跨省占补平衡解禁 缺地城市调控楼市添底气

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[中国的经济发达地区经常因为“耕地缺乏”而使居住用地成为稀缺资源；然而，一些耕地面积大的省份往往“资金不足”。在这种背景下，放松省际耕地占用与补偿政策已成为双方的共同愿望]

为了补充一线城市的土地供应，国务院“及时降雨”。

国土资源部近日发布的《2016年第四季度中国主要城市地价监测报告》(以下简称《报告》)显示，22个城市住宅用地价格同比上涨10%以上，北京、上海、厦门、南京、合肥甚至超过20%。

显然，去年上半年一、二线城市房地产市场的繁荣导致了土地价格的快速上涨。为了稳定预期，防止土地价格进一步推高房地产市场，全国至少有16个热点城市出台了三年宅基地供应计划，但北京、上海和深圳没有出台。

事实上，土地短缺一直困扰着许多一线和二线城市，这也使得这些城市在抑制房地产市场泡沫方面受到限制。2016年中央经济工作会议要求房地产市场平稳健康发展，落实地方政府的主要职责。房价上涨压力大的城市应合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置低效土地。

幸运的是，新华社23日受权播出的《中共中央国务院关于加强耕地保护和改善占补平衡的意见》(以下简称《意见》)提出了跨省占用与补偿平衡的问题，探索了全国统筹补充耕地的问题。这为解决缺乏土地的炎热城市的住宅用地供应打开了一扇窗。

五个城市的地价上涨了20%以上

与房地产市场类似，住宅用地价格的受欢迎程度也有所分化。

《报告》显示，一线城市和部分热点城市的地价仍处于高速增长趋势，大多数三线城市的地价处于适度上涨趋势。具体而言，2016年第四季度，住宅用地价格同比上涨的城市数量达到92个，比上一季度增加7个；增长率超过7%的城市数量达到34个，比上一季度增加了10个。

值得注意的是，全国22个城市住宅用地价格同比增幅超过10%，包括北京、天津、青岛、郑州、上海、南京、杭州、福州、厦门、广州、合肥、唐山、张家口、廊坊、安阳、温州、嘉兴、珠海、汕头、佛山、顺德、东莞、中山等。其中，北京、上海、厦门、南京和合肥的住宅用地价格涨幅均超过20%。

关于地价走势，《报告》认为，一是国际经济复苏的势头和压力并存，国内宏观经济在保持稳定的同时也在进步；二是2016年市场复苏势头依然存在，资金充裕，部分城市市场热度较高，房企补仓需求强劲。

《报告》指出，2016年第四季度，货币政策基本稳定，但社会融资规模同比增长迅速，m2(广义货币)与m1(狭义货币)的增速差距略有缩小，仍处于较高水平，企业资金依然充裕。2016年11月末，社会融资规模同比增长13.3%，流动性充裕，为房地产市场的量价上涨提供了资金支持。

统计显示，2016年1月至11月，个人住房抵押贷款同比增长49.3%，处于历史高位。在这一年里，热门城市的房地产市场的数量和价格上升，银行信贷支持资本流入房地产市场，这导致企业去库存和资本的回报。热点城市企业土地补充需求旺盛，进一步增强了竞争力。

然而，随着金融监管部门对房地产融资的严格控制，2017年房地产开发企业的到位资金增长率将会下降，热点城市的开发投资步伐将会放缓。

中原地产首席分析师张大伟表示，2016年第四季度，全国11个城市的土地出让金超过300亿元，其中杭州达到最高的517亿元。总的来说，虽然土地市场的成交量处于较高水平，但在一系列调控政策的影响下，有迹象表明地价率正在逐步稳定。

介绍了各种控制措施

自去年第四季度以来，为了调控过热的房地产市场，许多城市提供了各种手段。除了坚持分类监管和精确政策外，对热点城市的监管也在不断升级，对购房和贷款的限制也在增加。

自2016年10月以来，一、二、三线热点城市在提高购房门槛、调整信贷公积金政策、增加土地供应、加强市场监管、加强信息披露和舆论引导等方面大力出台政策，加强调控。

在土地供应环节，许多城市灵活设置招标规则，通过“双限双竞争”、“限定地价、争建”、提高自持率、设定土地招标最高限价等方式引导合理招标。，以防止异常高价的地块扰乱市场预期。

