广州旧改航母将启动 拆迁“一夜致富”还没到来

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【摘要】从李娇村码头公园向外望去，我们可以感受到城市的快速城市化:一方面，200多米高的钢筋混凝土体从CCCC南方总部基地大楼中伸出，很快将与另外两栋建筑形成新的地标“广州之窗”。

《时代周刊》记者陆璐来自广州的羽毛球

位于广州新城中轴线的南端，有一个900年历史的中国南方古村落——李娇村。

站在李娇村的码头公园里，你可以感受到城市快速城市化的诠释:一方面，在CCCC南方总部的基地大楼里发现了一个200多米高的钢筋混凝土主体，很快它将与另外两栋建筑形成一个新的地标。“广州之窗”；另一边是高端住宅区罗马家园，售价5万元/平方米，目前已经售罄。码头后面是李娇村的旧改造工程。

作为目前广州最大的城中村改造项目，2011年获得广州市第三改造办公室批准，诸光集团投资23.8亿美元与李娇村达成协议，实施独立改造。其整体装修面积约为1。5142万平方米，相当于珠江新城的2/3，被称为城中村改造的“航母”。但是，装修工程已经签约三年了，工程签约率还没有达到规定的要求，使得装修工程“卡住”。

最近，有各种迹象表明，在政府和其他各方的推动下，该市李娇村重建项目的进程正在加快。

8月底，李娇经济协会宣布，72%的村民对改造计划投了赞成票，总票数为3212票。"还有360多张选票。"经济协会党工委书记魏告诉《时代周刊》记者。根据规定，当村民投票率达到80%时，规划可以正式启动。

被困了三年

李娇村的房子非常密集。随着周边地区的快速发展，一些小的服装加工作坊聚集在这里，形成了工业、商业和住宅的混合局面。

在村子的旧墙上，这样的海报随处可见:画中低矮肮脏的城中村与规划在高楼上的城市风景拼接在一起，旁边写着“只有今天一起努力，我们才能拥有明天的魅力”。

类似的海报在李娇村随处可见。村民们早就习惯了:“它已经说了十多年了，直到现在才被人看到。这并不容易。”

李娇旧村改造提上日程，始于2001年广州市政府批准李娇村为“旧村改造试点村”，但收效甚微。直到2011年与诸光集团签订了《李娇村改造合作合同》，旧房改造才正式开始。

经过多次协商和修订，2013年8月，《李娇村重建房屋补偿安置方案》正式定稿并通过。一年后，村民们签署了正式投票的合同。根据该计划，李娇村的改造是通过货币补偿、重建和安置以及它们的结合来进行的。补偿安置原则上按照法定面积“拆一补一”的标准执行，即每拆除一平方米法定建筑面积，根据法定产权证明和广州市海珠区李娇村2009年房屋测量表测量的房屋面积数据，安置一平方米建筑面积。

然而，三年后，从2014年初开始的村民投票方案仍未达到规定的标准，签名投票一度暂停。当该计划搁浅时，周围的房价上涨了。一位住在李娇村附近的村民告诉《时代周刊》记者，2008年，李娇附近的罗马住宅价格不到1万元/平方米，现在已经上涨了近五倍。

2016年国庆节，杨基村举行宴会庆祝新农村建成。根据广州中央商务区186平方米的平均家庭面积和住房价格，村民的财富是几千万元。同年年底，近10年后，仙村村的改造工程重新启动。

这些城中村改造的案例也触动了李娇村村民的敏感神经。

作为李娇村的年轻一代，股东魏昌义(化名)希望通过拆迁来住进新房子，改变村里凌乱的生活环境。因为家里只有一栋房子可以自住，他的父亲是第一个签署合同支持旧改革的村民。然而，与杨基村的改造相比，他也感到有所损失。“丽水靠近广州的核心区域，所以它的位置还不错，但开发商的实力和补偿标准远不及杨澜。”

综上所述，这些情况让魏昌义感到“不安全”，通过拆迁一夜暴富的时机还没有到来——他现在是一名快递员，起得早，变得贪婪。

对于那些有足够房子的人来说，他们缺乏签署投票名单的动机。重庆人李锋(音译)在李娇村租了一家30平米的面馆，每月租金4000元。他的房东有九间这样的房间，年收入超过15万元。他还经营一家海鲜店。

