买房绝对要听的大实话：瞎买血本无归 买对资产翻倍

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今年7月，我刚刚回到成都参加大学生20周年毕业晚会。顺便说一下，我看了看成都的房子，觉得成都的房价还在空房的带动下上涨。

最初，我对成都武侯区四川大学附近盘古花园的一套200平方米的房子很乐观，报价240万元。不幸的是，外国人在受到限制时不能购买。

为什么我认为成都的房价会每房上涨0？

通过分享你自己迄今为止的房屋买卖经验和你对房价的看法，对你做出房屋买卖的决定可能会有所帮助。

套房一:2001年买的，面积80平方米，总价20万元。当时是首付6万元。当时，它是通过借款5万元购买的，2009年以约30万元的利润售出。

套房二:2006年买的，面积108平方米，总价40多万元。当时首付是13万元。现在，它需要大约200万元来购买，这在十年中增加了四倍。

套房3:2008年购买，面积48平方米，总价40万元。二手房首付为20万元。现在它可以卖到160万元左右，现在还在持有。

第四套房:2014年12月，我以福州市最低房价买的，面积110平方米，总价150万元，首付60万元。当时，股市仍在如火如荼地进行着。

我的朋友嘲笑我。那时，我拿股票钱买房子，甚至我的同学都威胁我。开发商的资金链非常紧，很可能还没有完成。

我刚刚在2017年6月移交了房子。目前，该中介表示，它的售价应该在350万元左右。在过去的两年里，房价确实上涨了。tmd有点疯狂。

但话说回来，当我买它的时候，我真的不知道它现在会涨这么多。如果我知道的话，即使我卖的是铁锅，我也会买更多的。

但是我做了风险评估。

根据当时房子的租金和位置，估计买这房子绝对不会赔钱，即使开发商的资金链断裂，也没问题。

因为开发商是上市公司，而且规模足够大，即使物业关闭，也不会是未完工的，只有另一个开发商会继续开发。

第五套房:2016年9月24日购买，面积34平方米(高5米，精装修房，两把钥匙，分两套出租)，总价70万，首付35万。

万科的房子是在性交最热的时候买的，这真的是抢劫。我找到了一种关系来购买它，否则我根本买不到它。该房屋将于2018年底移交，目前的估价约为100万元。

当时我为什么要买它，因为我了解到附近一套类似的单身公寓的租金可以达到2000元/月，而且房子的位置离万达广场大约2公里。

两套房租一年能收48000元左右。按总价70万元计算，年收益率= 48000/70万=7%，贷款利率为5%。

自从2009年卖掉前两栋房子以来，我家一直在租房子，到现在已经七年多了。如果没有意外，我们将继续租房。

当然，我也租自己的房子。为什么？

房子有两种不同的属性，一种是住在房产中，另一种是投资在物品中。

我记得我买第一套房子时非常兴奋。

但是当我卖掉第一栋房子的时候，我没有任何感觉，但是我的女朋友非常痛苦。直到现在，她有时仍然怀恨在心，因为她觉得她已经卖掉了自己亲手买下并装饰的房子。

我觉得我的家不见了。

这和大多数人必须住在他们买的房子里的感觉完全一样。他们都在寻找一种家的感觉。事实上，这是人性的弱点。

心为天堂，想地狱！

如果你必须在房子里寻找这种家的感觉，那么就让zf或房地产开发商来使用它，然后不要抱怨，一个人愿意战斗，一个人愿意得到，如此而已。

为什么我在房产低迷和疯狂的时候买房子？

因为我有自己的投资和交易原则，这与国家政策和市场环境无关。

对我来说，房子只是投资品种之一，与股票和期货没有什么不同。这只是一个赚钱的工具，与家庭无关。

我现在租的房子很大，面积180平方米，有点贵。然而，从我女儿的小学走到我工作的公司只需要10分钟，所以我的工作和生活可以相对轻松。

我不太明白为什么这么多人必须住在他们买的房子里，然后每天花2-3个小时通勤和接孩子上学。

但是你有没有问过自己:

你真的要这么做吗？

有更好的选择吗？

还是你仍然抱怨社会、政府、房地产开发商...继续住在很远的地方，花几个小时通勤和接孩子？

那么，你想买还是卖房子？你不需要猜测国家的调控政策，也不需要考虑未来房价是涨还是跌。

只需把握两个关键因素:

