款利率“不低于贷款基准利率的0.9倍”；

第二，存款利率上限和第一套房个人贷款利率折扣(降低折扣)达成一致；

当时，国家发展和改革委员会要求北京各银行取消企业贷款利率“不低于基准贷款利率0.9倍”的限制，并说明同意存款利率上限和首套住房个人贷款利率折让的必要性。

6月17日，新华社还播出了一份电子稿，标题为“部分银行首次住房抵押贷款利率上调10%，仅需要者受到影响”。报告说:

监管和控制的目的不应该仅仅是抑制需求。如果你采取“一刀切”的方法，你可能会意外受伤。“只需要买房子的人属于弱势群体，他们应该有能力买得起房子，住得起房子。”

有关方面应介入“金融机构将提高首套住房抵押贷款利率”的做法……以支持刚刚需要购买首套住房的客户的积极性。

由此可见，当时北京的银行并不赞成降低首套住房贷款的贴现率，甚至不赞成提高利率，认为这样会“抑制燃眉之急”。

仅仅三个月后，“中国人民银行营业管理部”通过中央电视台高喊支持北京银行的做法，这显然意味着最高管理层对房地产市场的看法再次调整。

那么，调整的原因是什么？我认为这主要是由于以下原因:

首先，10月中旬将举行一次重要会议，还有一个多月的时间。此时，楼市应该保持稳定，不应该再有波动，尤其是不应该再出现价格反弹。

二是根据国家统计局8月份发布的数据，全国商品房平均消化周期只有5个月，已经明显降低；其中，商品房(不含写字楼和商业营业用房)的消化周期只有3个多月。这非常危险，许多城市可能会出现供应短缺。因此，有必要让房地产市场的成交量下降，等待市场补充库存。

央行通过“北京分行”对北京市场的影响将是“适度的”，但不会扩大。据央视报道，这一说法也适用于深圳、上海、南京等热点城市。

换句话说，央行支持房地产市场有针对性的加息，即使只是需要第一套房，也是不可避免的。这次有针对性的加息有两层含义:第一，加息是针对房地产市场，而不是实体经济；其次，加息的目标是热点城市，而不是整个国家。

央行的这一新声明将使热点城市的楼市交易量迅速进入冬季，因为购房者的购房成本将大幅上升。

贷款500万元，贷款期限30年，商业贷款全部使用，等额本息计算。从之前的10%的利率到今天的5%的增长:

购房者的月供将从25067元增加到27286元，月负担将增加2200多元，累计负担将增加80万元。