中央定调2018:房地产差别化调控 货币政策比2017年紧

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20日，为期三天的中央经济工作会议闭幕，会议主要总结了2017年工作，分析了当前经济形势，制定了2018年经济发展规划。2018年，我将专注于房地产和金融的思考。

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不动产

关于房地产的表达只有一段话:

会议指出，[加快建立多代理供应、多渠道担保、租购并举的住房制度]，要发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的住房租赁企业发展。完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，区分中央和地方权力，实行差别化调控。

樱桃大房子的思想主要揭示了几点:

1.多代理人供应、多渠道担保和租购的住房制度前面已经提到。在1998年的第一次房改中，住房供应完全由经济适用房转变为商品房，2017年开始了第二次房改，由商品房转变为商品房+共有产权房+租赁房，三种住房形式保证了三个不同收入群体的住房需求。

2.2018年的重点是发展租赁住房！这是第一次在以前的中央经济工作会议上出现如此多的租约。预计所有城市都将出台有关房屋租赁的相关规定，比如确保租房者不会被赶走，房东不会随意提高租金。预计后续将出台各种支持政策。住房企业，特别是国有企业和银行，将特别支持参与长期租赁公寓市场。例如，在税收方面，将向参与建造出租房的住房企业提供补贴，如银行向租房者提供的信贷额度。

3.目前出台房地产调控政策的城市主要是一、二线城市和三大经济圈的城市群。这些政策在2018年不会改变，也不会允许对购买、贷款、销售和价格退出进行限制。在那些受到监管、房地产市场几乎稳定的城市，政策不会收紧，现有政策将保持稳定。

区分中央和地方权力。这是房地产调控首次被提出。过去，当财政和税收发生冲突时，人们通常会这么说。中央政府拿了更多的钱，而地方政府是不够的，但地方政府需要承担许多费用，所以中央和地方政府的权力和财权不匹配。在房地产调控中，如何区分中央和地方的权力？例如，中央政府监控房价的涨跌，而地方政府则专门实施价格限制政策。

4.差别管制的实施是由于城市政策管制政策的延续。换句话说，房价飙升的城市应该坚持调控，而许多城市的房价并没有大幅上涨，或者说市场还没有启动，政策将继续支持存量较大的三、四线城市，这意味着这些地方的房价将再次上涨，这与我之前的判断是一致的。主要在中西部地区的地级市和县级市，对于尚未购房的急需和改善的需求，建议尽快购买，不要等到一两年后才接受。

2018年，供应方结构改革的方向没有改变。会议提出要继续做好“三比一、一减一补”的工作，其中之一就是去库存化，也就是去库存化房地产。

为了节约资源，2015-2017年实施了一轮棚改计划。新一轮棚改计划是从2018年到2020年，明年是第一年。CDB必须有足够的房改资金，货币化安置率一般在50%以上，这无疑会推高房改项目多的城市的房价。

让我们比较一下2016年中央经济工作会议上关于房地产的发言。

在去库存化方面，要坚持分类监管，重点解决三、四线城市房地产库存过多的问题。这五项措施促进了房地产市场的稳定健康发展。要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，综合运用金融、土地、财政、税收、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制，遏制房地产泡沫，防止大起大落。有必要在宏观层面上控制货币，微观信贷政策应支持合理的自营，严格限制信贷流向投资和投机性购买。要实行人地结合的政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。为落实地方政府的主要职责，房价上涨压力大的城市应合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置低效土地。特大城市应加快部分城市功能的释放，促进周边中小城市的发展。加快住房租赁市场立法，加快发展制度化、规模化租赁企业。加强对住房市场的监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

相比之下，去年，由于一、二线城市房价飙升，中央政府对房地产监管施加了更大压力。因此，12月份的中央经济工作会议比今年更多地谈到了房地产。

回顾2017年，“住在房子里，不要投机”的口号已成为地方调控政策的指导原则。然而，通过财政、土地、财政和税收、投资和立法等手段建立这些联合打击需要时间，今年没有实质性内容。