首先，房子的年租金回报率是多少:年租金回报率=年租金/房价总额？

第二:你购房的资本成本是多少？如果是贷款，就简单地按年利率来计算。如果你有自己的资金，你可以简单地用投资回报进行财务管理。

无论何时房子值得买，都取决于房子的年租金回报率是否大于购房基金的年利率。

购房条件:“房屋年租赁利率”≧您购房资金的年利率≧按中国大陆现行基准贷款利率5%计算，相当于该房屋的市盈率小于等于20倍。

出售条件:该房屋年租金收益率<您购房款年利率的0.4倍，按中国大陆现行5%的基准贷款利率计算，相当于50倍以上的市盈率。

当然，这将根据每个人的资本成本进行调整。如果你的资本成本很低，如果只有2.5%，那么如果市盈率超过100倍，你会考虑卖掉房子。

或者，如果房子的市盈率低于40倍，你会考虑购买，因为你是一个土皇帝，钱太多，投资渠道少。

示例1:

现在有一套总价100万元的房子，月租金可以是4500元。年租金按11个月计算，年租金约为5万元= 4500 * 11个月。

因为每年可能是空半个月，而且每份租赁合同一般都定为一年，所以每次转租都需要半个月的租金作为中介费用。

该房屋(年租金收益率=5万元/100万元=5%)≧2016年中国大陆基准贷款利率= 5%。

第一种情况:如果你没有任何安全的自有资金投资渠道，用30%的首付买下这栋房子是值得投资的。

第二种情况:如果你还可以先付30%的首付，然后用公积金贷款全部买下来，公积金贷款的利率只有3.25%，所以赶快买吧。

因为此套(房屋年租金收益率= 5/100 = 5%) > (2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%)。

第三种情况:如果你需要买一套完整的房子，并且你确信你自己的资金投资的年回报率超过6%，那么你就不需要投资这套房子。

第四种情况:如果房价突然从100万涨到250万，房屋年租金收益率= 5万/250万=2%，远远低于中国大陆公积金2016年贷款利率=3.25%。

相当于市盈率=50倍，你可以考虑卖掉它。例2:

现在，一套房子的总价是100万元，除了房子不在中国大陆，而是在加拿大的多伦多。同样，月租金可以是4500元，年租金大约是50000元= 4500 * 11个月。

因为每年可能是空半个月，而每份租赁合同一般都定为一年，所以每次转租都需要半个月的租金作为中介费用。

然后是这栋房子(年租金收益率= 5/100万元= 5%) ≧加拿大基准贷款利率2016年=约2.5%。

在这种情况下，如果你可以用30%的首付和2.5%的贷款利息购买，你肯定会闭着眼睛买，这就是为什么这么多人去欧洲和美国买房子。

在许多欧美国家，住房贷款的利率比中国低得多，人民币在未来会贬值。在一些国家，扣除每年的财产税后，年租金回报率甚至可以超过5%。

因此，不管事情如何变化，你都可以用这个简单的公式来判断一栋房子是否值得买。还是需要出售？

每个人自己的资金是不同的，他们国家和地区的贷款利率也不同。有些人选择买，有些人选择卖同一栋房子是正常的。

当然，买房有一些预防措施:

买房时要考虑的第一个问题总是:房子所在地区的人口将来会增加吗？还是减少？如果趋势是增加，租金就会上涨，房价也会上涨。

不要在郊区买便宜的房子，因为你买不起在市中心或市区的房子，因为它可能永远不会被租出去，你不能一个人住。

不要仅仅因为你听到人们说房子会涨就去买；或者当你看到别人买它的时候买它，因为每个人都有不同的基金，而且资本成本和投资回报是不同的。

不要因为喜欢就买房子。每次买房前肺鱼都会想。

第一个问题总是:将来这栋房子可以租给什么样的人？他付得起房租吗？

第二个问题总是:将来这栋房子能卖给什么样的人？喜欢这所房子的人，他那时能买得起吗？

因此，我建议你考虑购买以下三种类型的房子:

1.小学和初中附近的房子，因为:中国父母愿意花更多的钱为他们的孩子学习，尤其是在小学附近。

2.靠近商业中心的房子，因为年轻人愿意花更多的钱晚一点起床以便步行上班。

3.未来的居民楼靠近地铁入口，因为它方便了那些只需要去上班的人。最好在10分钟内步行，但是现在因为共用自行车，骑自行车的范围可以扩大到10分钟以内。

至于你是否喜欢这所房子？

没关系。

自己喜欢是好事，不喜欢也没关系。

只要有投资价值，就先买房子。即使房子将来涨了，你仍然可以卖掉你不喜欢的房子，换成你喜欢的房子。

房子和家是两码事。你必须突破你自己的想法，克服你人性的弱点，以免在买卖房子时被愚弄。

毕竟，那些建议你只要需要就应该买房子的人；或者天天抱怨政府，建议你在调控后买各种专家的房子，这很可能是个傻瓜。

与其浪费时间抱怨什么社会不公和什么房地产控制政策越来越高，......

