万亿级地产商的到来 谁的欢喜谁的忧？

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“万亿俱乐部”即将扩张

在2017年房地产企业年中报告陆续发布后，目光敏锐的人们立刻发现，今年的房地产企业有一个明显的迹象，那就是他们已经走向了“万亿元”。

在过去的十年里，中国的房地产企业已经无处不在地攻击城市，并迅速扩张。以资产超过5000亿元的房地产企业为例。在过去的十年里，万科的总资产增长了7倍，保利增长了11倍，绿地增长了18倍，恒大增长了20多倍，融创中国增长了30倍。

其中，万达的总资产在2011年为1950亿元人民币，2016年为7961亿元人民币，在7年中增长了4倍。恒大更加凶猛。2006年，它的总资产只有78亿元，而2016年，它大大超过了1万亿元，增长了150多倍。恒大成为中国首家突破1万亿元的房地产企业，目前以1.35万亿元的规模位居房地产行业第一。

值得注意的是，这个“万亿俱乐部”将在很大程度上走向“双万亿”(即总资产和年销售额都超过万亿)。继今年的年中报告后，碧桂园将其年销售额预期提高了25%，达到5000亿元。碧桂园的信心来自其土地储备面积和适销资源，以及即将到来的“金九银十”市场。根据2017年年中的报告，碧桂园的土壤储存面积已经达到惊人的2.1亿平方米，仅次于恒大的2.76亿平方米。

碧桂园总裁莫斌在8月22日召开的2017年中期业绩会议上表示，碧桂园披露的可销售资源为1.51万亿元，其中一线城市4575亿元，二线城市4797亿元，三、四线城市5690亿元。潜在可销售资源为1.21万亿元，包括已签署的谅解备忘录、尚未完成工商登记的可销售资源1500亿元、参与土地一级开发的可销售资源1.06万亿元。

据此，碧桂园的市场资源为2.71万亿元。考虑到碧桂园采用高周转率模式，开业时间低至6.9个月，现金流逆转周期低至9.1个月，实现1万亿元的销售目标指日可待。

在资产方面，截至2016年底，碧桂园集团总资产为5915.72亿元，较2007年的386.34亿元增长约15倍，成为中国增长最快的十大房地产企业之一，扮演着“舞动的大象”神话。

恒大的“双万亿”目标更加明确。在今年2月的年会上，许家印提出了一个“小目标”，即到2020年，实现房地产、金融、卫生、文化旅游四大产业年销售收入超过1万亿元，总资产超过3万亿元，年利润超过600亿元。考虑到恒大充足的土地储备远远超过其他品牌房地产企业，一、二线城市的土地储备比例高达72.6%，未来恒大更有潜力影响数万亿的销售。

2014年，万科提出了万亿的销售目标，当时据说在未来十年(即2020年)将达到万亿。凭借万科在过去两年在房地产和生态建设方面的骄人成绩，2016年12月6日，王石在36日举行的智慧独角兽大会上再次缩短了这一时间。“我不认为这需要10年，也许6年。差不多了。”然而，随着万科与深圳地铁合作的不断深入，“轨道+地产”模式的探索和“热带雨林”的形成，万亿目标极有可能在2022年前完成。

从目前中国房地产业的发展趋势来看，以融创为代表的一批有创业精神的房地产企业将步入“万亿俱乐部”。

行业整合即将到来

“万亿俱乐部”扩张的背后是中国房地产市场的快速整合。

房地产市场集中度越来越高。在过去的20年里，房地产企业一直是中国发展最快的行业，这也造成了中国大型房地产企业众多的局面。以重庆为例，到2016年，重庆已形成3100家房地产公司，平均每万人中有一家公司。重庆不是房地产行业最热门的城市。可以想象中国有多少房地产公司。根据国家统计局官方网站《中国统计年鉴》，2015年有8.09万家独立核算的房地产开发企业具有施工资质。这还不包括大量不具备统计资质的房地产开发企业，它们都在分享中国房地产开发的份额。

然而，这种情况正在改变，市场趋向于寡头垄断。在过去的五年里，前十大企业的市场份额从12%上升到19%，一些预测认为未来将达到50%。7月6日，万科秘书长朱旭在6月销售运营电话会议上表示，上半年市场集中度不断提高，行业前12名房地产企业市场份额接近30%，比2016年增长8个百分点。

与中小型住宅企业相比，大型住宅企业在资金和土地储备方面具有压倒性优势。例如，银行更愿意为大型住房企业提供资金支持，这也使大型企业能够获得更多的土地；此外，通过为在建项目获得开发贷款，以及发行债券、彩票、信托和基金，大型房地产企业可以获得资金，并有资本支持其扩张。

越来越集中意味着空房间将来会越来越小。新城控股股份有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)指出，如果现在中小企业不急着向前发展，未来就没有机会了。目前，前100家房地产企业占据了近70%的市场份额，银行贷款也青睐这类企业，但这种分化在未来将进一步加剧。

在市场上，总是只有锦上添花，没有雪的帮助。可以说，万亿元住房企业的出现是企业、市场、政策和消费者共同作用的结果。

价格上涨的“黄金二十年”

