50个“地王”只有7个开盘 高地价项目开发放缓事出有因

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广东省的一个闲置土地王项目

记者朱楠编辑邱江

房地产市场的调控仍在深化，“没有放松或休息”。曾经著名的王迪项目情况如何？柯睿房地产研究中心选取了2016年在22个城市产生的50个典型地产项目作为样本。据统计，只有7个项目进入了开盘阶段，其余43个项目正在建设中，有的达到了预售标准但被推迟，有的甚至在征地一年多后没有开工。总的来说，这些“地王”的发展速度明显放缓。开发商的“为空厅改变时间”的惯例这次还能起作用吗？

只有七个项目进入了开放阶段

14块地块仍处于非建设状态，主要集中在上海、广州、深圳、苏州和厦门等核心一线和二线城市，其中许多地块在2016年上半年售出，并已闲置一年多。

据Cree房地产研究中心统计，2016年中国出生的单价和总价“地王”大多分布在一线和二线热点城市。据记者了解，在正常情况下，房企在获得土地后开始规划并经过审批程序，从征地到项目上市销售，一般在一年至一年半的时间内。然而，在柯睿选定的50个王迪项目中，只有7个进入了开放阶段。

在余下的43个项目中，有29个项目处于开工阶段，但尚未出售，占近60%。除了一些建设过程尚未达到预售标准的地块外，许多项目实际上已经满足了预售条件，并推迟了进入市场。例如，去年5月，由信达和万科组成的财团以123.18亿元的总价中标了杭州正途初(2016)9号地块，这是杭州土地市场上第一块总价超过100亿元的地块，底价为21600元/平方米，地价为96%。不久，万科退出项目开发，融创和滨江集团(002244，咨询公司)先后加入成为合作伙伴。目前，部分名为“信达中心杭州一号院”的建筑主体结构已达到十几层，达到预售标准，但项目的预售时间仍有待确定。

其余14块地块仍处于未开工状态，主要集中在上海、广州、深圳、苏州和厦门等核心一线和二线城市，其中许多地块在2016年上半年售出，并已闲置一年多。据了解，其中只有4个项目涉及搬迁、建造经济适用房等复杂程序，开发周期比“清洁土地”的开发周期长，其余大部分未建成地块主要是开发商对政策持观望态度造成的。

“限价”延缓了开发和销售进度

由于一些王迪项目的征地成本太高，“面粉比面包贵”的现象并不少见。在土地的底价几乎等于周边竞争项目的平均交易价格的背景下，高端产品很难以较高的空房溢价进入市场，这可能是开发商拖延项目进度的最重要原因。

许多开发商告诉记者，经过近几年的市场洗牌，前50家大型房地产企业(其中绝大多数是上市公司)仍有实力在热点城市收购土地。受资金和业绩等因素影响，正常情况下，主动囤积土地的开发商并不多。此外，在当前的市场环境下，囤积土地的政策风险也是大多数开发商所担心的。

那么，这些开发人员减缓开发进度的原因是什么呢？这些王迪项目通常位于房价高的一、二线城市，而这正是2017年政府“房价控制”的重点。该地区部分高价地块的预售“限价”只能覆盖王迪项目的征地底价，目前入市不可避免地要赔钱。

以姑苏区赣江东路以北、仓颉街以东的苏地2016-WG-46号为例，仁恒地产于2016年9月22日以20.7亿元的总价，以38960元/平方米的底价，81%的溢价，将该房产纳入囊中。据记者了解，目前该地块所在区域政府发放的预售许可证最高限价约为4万元/平方米。如果你在这个时候进入市场，不要提利润空的房间，甚至建筑和安装费用都无法支付。

由于一些王迪项目的征地成本太高，“面粉比面包贵”的现象并不少见。在土地的底价几乎等于周边竞争项目的平均交易价格的背景下，高端产品很难以较高的空房溢价进入市场，这可能是开发商拖延项目进度的最重要原因。例如，东莞怡园和翡翠花园虽然目前正在建设中，但预计要到2018年5月才能上市销售。目前，地区限价标准为20000元/平方米，远低于房地产企业获得的25264元/平方米的底价。另一个例子是中国政府在合肥的葛洲坝项目(600068)，征地的底价是22103元/平方米。目前，周边项目的平均售价只有22000元/平方米，空的利润空间很小。

此外，提高融资门槛、限制购买和贷款等一系列监管政策的出台，也影响了住房企业尤其是一些区域性中小企业的资本退出速度。然而，王迪项目的开发无疑需要高成本的投资，资金的缺乏延误了建设周期，这也在一定程度上延缓了一些高价地块的开发上市。

售出的商品是平的

由于王迪项目基本上位于中高端或奢侈品部门，客户群面向高端人群，在楼市调控趋紧的背景下，此类客户要么贷款受限，要么贷款受限，高端项目的销售受到很大影响。

与拿地时的意气风发和无限风光相比，大部分头皮打开市场的王迪项目的销售状况只能说是惨淡的。根据Cree的监测数据，已开通的7个王迪项目基本上是按地区或部门政府限价出售的，利润空空间有限。如果以交易底价的两倍作为项目进场价格的基准，只有4个项目的开盘价超过该基准，从而实现“保本”销售。

即便如此，大多数进入市场的王迪项目的表现仍然平平。由于王迪项目基本上位于中高端或奢侈品部门，客户群面向高端人群，在楼市调控趋紧的背景下，这些客户要么限购，要么限贷，这极大地影响了高端项目的销售情况。以杭州首家开业的金茂大厦为例。它于2017年6月28日开业，那一周的签约存款利率只有43%。

「今年以来，物业市场的监管不断升级，四大限制的范围和力度持续增加，整体市场的下调趋势也明显。尤其是政府推出的区域性“限价”政策，对房企即将进入市场的土地王项目产生了巨大影响。”易居中国首席执行官丁祖昱表示。

一方面，土地价格仍在上涨；另一方面，在调控政策的影响下，土地供应向住房供应的转变不容乐观，由“一涨一跌”造成的供需矛盾在短期内难以逆转。在丁祖昱看来，“打破局”的方法是增加廉价土地的供应，并在远郊和非中心地区增加低价住宅的供应。