北京住宅月开盘仅10个 80后成＂2000万+＂豪宅新买家

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■我们的记者王立新

自2017年初以来，受预售价格控制和商业限购政策的影响，北京住宅市场的供应热点已降至年度低点。

根据雅豪机构的统计，自2017年以来，北京新建住宅市场的数量只有10个左右，至少只有5个项目在10月份进入市场。到年底，这种情况没有改善。12月份，10个项目的市场量仍将关闭，供应市场全年寒冷。

值得注意的是，几个总价超过2000万元甚至超过5000万元的豪华住宅项目的负责人在接受《证券日报》采访时表示，20世纪80年代以后，有钱的买家越来越多，甚至90年代以后的“创造第二代”已经成为高端项目的重要客户来源。

此外，根据麦田地产向《证券日报》提供的统计数据，在北京的二手高价市场，80后买家也在增加。据麦田房产统计，去年，在总价超过2000万元的二手豪宅交易中，70后占30%，80后占39.2%，90后占10.8%。

种种迹象表明，80后正在成为高端市场的主流买家，甚至90后也是新的奢侈品购买力。

改善以需求为导向的新住房市场

根据雅豪机构的统计，12月份，预计北京商品房市场将有10个项目，其中只有一个是全新的。

《证券日报》记者注意到，12月份进入市场的10个项目中，有5个是别墅项目，还有预售单价高达10万元/平方米的高端住宅，只有2个项目的公寓低于90平方米。

“在目前预计12月份进入市场的项目中，大型产品仍占主导地位，除中国外，都是中海国际城的中小型项目？墨园发展与北京投资？乐府公园的两个项目都有一些中小型产品，其他项目只提供117-646平方米的大型产品。”雅豪机构营销总监郭毅表示，目前市场上出售的大多数商品房项目都是改良产品，因此它们主要是大中型单位，这也是今年整体住房供应中最突出的结构性特征。

根据房地产机构的最新统计，今年1月至10月，北京别墅的总成交量为4028套，在历史成交量排名中仅次于2016年。同期，普通住宅售出1.3万套，别墅占商品住宅总成交量的23%。自2006年以来，这一比例从未超过10%，这表明今年别墅市场十分火爆。

高端项目销售比例上升的背后，不乏别墅客户受调控政策影响较小、空别墅功能对需求改善更具吸引力的原因。

不过，郭毅认为，随着大量商品房以有限的“9070”户型产品在土地出让过程中上市，明年新屋市场的产品同质化将被打破，供应结构将发生逆转，中小户型将再次成为市场的主力军。同时，由于单套限价商品房的规模较小，总价较低，新屋市场覆盖的消费群体已经从今年的单一高端改善群体扩大到了需求旺盛、变化最大的消费者群体，而大型高端改善产品的市场需求将因后续供应不足、稀缺特征日益突出而逐渐回升。

80后买一栋“划算”的豪宅

事实上，受价格限制政策的影响，一些原本预计销售“10万元以上”的项目今年被“降级”进入市场，这些高性价比的高端项目在20世纪80年代后受到了富裕新贵和富裕阶层的青睐。

"在我们售出的房子中，大多数买主是年轻顾客。"在接受《证券日报》采访时，鲁能钓鱼台米高梅别墅项目的相关负责人表示，今年出售的一套内城别墅目前总价超过5000万元。由于与三元桥商圈位于同一个新的“国门区”，结合“三环+别墅”，独户别墅具有内城别墅与立体四合院的优势，吸引了大量的企业家等财富阶层。

据负责人介绍，鲁能钓鱼台只有46套米高梅别墅，预计未来每套进入市场的房屋总价将超过6000万元。

无独有偶，位于一号别墅孙河片区的龙湖林静原项目相关负责人向《证券日报》透露，项目别墅产品的主要客户年龄在36-40岁之间，有很多80后。

据记者了解，该项目是龙湖最新一代的原创产品，由单户型别墅、双户型别墅、叠层别墅和平房组成。接下来，50套132平方米的别墅将推出市场，总价约1000万元。主要顾客年龄在31至35岁之间，主要来自望京、朝阳公园和国茂。

值得一提的是，2017年1月至11月，在北京“浦宅+别墅”新建住宅项目销售清单中，龙湖林静原项目排名第三，是北京朝阳区别墅销售的冠军，销售额达到39亿元，其中别墅产品的营业额占一半以上，约为25亿元，整个项目的平均成交价格接近8.1万元/平方米。

事实上，在今年发布的新版《城市总体规划》中，别墅项目正处于“断供”的边缘。根据该计划，在未来五年内，改善住房的比例将大大降低。根据规划内容，未来北京供应的每10套住房中，只有一套是面积超过90平方米的改良房。

“从今年绝大多数住宅用地的限售价来看，从明年年初开始，限售房将陆续进入市场，逐步成为新增住房市场增量供应的中坚力量。”另一位市场人士告诉记者，届时，改良住宅的供应量将会减少，而在未来，市场上可供改良客户选择的新住宅数量将会逐渐减少。有鉴于此，不难理解80后暴发户现在正在购买“划算”的豪宅，因为这是改善顾客的好时机。