《时代周刊》记者走访李娇村时，大多数被问及改造意愿的村民表示，他们对改造表示欢迎，但对规划和补偿安置计划表示怀疑。他们认为，开发商给予的一次性补偿价格太低。最重要的是重新安置。“拆除后我们不知道住在哪里。”在码头休息的李娇村村民告诉《时代周刊》记者。

事实上，为了让更多的村民签署拆迁投票表格，补偿安置方案自成立以来已经进行了一些调整。一方面，2014年，一次性补偿价格从征求意见稿中的11000元/m2提高到15000元/m2。另一方面，原规划方案中提到“改造范围内的所有集体土地在改造后将全部转为国有土地，改造后的安置房将由李娇经济联盟根据法律法规统一办理”，现已改为一种更为灵活、更具争议性的方案。

“至于像道德追求模式这样的所有权利是集体土地还是国有土地，将由村民的统一投票决定。”回应时代周刊记者。然而，他说，目前，许多村民表示希望保持集体土地的性质。

有人认为签订合同的“堵塞”与项目自主改造模式和政府干预不足有关。

“猎德的改造是广州亚运会前的一个政府示范项目。谈判双方是猎德村经济联合公司和开发商，但政府在其中也扮演着重要的中介角色，其时机、地点、政策等条件都是最好的。很难想象没有政府干预的李娇村改造会比猎德村更乐观。”李景村村民魏奇峰(音译)认为，“目前，开发商和经济协会主要是在谈判。如果政府参与，它会觉得这个项目更可信。”

至于村民担心改造会“未完”，一些专家认为，李娇旧房改造项目涉及的工程量太大，开发商缺乏足够的资金和经验可能是一个大问题。但是，如果采用分期拆除或开发商联合开发的方式，可能有助于推进项目。《时代周刊》记者联系了李娇项目开发商诸光集团的相关负责人，但对方拒绝了记者，理由是该项目最近进入签约阶段，不适合采访。截至发稿时，尚未收到对方关于相关问题的回复。

转型与转型:政府加快推进

“丽水早期不具备启动旧城改造的条件，但现在相对成熟。”广州房地产观察专家韩世通在接受《时代周刊》采访时说。

韩世通认为，与几年前相比，广州重新启动城中村改造更为紧迫。究其原因，是房地产调控思路的闭塞和疏疏，要求增加住宅用地的供给，广州不得不面对土地从何而来的问题。“只要城市里的村庄不变，他就会永远站在那里。”韩世通说道。

今年以来，广州市政府正在加快旧城改造，李娇古村落改造工程是重点工程之一。

3月，广州市城市更新局修订了《广州市城市更新规划(2015-2020)》。《规划》进一步明确了“政府主导、市场运作”的基本原则，同时明确了政府在制定城市更新政策、优先推进重点城市发展区更新、组织编制、审查和审定更新规划、地区规划计划和项目实施计划等方面的职责，并发挥了与多个利益相关者的协调和沟通作用。

6月5日，广州市政府发布了《广州市人民政府关于提高城市更新水平和推进节约集约用地的实施意见》，提出了旧厂房和旧村庄改造的40条意见，强调在城市更新中要综合运用“三旧”改造、规划管理和产业支持政策，努力推进旧住宅区改造和历史文化街区活化利用。

也是在6月，广州市国家计委公开发布了《关于修改海珠湾(李娇区控制)条例的必要性的咨询和公示》，并计划在以李娇村为核心的约8.9平方公里的区域内进行修改。作为海珠湾规划的重点和难点，管制条例的修订对李娇村的改造是一记强心针。

《时代周刊》记者从海珠区周楠街道办事处了解到，今年年初，区一级成立了以副区长罗光华为首的项目推进小组，街道一级成立了以人大副主任为首的常驻工作组。“一方面，它与开发商和村委会形成合力，另一方面，它又起着协调和监督的作用。”周楠街道办事处的工作人员告诉《时代周刊》记者。

魏认为，政府干预的作用是显而易见的。“有些政策是由政府制定和代表的。甲、乙双方经过改造，不具有权威性。可以肯定的是，政府对村民来说更加可信。”

7月19日，海珠区常务副区长罗光华主持召开了海珠湾地区开发建设动员大会和海珠湾(李娇地区)村庄改造会议。相关职能部门、李娇经济协会第三委员会全体成员、各经济学会会长、诸光集团李娇重建项目关键人员参加了为期三天的会议。政府已经明确了一些新旧政策的模糊界限，并制定了下一步的研究计划。

"现在它已经进入冲刺阶段."魏金鹏将其描述为黎明明前夕。