最好花更多的时间研究金融投资，研究你所在城市的房子和房价，并研究如何买得起有升值潜力的房子。

以上只是从微观层面总结和分析了什么时候该买什么房子，什么时候不该买。

如果要从宏观层面来分析和判断房价的走势，我同意任泽平总结的一句话:

房地产周期的判断长期取决于人口，中期取决于土地，短期取决于金融。

这种方法似乎合乎逻辑或可靠，可以用来判断房价是否会上涨。什么时候会上涨？它会上升到哪里？

所有这些问题都可以纳入这个框架来解释，房价会在哪里上涨？人们涌入的地方，房价将会长期上涨。

那么，中国目前的人口流动趋势是什么？

任博士的团队研究了美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国和印度的发现:

无论什么样的经济，人们不断涌入大都市是最基本的规律和趋势。为什么？

因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，能给年轻人带来梦想，这是城市文明数百年的胜利。

中国过去也有同样的趋势，人口从东北、西北和小城镇向大都市地区迁移。截至2016年，中国四个一线城市聚集了超过5%的常住人口。

近六年来，中国总人口增加了4180万，其中新增常住人口的15%分布在一线城市，40%以上分布在二线城市。

因此，总的来说，人口仍聚集在较发达的大中城市，这一趋势没有改变。不仅在过去十年，而且在未来二十年。

从非居民人口比例来看，净流入人口最多的城市都是全国或地区的经济发达地区，大多位于珠江三角洲和长江三角洲，包括4个一线城市、8个二线城市和8个三、四线城市。

与此同时，结构有所不同，一些城市的人口流入速度正在放缓。北京和上海的常住人口在过去三年的累计增长率分别只有2.7%和0.2%，比10-13年的增长率低5%左右；然而，深圳和广州的常住人口增长率近三年分别接近9%和12%，大大高于前三年。

为此，有人问:任博士，现在北京和上海都想控制人口，北京和上海的房价会不会不涨？

东京圈有3700万人，基本上同一个地区，北京有2200多万人。首尔环仅占北京面积的一半以上，有2500万人口。人口密度比我们大，而且人比我们多。

在过去的100年里，日本大都市地区在日本人口中的比例一直在增加。美国大都市地区与美国人口的比例趋势如何？也在上升，是不是逆转了？回到那个小镇？不。美国人与“不要紧张”关系密切，但人们仍在涌入大都市地区。

第二，当我们从中期看土地时，我们实际上是在谈论供应。这个地方的人口不断涌入。如果政府不提供土地，会发生什么？飙升。

按照计划，一线城市的土地供应量高于往年。

例如，上海的“十三五”(2016 -2020)计划显示，在此期间，上海计划提供5500公顷的住宅用地，并提供约170万套住房。平均年供应量约为1100公顷。

北京还宣布了未来五年供应6000公顷住宅用地的目标，平均每年供应1200公顷。这个指标高于前一年的计划，但问题是，如果计划不实施，就等于空爆炸。北京也是如此。土地供应计划的完成不仅不能令人满意，而且差别很大，仅出售了242公顷商业用地。

应该说，北京长期以来都是未能完成计划的惯犯，这种情况已经存在多年。

例如，历史上，2014年北京市规划土地供应总量为5150公顷，实际建设用地为3161公顷，完成规划的61.4%；2015年，北京计划供应4600公顷土地，实际完成2300公顷建设用地，完成计划的50%。