天津、广州、合肥、济南、南京、杭州、无锡、苏州、济南、郑州、武汉、福州、厦门、成都、青岛、佛山等热点城市根据市场需求，编制并发布了2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划，调整了土地出让步伐，稳定了住宅用地供应预期。上海、广州、南京、杭州严格监管土地招标资金来源，防止资金违规流入土地市场，确保市场规范运行。

“调控政策出台力度加大，效果初步显现。据统计，2016年11月，15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显企稳。”据报道。

2016年第四季度，房地产土地价格受前期市场看涨预期的惯性效应影响，环比和同比增速仍有所上升。但是，从住宅地价的角度来看，调控的收紧起到了一定的作用，一、二线城市的住宅地价增速出现回落迹象。但是，市场分化明显，大部分存量较大的三线城市地价处于适度上涨趋势，地价基本稳定。

张大伟还表示，随着地方政策的出台，对资本、需求和信贷的限制收紧了土地国王出现的可能性。目前，二线城市的政策加码措施仍在进行中。

“自2016年12月以来，全国土地市场交易数据降温，总成交额超过10亿元的有109宗，其中只有23宗的地价超过100%，明显低于以往高地价地块频繁出现的市场。”张大伟说。

增加住宅用地的供应潜力

根据国土资源部的要求，房地产市场的一些热点城市最近发布了从2017年到2019年的三年住宅用地供应计划，以稳定市场预期。然而，截至《中国商报》的新闻稿，除广州外，四个一线城市中，北京、上海和深圳尚未发布三年住宅用地供应计划。

尽管三年住宅用地供应计划尚未公布，但北京、上海和深圳都表达了对调控房地产市场的看法。

北京市委书记郭金龙在上个月召开的十一届十二中全会上表示，要清醒地认识到，房价过高已经积累了风险，加剧了社会焦虑，也是对城市可持续发展、和谐稳定的巨大挑战。要负主要责任，严格执行中央调控房价的部署和要求，坚决保持房价稳定。

新当选的上海市市长应永20日表示:“我们不希望看到上海房价过高，这会影响年轻人的发展，影响城市的活力和创新能力，不利于城市的长远发展。”

"对经济而言，房地产市场泡沫是危险的."针对深圳市场普遍关注的“楼市限价升级”，深圳市委书记许勤20日表示，“政府的调控政策是在市场失灵的情况下进行调控，否则市场本身就与市民的预期相去甚远。”

事实上，中国经济发达地区往往因为“耕地不足”而使居住用地成为稀缺资源；然而，一些耕地面积大的省份往往“资金不足”。在此背景下，放松耕地占补省际平衡政策已成为双方的共同愿望。

根据去年底召开的中央经济工作会议，房价上涨压力大的城市应合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。而23日发布的《意见》正好解决了这个矛盾。

《意见》在省际占用与补偿平衡方面提出，国家应根据资源环境承载力、耕地后备资源和新增耕地整治潜力，统筹规划补充耕地。

具体来说，有两种情况可以享受跨省职业的“政策优惠”。一是耕地后备资源严重短缺的直辖市，新增耕地占用后，新增开垦耕地数量不足以补充耕地占用量。向国务院申请全国统筹；二是资源环境约束严重、耕地补充能力不足的省份，因实施国家重大建设项目造成耕地短缺的，可向国务院申请国家总体规划。

然而，也有人担心，一旦省际间占用和补偿的平衡被释放，会不会出现东部省份建设项目由于补充耕地的压力减少而肆意占用耕地的情况？

对此，《意见》强调，要严格控制建设占用耕地，充分发挥土地利用总体规划的总体控制作用，严格核实新增建设用地规模，优化建设用地布局，严格控制建设占用耕地，特别是优质耕地。实施新增建设用地规划与土地节约集约利用水平、补充耕地能力挂钩，建设用地存量规模大、用途广、补充耕地能力不足的地区，适当减少新增建设用地计划。