六大数据告诉你房地产真相：房地产背地里在发烧

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最近房地产市场有点嘈杂。例如，8月份，国家统计局统计的70个大中城市的房价环比下降。例如，香港的国内房市随着鞭炮、锣鼓和欢乐而上涨。比如，恒大地产董事长许家印再次成为中国首富...

就连a股地产股也密切关注了几天。作为一个准备做家奴的吃瓜族，他吃了一惊，很快准备去抢房子，却发现这“太耸人听闻了”。回去学习后，我惊讶地发现了一个现实，那就是全国重点城市房价飙升的压力正在暗流涌动。

8月，不到一个月，全国房地产销售面积创下新纪录。前八个月，房地产销售面积也创下新纪录。按照这个速度，2017年的房地产销售面积和销售金额将超过2016年的房价飙升。

这一成绩是在严格调控居民购房资格的情况下取得的，也是在房地产市场信贷持续收紧、抵押贷款利率连续8个月上升的情况下取得的。不容易，不容易！

我们关注六个主要数据:

数据1:一线城市的房价逐月上涨；

数据2:今年房地产销售有望创历史新高；

数据3:住宅库存在过去三年中降至较低水平；

数据4:土地储备区去化学化周期为14个月；

数据5:抵押贷款利率已连续8个月上升；

数据6:抵押贷款保持在高水平。

难怪香港国内地产股涨幅如此之大——中国恒大和融创中国涨幅均超过4倍，雅居乐集团、凯撒集团、碧桂园、龙光地产和中国澳远涨幅均超过2倍，龙湖地产涨幅为1.25倍，其中世茂地产、远洋运输集团、万科企业、嘉里建设和华润置地今年涨幅也超过50%。

数据一

一线城市房价下跌？相对稳定

我们选择上海的一线城市进行商品房交易。

(来源:上海通策咨询有限公司)

让我们来看看今年春节后上海商品房的周趋势图。从绝对值来看，房价基本保持稳定。就像讨论8月份m2增速创下历史新低一样，这不能解释投资规模小，只能说明去年的增速太大。

如果我们看看国家统计局70个城市的二手房数据，情况也是如此。根据8月份的数据，大多数城市的房价不仅同比上涨，而且逐月上涨。下图来源于国家统计局:

数据2

预计今年房地产销售将创下新高

今年前八个月，国内商品房销售面积达到9.8亿平方米，销售额达到7.8万亿元。2016年的数据是什么？销售面积15.7亿平方米，销售额11.7万亿元。也就是说，按照目前的速度，销售面积和销售额超过2016年已经不是空一个字了。

目前，9.8亿平方米是同期最高记录，8月份1.2亿平方米的月销售面积也同比增长4.3%。就销售额而言，7.8万亿元也创下了历史同期新纪录。显然，如果在后期不采取更新的控制措施，2017年有望全面超过2016年。

数据3

在过去的三年里，住宅库存降到了低水平

特别值得注意的是，目前的住房存量已降至过去三年的历史低点。根据中原地产的预测，目前的去化学周期只有5个多月。根据国土资源部以前的政策，六个月的库存非常少。也就是说，我们去库存，但现在我们必须补充库存。这是什么样的麻烦？

根据国家统计局发布的2017年1-8月全国房地产开发投资和销售情况，房地产行业的去库存化进程加快。8月末，商品房销售面积同比下降12%，环比下降1个百分点。自2015年1月以来，房地产市场的库存创下新低，仅略高于2014年底6.2亿平方米的商品房销售。

在2014年底？当时，这也是最后一波房价上涨的起点。太可怕了！

数据4

土地储备周期为14个月

在房地产市场存量大幅减少的同时，土地储备面积明显偏低，一些城市迫切需要增加土地储备来稳定房价。

根据易居研究所8月份监测的50个典型城市的统计，我国50个城市的土地储备面积为6.1亿平方米，净化期为14个月。这意味着，按照目前商品房销售的速度，这种土地储备面积可以在14个月后消化。

值得注意的是，东莞、泉州等城市的去化学周期约为4个月。这些地区的土地供应非常有限，但根据这些城市目前的土地储备循环周期，在途商品房和预售商品房规模缩小的风险将增加房价压力。

数据5

抵押贷款利率已经连续八个月上升

随着房地产市场信贷的不断收紧，抵押贷款利率不断上升。根据金融智能搜索平台融360发布的最新数据，8月份首笔房贷平均利率为5.12%，相当于基准利率的1.04倍，较7月份上升2.47%，连续8个月上升；与去年8月的4.44%相比，增长了15.35%。

与抵押贷款利率的上升相对应，银行贷款折扣继续缩小。据荣360统计，在全国35个城市的533家银行中，有484家不再提供优惠利率，占90.8%。去年同期，国家优惠利率占85.93%，而本月的优惠利率仅占3.56%。整体优惠利率呈现明显下降趋势。

数据显示，今年8月，全国第一套154家银行的利率上调，占28.89%；与上月持平的银行有349家，占65.48%；同时，8月份，29家银行分行(支行)暂停了抵押贷款业务。

值得注意的是，随着银行资本成本的上升，北京、广州和深圳等一线城市的平均按揭利率已突破5%。其中，北京、广州和深圳的首个平均利率分别为5.12%、5.13%和5.04%。就首套住房首付而言，北京30家银行中有22家将首付比例提高至3.5%；在贷款利率方面，虽然北京各银行仍可申请最低水平的基准利率，但银行额度相对较紧，部分银行已实施了第一套基准利率上调5%至15%。

第二套住房贷款方面，8月份全国第二套住房贷款平均利率为5.54%，比去年同期的5.39%提高了2.77%，并继续保持平稳上升趋势。同时，在全国35个城市的533家银行中，实施第二套住房贷款利率上调10%的银行数量占63.78%；30.01%的银行进行了10%以上的浮动。其中，有11家银行的二手房贷款基准利率上调了30%。

数据六

抵押贷款保持在高水平

根据央行8月份发布的月度数据，新增贷款10900亿元没有明显的结构性变化。其中，住房抵押贷款保持高位，增加4470亿元，连续6个月超过4000亿元。

在房地产整体开发销售已经进入下行通道的背景下，新增抵押贷款没有下行趋势。市场通常被解释为贷款时间滞后、审批缓慢等。中信宏观的朱团队认为，一个重要因素一直是支持抵押贷款。

自今年年初以来，开发投资增速下降幅度低于预期，这在很大程度上是由于三、四线城市的成交量和价格上涨。只是需要支撑较高的销量，这些三、四线城市的按揭增长也非常强劲，所以中信宏观朱的团队认为这也可能是按揭高企的重要原因之一。