2016年，北京的实际住宅用地供应下降到469公顷，其中不到40%已经完成。今年，该计划将提供约1000公顷的住宅用地。

因此，北京市委书记蔡琦最近在部署工作时明确要求，各区要完成2017年确定的土地供应计划。

这意味着，根据计划，北京和上海的土地供应将在下半年激增，我们可以等着看最后会发生什么。

第三，从短期来看金融。这个地方的人口不断流入，而政府仍然没有提供多少土地，它开始用钱来释放水来刺激它，所以这个地方的房价会发生什么，它会爆炸。

合肥和南京是过去两年的好例子。另一方面，通过限制购买和贷款、提高首付和抵押贷款利率来监管房地产是一种金融劣势。

今年上半年，一线城市的房价没有上涨，而北京和上海的二手房价格仍略有下降。根据国家统计局公布的二手房月价格，月累计跌幅是从相关城市当月环比下降开始计算的。

有11个城市的二手房价格逐月下降。京津冀地区跌幅最大，上海和南京的房价也出现了一定程度的回调，分别为-0.5%和-0.1%。

三、四线城市的房地产在今年上半年经历了一波爆发。然而，自8月份以来，44个城市的房地产生产和销售的增长率下降了10天，销售的月增长率也下降到了-27%，其中18个三、四线城市的销售增长率下降到了-9%，表明房地产的整体需求疲软。

对于2018年后的房地产市场来说，这取决于房地产市场长效机制的建立，如房产税的出台。如果长期机制能够建立，2018年后房价走势将保持稳定，否则之后可能会出现报复性上涨。

换句话说，如果没有其他驱动因素，那么2018年上半年将是买房的好时机。有一个18个月的周期，这与土地融资有关。如果超过18个月，地方政府将不堪重负，土地财政将面临压力。除非未来土地财政被房地产税取代，否则地方政府将缺乏刺激房价的动力。

也许这里有些学生还有点头晕，所以让我们请资深专家巴曙松给学生们一些更清晰的意见。

几天前的一个热门标题是“从北方逃到广州和深圳”。你逃走了吗？人们发现一线城市有更多的机会。哪些城市人山人海，那些城市群就会受到青睐。

日本和中国一样，曾经有过分散的城市化和城市化路线争议。在20世纪70年代和80年代，当日本经济起飞时，它还提出了著名的东京疏散计划，并一度担心空的空气污染和水污染。

所以我希望通过轨道交通从大东京地区疏散一些人。少数人已经被疏散，但是便利的公共交通网络吸引了更多的人进入东京。

资源的分配、产业的聚集、就业机会的增加以及信息的更快传播。虽然许多国家大都市区的发展经历了基于对都会疾病恐惧的探索过程，但目前基本上是在从回归大都市区的道路上。

中国已经进入以大都市区和城市群为主要驱动力的发展阶段。目前，人口流入仅限于中西部少数城市群和少数有活力的城市。

因此，它可能只是一个三线和四线城市，但它也包括在监管范围内，因为它是在大都市地区。

未来中国城市的主要格局是3+6:三大城市群，加上六大城市，即北京城市群、上海城市群、深圳城市群、香港和广州，都在深圳城市群内；这六个城市是南京、合肥、武汉、长沙、重庆和成都。

根据目前的数据，在3+6核心城市中，人口占全国规模的五分之一，gdp占36.8%，整体房地产交易规模占全国交易规模的60%，新房成交量占近一半，二手房成交量占73.5%。

结论:中国城市群发展格局已经确定，3+6是未来值得关注的主要城市。

最后，你现在应该买房子吗？在哪里买房子？

我的建议是:

首先，看看买房的成本。同时，问问你自己:如果房价下跌，我的资金链会断裂吗？当未来发生最坏的情况时，你能保证按时还款吗？

第二:如果是一线/二线城市，确认房屋所在区域的人口流入在未来5-10年内是增加还是减少。最直接的一点是看看是否有越来越多的企业留在这个地区。

第三:如果是三线/四线/五线城市，确认房子是否在上述区域中心城市的旁边，并评估房子所在的区域将来是否会成为该区域中心城市的一部分。

比如福建省漳州市的漳州港区(厦门岛对面)迟早会成为厦门市的一个区，所以你可以提前考虑布局。

最后，我们对成都很乐观。为什么？

中国西南地区的中心！中国未来的娱乐之都！

另外，四川人口最多，全国有很多四川人。如果他们在现在的城市买不起房子，他们可以考虑回四川老家买一套，成都是首选......

人类的恐惧和贪婪！

任何投资领域的表现都是一样的，比如股票、期货、比特币...房子不会有什么不同。所有的价格波动都是人们内心的波动，是人们内心恐惧和贪婪的波动。

历史不一定会重演，但总是惊人地相似。时间空虽然可以不同，人性永远不会改变。