香港楼市繁荣 内地资金因素不可忽视（国金观察）

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黄晓鹏

5月16日，土地之王再次在香港诞生。香港当地房地产开发商恒基兆业(Henderson Land)以232.8亿港元(约合205.8亿元人民币)的最高价中标中环商业用地，底价高达53.9万港元(约合47.6万元人民币)/平方米。双重财产国王的出现引起了媒体的极大关注。

这块地王有一定的特殊性，因为这块土地位于香港商业核心区的核心，而这块区域已经有二三十年没有土地供应了，所以47.6万元/平方米的天价不能简单地与非核心区的普通住宅或商业建筑相比。根据合约，该项目不能单独出售，所以发展商可能会在项目完成后保留一段时间的租约，这也是香港发展商通常的商业模式。

据金融机构测算，在目前租金水平下，该项目的年投资回报率约为2%-2.5%，显然不高。因此，如果开发商以高价中标，他们对香港未来的经济和房地产市场是乐观的。静态来看，2%-2.5%的回报率是可以接受的，因为目前香港的利率很低。然而，如果美元继续加息，港元将不得不跟随联系汇率制度。这个项目有风险吗？我不认为风险可以排除。

大部分人都想当然地认为土地融资是香港高房价的根源，这与事实完全不符。历史上，影响香港楼市走势的核心因素是美国的货币政策，因为在联系汇率制度下，香港没有自己的货币政策。在1997年之前的大牛市中，主要的刺激因素是低利率，而加息是房地产市场泡沫破裂的直接因素。在1997年后的几年里，虽然香港政府减少了供应，但房价根本没有上涨的势头。直到2008年金融危机，美联储才实施零利率量化宽松政策，以重新点燃香港房地产市场的战火。2012年，政府推出了一项“双重热把戏”，大幅提高印花税，限制非本地人购房，但只能在短期内抑制房价上涨。在美国退出量化宽松并开始加息后，香港房地产市场在2015年第三季度开始真正降温。中原指数下跌了10%，出现了两次土地拍卖。当时，大多数金融机构预测2016年将出现更大幅度的下滑。

从历史规律来看，美国加息再次引爆香港楼市泡沫是一个高概率事件。然而，这一次法律似乎是无效的。中原指数在2016年6月结束了调整，并开始了新一轮的剧烈上涨，创下新高。这是什么原因？答案是:内地基金。

在过去的两三年里，内地资本涌入香港房地产市场，个人买房，公司买房，开发商非常活跃。此前，万科、保利、中国海外、世贸等继续在香港收购土地，恒大等频繁大量收购商业地产。今年2月，不为人知的龙光地产以168亿港元购得一块住宅用地。据统计，去年下半年香港土地总售价的一半来自内地企业，达500亿港元。国内投资香港房地产的规模和速度与人民币汇率预期直接相关，时间也有一定的同步性。

总之，香港的房价走势与土地所有权和土地融资无关。核心因素是货币，但现在它已经加入了内地货币。