北京房价已跌10%

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今天早上，我被南京连夜排队买房的消息惊呆了。

据了解，作为南京楼市最热的地区之一，河西目前正在实施严格的限价政策。西南地区的新房申报价格不超过3.5万元/平方米，河西地区的新房申报价格不超过4.5万元/平方米。但目前，河西地区二手房价格普遍在5-6万元/平方米，二手房价格严重倒挂。南京市场今年仍相对稳定，成交量下降，但成交价格没有明显变化。

我不知道今天被抢的房子有多少是自住的，有多少是投资的，但肯定都有，因为一套二手房的差价超过20%，购买它的市场心理导致每个人疯狂排队。

这是政府价格限制的结果，而不是市场积极调整的结果。因此，市场上买房的情绪仍然很高，大家还没有形成房价下跌的预期。否则，如果市场自发下跌，估计不会有多少人会购买它们。

这个价格，对于那些只是需要和改变租户，肯定可以买到。与同期相比，如果你需要以更高的价格购买二手房，你可以节省几十万，这当然是一个利润。

投资怎么样？如果你预定了一个房间，你可以增加几十万，然后马上卖掉，你就能赚到钱。然而，如果你想等到拿到房地产许可证后再出售，这并不一定是因为存在交易成本、时间成本和未来市场向下调整的风险。

据估计，目前的限价政策明年不会取消，未来几年降价的可能性会更大。一方面，信贷环境发生了变化，另一方面，供需失衡得到了扭转。

北京

北京今天发布了一份文件。从今年起的五年内，北京将提供1000公顷集体土地用于建设集体出租房。农民集体可以依法出租获得收入，不得出售或者出租出售。单一租赁期不得超过10年。

中原地产估计面积为1，000公顷，约为300，000-400，000套出租房屋。北京市场出租屋总量接近250万套，而30-40万套集体产权出租屋相当于未来五年北京出租屋增长10-15%。如果能完工，北京市场的租金将大幅降低。

但我不认为这会对商品房价格产生任何影响。深圳有很多这样的村集体和农民建的小产权房，有650万套，其中大部分是用来出租的。由于城中村出租屋多，外国人在深圳的生活成本相对较低。

但是，这些房子只影响市场租金，对商品房价格没有任何影响。

我从北京人那里了解到，自从今年3月的调控以来，北京的房价已经下降了大约10%-20%，有些还下降了30%。例如，海淀一个居民区的保利西山的森林语言每平方米下降了大约27000元。

对于那些渴望上车的人来说，北京市场现在可以抓住机会进入市场。我认为北京和上海的泡沫风险没有深圳大，因为居民的杠杆率远低于深圳，深圳已经达到150%，而北京和上海只有70%左右。深圳的房子完全是金融产品，市场特别擅长利用杠杆投资。这个特征对利率非常敏感。只要银行收紧贷款并提高利率，就会对高杠杆投资者产生巨大影响。北京的投资者比例远低于深圳。

然而，在北京有一个问题，就是换房的首付比例很高，普通房首付比例是60%，非普通房首付比例是80%。大多数都是非常普通的房子。只要有贷款记录，70%到80%的首付将在卖出然后买入时支付。很多人还是做不到，所以这个门槛会导致市场需求的抑制，所以短期内很难估计房价。