澳洲联储金融稳定报告：楼市泡沫风险是继续降息的障碍

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汇通。澳大利亚储备银行周四(4月13日)发布了一份报告，强调了该国房地产市场价格飙升的风险，并警告称，监管机构将考虑进一步收紧贷款监管，以防止债务引发的房价泡沫。房地产市场泡沫的风险和泡沫的破裂是澳大利亚储备银行自去年8月降息以来一直保持不活跃的主要因素。

房地产市场不断上升的风险令人担忧

房地产债务相对脆弱，房价也在上涨。住房贷款和抵押贷款市场的脆弱性增加了。三分之一的借款人几乎没有或根本没有抵押缓冲。不断上升的房地产债务使其持有者更容易受到潜在收入下降和利率上升的影响。定期关注贷款利率，风险足以使房价面临下行风险。

根据这份报告，问题在于投资者可能会引发更广泛的贷款和房价周期，这将增加未来经济健康的风险。“脆弱”这个词在报告中反复出现。

悉尼和墨尔本的房价和投资者贷款飙升，悉尼房价上涨19%，墨尔本上涨16%。但是其他地区的情况更加复杂。澳大利亚的地方银行限制了商业房地产贷款，但一些亚洲银行加大了放贷力度。我们将定期认真观察银行贷款情况，必要时进一步收紧政策。

澳大利亚储备银行担心房价失控，尤其是在悉尼和墨尔本，这可能导致人们预期房价将继续上涨，导致更多买家进入房地产市场，加重债务负担。在长达50页的半年度金融稳定报告中，澳大利亚储备银行指出，一些“高风险贷款”，如无息贷款大幅增加。房地产投机者非常喜欢非本金贷款。

一些城市面临公寓供应过剩的风险，这给建筑商和开发商带来了挑战。商业地产的高价值意味着杠杆投资者容易受到房价下跌的影响。如有必要，监管机构将考虑采取更多监管措施。与金融机构相比，经济前景面临更大的风险。

其他澳大利亚银行状况良好，能够应对不同的挑战。澳大利亚的金融体系整体状况良好，银行盈利，资本充足。但在未来几年，银行可能需要筹集更多资金。

目前，影子银行的风险是有限的，但我们仍然关注它。今年4月，澳大利亚央行将利率维持在1.50%的历史低点，与市场预期一致。保持政策不变符合可持续经济增长。

家庭债务风险上升

此外，家庭债务已攀升至可支配收入的180%，而收入增速最低。目前，5.9%的失业率已创下13个月来的新高，而绝大多数新工作都是兼职工作。家庭的高负债可能会使他们对收入和财富的减少敏感，并可能会相应地大幅减少消费。低利率暂时帮助家庭偿还债务。

房价飙升促使澳大利亚银行业监管机构上月收紧贷款规定，要求银行将新的无息贷款限制在新抵押贷款的30%。银行还必须将投资者的信贷控制在此前设定的10%的年增长上限以下。

据澳大利亚储备银行称，澳大利亚的银行体系非常强大，其稳定的资本和流动性状况能够承受任何冲击。监管机构即将出台的一系列政策将进一步增强银行的资本和流动性。

除了房地产市场，澳大利亚储备银行还认为，在美国总统特朗普的影响下，存在潜在的全球贸易战风险。此外，许多欧洲国家今年的选举或欧洲怀疑论者影响力的提升，可能不利于欧洲银行家和主权债务市场的复原力。