另一个因素是房地产的市场价格已经上涨，这为万亿美元房地产企业的出现提供了市场条件。我们可以从房价和销售面积的上涨中看出端倪。

与欧美房地产市场的发展历史相比，中国自1994年房改开始至今只有20年，但北京、上海和深圳的房价已经可以与纽约和伦敦相媲美。

这些年来，房价上涨了多少？让我们看一组数据。以北京为例，根据国家统计局的数据，2000年通州区平均房价为1800元/平方米，朝阳区为3800元/平方米，丰台区为3500元/平方米，海淀区为4000元/平方米，内城四区为4300元/平方米。十七年后，根据方天霞的数据，2017年9月10日，通州区为49，572元/平方米，朝阳区为73，353元/平方米，丰台区为59，080元/平方米，海淀区为86，792元/平方米，东城区和西城区均为100，000元/平方米。在过去的17年里，房价上涨了15-27倍，这是惊人的。

当然，北京有其特殊性，但近年来房价大幅上涨是不争的事实。以作者所在的二线城市南昌为例。2000年，南昌的平均房价在1500元左右，到2017年，平均房价已经超过1万元。在一些中心地区，房价飙升至2万元，在15年里上涨了13倍。

在价格飙升的同时，建筑面积也在可怕地增加。根据国家统计局官方网站《中国统计年鉴》1996-2015年房地产开发企业住房建设和竣工数据统计，总竣工建筑面积为401.18亿平方米(不含农村农民自建住房)，中国房地产年建筑面积从12.91亿平方米增加到123.97亿平方米，增长8.6倍。

从数据对比中可以清楚地看到，虽然价格和成交量一起上升，但房价的增长率远远高于建筑面积的增长率，房地产企业1000亿元和1000亿元的目标很大程度上是通过房价的上涨来实现的。

你赚了谁的钱？

在黄金的二十年里，中国的房地产业也给了一些企业巨大的发展机遇。中国房地产的繁荣和快速发展始于1998年住房制度的货币化改革。在此之前，房地产市场经历了一轮非理性的投机和调整。此后，房地产市场迎来了近20年的繁荣期，大型住宅企业逐渐出现。

但事实上，无论是万科还是恒大，中国房地产开发商的基本商业模式都是在底价和售价之间制造更多的差异。例如，2015年恒大的销售面积达到2550万平方米，均价为7892元/平方米，出售的项目均来自前期土地储备。截至2014年底，恒大1.47亿平方米土地储备的底价为997元/平方米，差额近7000元。在支付了建安的成本和税金后，它仍然有稳定的利润。因此，土地储备是房地产企业的摇钱树。

土地升值背后的事实是，老百姓(603883，临床股票)不承担房价的负担。当然，这20年也是中国经济腾飞、国民财富快速增长的时期。然而，随着房价的不断上涨，我们可以发现房价与收入的比例开始异常的高，这越来越影响到我们的日常生活。

一般认为，房价与收入的合理比例(指房价与城镇居民家庭年收入的比例)在4至6之间。如果计算出的房价收入比高于这个范围，则认为房价偏高，可能存在房地产泡沫。它越高，泡沫的可能性就越大。根据《中国房地产报》“2017年上半年房价收入比”，房价收入比排名前十位的是:深圳36.33、上海27.65、北京25.62、厦门22.48、珠海18.73、海口16.78、天津14.13、南京14.09、福州13.78和杭州13.25。

中国目前的房价收入比已经严重偏离合理水平。事实上，可以理解，中国正处于社会转型和经济转型时期，因为房价很快就会市场化，但居民家庭收入将逐步市场化。因此，一方面，房地产企业正在向1000亿元迈进，但另一方面，房价吸走了居民的收入，抑制了居民的其他正常消费。

房地产的阴影

异常高的房价有什么影响？我们可以简单地比较一下其他行业的发展。以家电行业为例，海尔集团总裁周云杰在接受笔者采访时做了比较。1994年结婚时，他买了一台225升的双门海尔冰箱，花了4000多元；一匹马的海尔空，市场价约7000元，内部员工优惠价6700元；但今天，周云杰的225升海尔冰箱在天猫的售价都在2000元左右，比他过去买的便宜一半；海尔空冷暖型一匹马只需2000多元，约为当前价格的1/3。就购买力平价而言，今天的家用电器比20多年前便宜得多。

中国房地产异常火爆的背后，是中国金融业的深度支持和干预。房地产业的巨额利润像磁铁一样吸引着金融业，金融业释放出的资金洪流推动着房地产业不断攀升，从而创造出更高的巨额利润，并以越来越大的杠杆吸引更多的金融和社会资金。

根据海通证券的研究报告，“2016年上半年，银行新增贷款的50%以上投资于房地产，以抵押贷款为主的中长期贷款增加了2.62万亿元，个人购房贷款余额达到16.55万亿元。与去年同期相比几乎翻了一番。”“2016年，中国100多万亿贷款中有27.8%与房地产相关，而开发贷款加上抵押贷款，也就是说，房地产使用了全部金融资金的27.8%。众所周知，房地产在国民经济中产生的国内生产总值为7%，被绑架的资金数额为27.8%。去年，与中国建立外交关系的工人和农民等主要银行发放的新贷款中，70%至80%是房地产。从全国来看，截至去年年底，全国新增贷款的46%是房地产。从这个角度来看，房地产绑架了太多的金融资源。也可以说，超脱是虚拟的，所以许多金融资源还没有进入实体经济，它们都在房地产。”

悲观的观点认为，虽然中国的房地产市场已经进入了所谓的“微利时代”，但仍没有房价回归的正常趋势。任志强曾预言房价永远不会下跌，他在今年3月的一次交流中表示:“我这辈子，我看不到房价下跌。”

任志强，1951年出生，今年66岁！