富力地产换保荐人再申IPO 借回A降负债或踏空

本篇文章1309字，读完约3分钟

■我们的记者王立新

在申请第五次a股ipo的路上，R&F地产跌幅很大。

10月20日，中国证监会官方网站显示，R&F地产暂停了ipo审查。备注原因是:发行人自愿要求暂停审核或其他原因导致审核工作无法正常进行。10月22日晚，R&F地产表示，由于一家负责此次发行的联合保荐机构的保荐代表人辞职，该机构需要更换新的保荐代表人。

更换赞助商肯定会影响ipo进程，时间表将会推迟几个月或半年以上。协综战略管理集团的联合创始人黄立冲在接受《证券日报》采访时表示，这可能会增加不确定性。

返回甲的时间表已经延长了

10月22日，R&F地产表示，将在联合保荐机构完成保荐代表人变更后，向中国证监会提出申请，并恢复对本次发行申请文件的审查。

对此，一些业内人士告诉《证券日报》，中国证监会对上市和保荐人的要求越来越高。原保荐人辞职的真正原因不明，但更换保荐人无疑会延长上市时间。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《证券日报》表示，恢复试点可能意味着R&F地产将调整或修改一些申请材料。毕竟，R&F地产在7月份以199亿元的价格收购了万达出售的76家城市酒店的权益和烟台万达(烟台万达文华酒店)70%的权益。

严跃进认为，对于一个申请上市的房地产企业来说，这是一个新的大动作。在严格的房地产企业上市监管和融资政策下，R&F可能需要对如何运营和盈利这类酒店资产(包括融资和负债)做出新的解释。

不过，兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆向《证券日报》表示，如果R&F地产ipo的资产组合进行调整，将包括被收购的万达酒店资产，而暂停ipo申请将与R&F收购万达酒店资产有关。

对此，黄立冲也认为，R&F突然收购万达的酒店资产价值199亿元。如果是通过上市公司平台收购的，确实需要暂时撤销，需要重新更新信息进行审计。但是，如果这次收购不是利用上市公司的平台进行的，可能还有其他原因。

值得注意的是，R&F地产a股回归的事实无疑将被推迟。如果该申请最终失败，这将是R&F地产第五次走上a股回归之路。

借一把降低杠杆或放下空

R&F地产的a股回报已经酝酿多年，但节奏从未把握好。从表面上看，它的许多计划最终都被资本市场环境的变化和房地产市场的监管所挫败。

回报a股申请由R&F地产于2015年发行。根据招股说明书，该公司计划在a股市场发行不超过10.7亿股新股，并为9个项目的开发和建设筹集不超过350亿元人民币的资金。

当时有声音说，如果R&F成功回归a股，房地产企业a股的高估值将大大改善R&F地产的债务结构，其a股上市筹集的资金将大大降低其负债率。

事实上，为了成功完成a股上市，R&F地产在过去两年一直在加大永久债券的赎回力度，其永久债券从2014年的156亿元人民币持续减少。然而，上述199亿元人民币的大规模收购无疑将推高R&F地产的负债。

一个月前，据市场报道，R&F地产正在寻求一笔约119亿元人民币的国内担保贷款，用于支付其收购万达酒店的资产。当时，《证券日报》的一名记者致电R&F地产，称以公告为准。从那以后就没有了最新的进展。

值得注意的是，10月11日，也就是ipo申请被暂停的前10天，R&F地产宣布了新贷款的细节。

根据R&F地产公告，截至2016年12月31日，公司经审计的净资产为468.04亿元，贷款余额为1199.97亿元。截至2017年9月30日，公司贷款余额约为1309.01亿元，较2016年底的1199.97亿元增加109.04亿元，累计新增贷款超过2016年底公司净资产的20%。

截至2017年9月30日，公司银行贷款增加101.71亿元，占上年末净资产的21.73%；公司海外优先票据、公司债券和中期票据增加-44.14亿元，占去年末净资产的-9.43%；公司委托贷款和融资租赁贷款增加13.7亿元，占去年年末净资产的2.93%；公司其他贷款增加37.77亿元，占去年末净资产的8.07%。

R&F地产表示，上述新增贷款属于公司正常经营活动，不会对公司偿付能力产生重大不利影响。

尽管如此，业内仍有声音质疑R&F地产的过度负债。此外，2018年1月31日前还需支付199亿元，业内人士均表示其资金压力过大，这将减缓公司降低杠杆率的进程。

据统计，2014年至2016年，R&F地产的资产负债率分别为69.68%、73.23%和79.32%，呈逐年上升趋势。截至2017年6月底，R&F总资产2436.92亿元，总负债1966.66亿元，资产负债率为80.7%。

对此，黄立冲表示，R&F地产约80%的资产负债率并不是特别高，但它拥有很高比例的难以快速变现的重资产。

然而，截至今年6月底，R&F的净负债比率已达到193%，低于融创中国，后者也进行了大规模收购。

值得注意的是，R&F地产董事长李思廉曾指出，按照目前(香港)的会计准则，公司的净负债率不会大幅下降，但如果R&F成功回购a股，净负债率应该会降至两位数。

或许，目前对于R&F地产来说，仅靠经营是难以解决高负债问题的，回归a股应该是最好的解决路径。然而，R&F地产a股首次公开募股的不确定性大大增加，该股将再次崩盘。如果它最终再次失败，到那时，李思廉将利用返还a股的设计来降低公司的负债率，否则它将踩空.

(王立新)