一线城市“银十”住宅领跌 楼市正回归理性

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作为回报，房地产市场正在合理化。在“白银10”期间，住宅交易量可能创下今年的新低。

昨天，易居房地产研究所发布的交易报告显示，10月上半月，50个城市中有41个城市新建商品房的交易面积同比下降。同时，一、二、三线50个典型城市新建商品住宅交易面积分别下降63%、37%和33%。其中，一线城市领跌，市场明显降温。

宜居研究所研究员赖勤表示，即使与2011年和2014年这两个都处于低迷时期的年份相比，今年的表现也要差得多。从周期来看，预计明年交易量可能会略有反弹，但今年，在政策不放松的背景下，黄金、九银和十银似乎缺乏质量。

一线城市领跌

根据易居研究所的监测数据，从同比和环比数据来看，今年“金九银十”期间，一线城市在三类城市中降幅最大，除了8月份的高温和淡季外，其月住宅交易面积为2016年以来最低，甚至低于春节期间的交易面积。一线城市的“金九银十”可谓太过惨淡。

此外，赖勤表示，对于二线城市来说，市场分化严重，市场成交量也有所下降。对于三线城市来说，市场以前很热，但现在仍然很热，但成交量略有下降。今年的“金九银十”比去年差得多，这也反映了以前调控政策的有效性，预计楼市会理性回暖。

值得注意的是，对于大多数一线城市和二线城市来说，在新建住宅建筑成交量低迷的背后，不仅有抑制购房需求的严格监管政策，还有限制审批高价预售证书的因素。

以北京为例，第一太平戴维斯(香港股票00142)第一太平戴维斯(Savills)华北物业第三季度报告也显示，今年北京的房地产开发、建设和竣工面积较去年同期有所放缓，导致整体市场容量明显受限。第三季度，普通新房市场新增供应量仅为37.3万平方米，分别比上个月和上一年下降44.7%和63.4%。

其中，第三季度新增住房53.1万平方米，分别比上季度和去年同期下降33.6%和72.7%。截至8月底，新房价格指数环比下降0.2%。

第一太平戴维斯分析称，一方面，住宅市场的整体成交量短期内仍难以改善。另一方面，楼市调控政策不会放松，需求仍将受到抑制，交易仍将低迷。未来，随着共有产权房和限价商品房的进入，全市住宅平均交易价格将会降低。

事实上，“限价令”给北京高端市场带来了很大的影响，很多项目都放慢了入市的速度。然而，最近，一些高端板块或别墅项目已经进入市场。

北京别墅的营业额占20%

第一太平戴维斯华北物业第三季度报告显示，北京共有6个高端公寓项目和6个别墅项目最近获得了预售证书(包括旧市场的新推动)，分别为销售市场带来了978套和374套。新供应；高端公寓和别墅的平均成交价分别为88400元/平方米和676800元/平方米，分别比上个月下降6.9%和0.4%。

值得注意的是，当北京楼市回归理性时，高保值的别墅项目开始发挥实力，成为今年北京市场的主力军之一。

雅豪机构市场研究部主任郭毅表示，从市场供给来看，中央别墅的供应已经结束，昌平别墅区可供销售的项目数量有限。京西别墅区和香山别墅区长期没有项目供应，别墅供应的主力已经转移到南中环别墅区。今年大约有8个项目在出售。在这一地区，有许多总价超过3000万元的顶级项目，如唐颂别墅，或总价1500-2000万元的别墅项目。

亦庄金茂大厦营销总监赵伟告诉记者，亦庄的别墅区有更多的“地理+国际贸易”买家。例如，目前正在推进的亦庄金庄富项目，就显示出公寓总价与别墅产品总价的差距不是很大。平面产品的总价格在1200万元到1300万元之间，别墅产品的总价格在1300万元到1800万元之间。顾客有两种类型，一种是50岁左右的顾客，占三分之一，另一种是在国茂工作的30 -40岁的年轻顾客。

据赵薇介绍，一般来说，在年轻的客户中，有一个在投资银行工作的购房者，年收入在200万元左右，完全可以达到1500万至1600万元之间的别墅产品。此外，从南中央别墅区到国茂的交通便利，因此吸引了大量此类需求。

据郭毅告诉《证券日报》等媒体，从今年整体市场来看，别墅交易占了很大比例。过去，北京别墅的销售量占整个商品房市场的3%-4%，最高达到7%-8%，但今年只占20%。