从宏观上看，这是一个控制货币的小动作。例如，自6月份以来，m2已经连续6个月以个位数增长。在小额信贷政策方面，合理的自住住房购买实际上没有得到支持。下半年，许多银行贷款额度已经消失，首套住房贷款利率也提高了10%，限制了信贷流向投机性购房投资。主要行动是打击消费贷款和抵押贷款，这真的很好。

将人与土地联系起来并根据人口流动分配土地的政策尚未实施。例如，在一线城市，人口继续流入，但建设用地指标没有相应增加，这就要求国土资源部在全国范围内进行统筹分配。房价上涨压力大的城市应该增加土地供应，地方政府也在实施，但它们并不特别积极。像上海这样的许多地方都建了共有产权房，这相应地减少了商品房用地的供应。

从政策导向来看，2017年的调控政策很多，但在2018年的楼市，政策会相对平淡，没有大风暴，我们应该从供给上做一些实事。

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金融的

金融和房地产是孪生兄弟。要了解房地产的发展方向，我们必须关注金融政策。

会议指出，2018年，积极的财政政策取向将保持不变，财政支出结构将得到调整和优化，重点领域和项目将得到保障，一般支出将有所减少，地方政府债务管理将得到有效加强。

稳健的货币政策应该是中性的，控制货币供给的大门，保持货币、信贷和社会融资规模的合理增长，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，促进多层次资本市场的健康发展，更好地服务实体经济，保持无系统性金融风险的底线。

中国的财政政策很容易理解。近年来，它一直是“积极的”，即扩大政府支出和总市场需求。一般来说，财政政策比货币政策容易。例如，在精准扶贫中，金融可以补贴低收入人群，直接增加他们的收入，然后增加他们的消费需求。例如，在污染防治方面，政府可以直接向符合标准的环保企业发放补贴，并采取这样的措施。

货币政策是一门文学课程，每个词都有不同的含义。让我们比较一下过去两年中会议的表现。

2015年，中央经济工作会议提出，稳健的货币政策应灵活适度，为结构性改革创造适宜的货币金融环境，降低融资成本，保持合理充足的流动性，适度增加社会融资总量。

稳健没有提到中性，流动性应该相当充裕，这表明2016年的货币政策实际上是宽松的，结果确实非常宽松。

2016年中央经济工作会议声明，货币政策应保持稳定和中性，适应货币供给方式的新变化，调整货币政策闸门，努力理顺货币政策传导渠道和机制，保持流动性的基本稳定。

稳定之后首次出现了“中性”。因此，2017年的货币政策并不宽松，上半年相对宽松，下半年相对紧缩。

对比2017年会议上的发言，我们可以看到稳健的货币政策应该是中性的，但实际上，强调的是“中性”这个词，所以我预测明年的货币政策肯定会比今年更紧！控制货币供应的总闸门意味着m2不能再像过去那样以两位数增长，明年的一位数增长仍是新常态。与今年相比，人民币贷款和社会融资规模预计将有所下降。

传递到房地产市场的感觉是，明年筹集资金将更加困难，住房企业将难以发放开发贷款。个人住房贷款的数量也将不足，利率将继续上升。

2018年涉及财务的另一项工作部署是:

会议指出，未来三年，我们将着力防范和化解重大风险，重点防范和控制金融风险，服务于供给侧结构改革主线，促进金融与实体经济、金融与房地产、金融体系良性循环，做好重点领域风险防范和处置工作，坚决打击非法金融活动，加强薄弱环节监管体系建设。

为什么是接下来的三年？因为我们全面实现小康社会的目标是2020年，所以这几年不会出错。金融诈骗团伙越来越多，人们(603883，医生)的钱被骗走了。我们怎样才能实现小康社会？

这里提到了三个良性循环，也就是说，金融机构的资金不能再在空内部转移，也不能再违反规定进入房地产，所以必须优先支持实体经济的发展。金融和房地产应该形成一个良性循环，这可能意味着发放的贷款应该是安全的，不能给那些没有偿还能力的人贷款。