中国人62.6万亿存款撑住房价 你的房是最危险资产吗?

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前几天，在这篇文章《八年周期，看穿房价的逻辑》发表后，我收到了很多房地产投资咨询的背景，问我是否可以买房子。如何购买？尽管许多城市已经宣布了租赁和购买同等权利的政策，但大多数人认为房地产仍然是最值得投资的。

这个概念很难改变。中国人喜欢存钱，他们的存款也在增加。目前，国内居民存款达到62.6万亿元。

为什么中国人喜欢存钱买房子。

之前:存款

现在:存款+贷款=房子

直接来说，它的意思是赚钱、存钱和买房。

在本轮监管之前，买房的问题是赚多赚少，但所有人都是赚来的。但现在情况完全变了，一、二、三线城市的房价走势有方向性分化。因此，一些城市只买房子，而一些城市可以被视为资产，具有升值空间的空。

房地产投资的要素非常简单:从长期看人口，从中期看政策，从短期看金融，但普通人很难完成这些分析。平安证券首席经济学家张明是猫哥的好朋友，他的团队正在做一系列的房地产投资报告。关于干货有很多结论，猫哥非常赞同。所以我们今天脱水了他们的报告，看看哪些城市的房子是蓝筹股。哪些城市的房屋升值潜力最大？核心结论在文章的最后。

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让我们先看看决定一个城市房价趋势的10个核心因素，并列出清单:

1.常住人口/登记人口。外来人口是购房的刚性需求来源。常住人口/登记人口越多，外国常住人口比例越大，购房需求越大；

2.工作人口/常住人口。在常住人口中，劳动人口比例越高，城市潜在购买力越强，年轻度越高，住房刚性需求增长的潜力越大；

3.在校小学生人数。小学生数量的增加意味着城市中青年人口的增加，对房地产或学区住房的需求增加。

4.潜在的人口流入。教育和医疗保健是稀缺和高质量的公共资源。一个城市中211所大学的数量+排名前三的医院的数量可以用来衡量这个城市的高质量公共资源。也就是说，211所大学+前三名医院的数量越多，流入那里的人就越多。

5.一个城市的房地产存量越高，提供的土地越多，其商品房供应就越充足，房价上涨的空空间就越小；当一个城市的房地产存量处于历史低位，或者其土地供应面积缩小时，其房价上涨的潜力就更大。

6.你有更多的钱吗？

m2(广义货币，简称m2=现金+活期存款+定期存款)的同比增长率是房地产周期的一个很好的先行指标。俗话说，钱多了，m2增速回升表明整体流动性环境有所缓解，这在推高房价方面不言而喻。

7.住房贷款和个人住房贷款的同比趋势与房价的同比趋势相当一致。

8.利率大幅下调是当前房地产复苏最重要的引擎。即使政府的去库存政策非常明确，商业银行在发放贷款时也会根据不同城市的房地产风险有选择地给予优惠贷款，这是商业银行内部资产配置的需要。事实上，这是当前房价周期中一线、二线和三线城市严重分化的原因之一。

9.从流动性的角度来看，房价与收入的比率，即当地房价与人均收入的比率，通常被认为是房价背后的支撑力量。然而，当房价快速上涨时，这一指标将被扭曲，有利的杠杆和扩大的预期一方面会给购房者带来恐慌，另一方面会给投机者带来巨额利润，进一步刺激购房者的积极性。

10.监管:长期以来，中国政府一直注重从抑制需求的角度对房地产进行监管，如限制购房和贷款、提高首付比例、提高交易环节的税费等。这种政策可以在短时间内迅速稳定房地产销售的繁荣，抑制房价的持续飙升，但不能真正消除房地产的潜在需求和房价的看涨预期。

因此，虽然每一轮调控的“收紧”周期明显长于“放松”周期，但楼市的上涨趋势基本不变，每一轮放松周期出现时，都很容易遭到报复。

然而，近年来，政府大力推动试点项目，如"租赁和出售的平等权利"和"用集体土地建造出租房"。由此可见，政府正在努力扭转市场对房价的预期，并通过长期调整机制逐步化解房地产泡沫。

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单独使用这10个指标会有很多问题，每个具体的指标都有其局限性。

●常住人口/登记人口不能解释合肥和福州的崛起；

●工作人口/常住人口不能解释海口的崛起；

●小学生在校人数的增长率不能解释广州和武汉的崛起；

●优质公共资源的数量无法解释深圳和厦门的崛起；

●房价/收入不能解释合肥和长沙的崛起...

事实上，不同城市房价上涨的差异性意味着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市有不同的影响。

但是从观察的角度来看，通过导入数据来衡量一个城市的房子是否值得购买是最可靠的方法。

当然，中间的研究和分析是经济学家的任务。

这里省略了10000字。

如果你用股票市场的流通股和潜在股来做一个总结，干货如下:

在这些城市买房至少在流动性和升值潜力方面有保障。

如果你想看看你的城市在每个分类指数中的排名，你可以看下图，优点和缺点都很明显。