深圳小产权房 为什么不值得买？

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最近，很多深圳的朋友也在我的微信上问了同样的问题，他们是否可以从最近深圳的小产权房开始。显然，在很多人眼里，深圳的小产权房现在是一只等待飞翔的猪。

买不买？在这个问题上，我认为值得再写一篇文章来深入讨论。

深圳小产权房简介

说到深圳的房子，小产权房在任何情况下都是一个不可回避的话题。深圳有很多小产权房，分布广泛，种类复杂，在中国是无与伦比的。

据有关部门公布的数据，深圳市约有40万幢违章建筑，建筑面积4.2亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%，基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前，深圳有近一半的人口住在小产权房里。看到这些数据，你会感到震惊吗？让我们回顾一下深圳小产权房的过去生活。

当年的小渔村深圳，在总设计师画了一个圈之后，迅速崛起，成为深圳的奇迹。在土地国有化过程中，为了照顾土著居民的利益，深圳将土著居民的户口改为城市户口，每户不超过120平方米、不超过5层、不超过480平方米的建筑定额被视为违法建筑。

在此基础上，随着深圳移民的涌入，深圳原住民自建的小房子开始一个接一个地兴起，这就是深圳农家住宅的由来。稳定而可观的租金收入使当地土著升级为土豪。在巨大利益的驱使下，农家书屋开始在海关内外的每一片土地上遍地开花，加高加宽，农家书屋建在农业耕地上，各种违法建筑层出不穷。

目前，深圳的小产权房主要有三种类型:

第一，土著人自己建造的农民建筑；

二是村集体组织在集体土地上统一建房；

第三，外国开发商在没有经过法定审批程序的情况下购买村里的集体土地，建造和出售房屋。

因此，目前小产权房的建设者有三个不同的主体:个人、村委会和公司，不同的建设者签订的销售合同是不同的。

深圳最常见的握手建筑类型

近年来，开发商建造的小产权房已经发展成为高层建筑和社区，主要在窨井区，其外观几乎与商品房相同。

一般来说，个人小产权房主要是出租的，而村委会和开发商建造的小产权房主要是出售的，因为没有房产证，缺乏法律保护。此外，小产权房往往是独门独户，建筑质量差，偷盗面积严重，格局不合理，通风采光差，周边环境差，价格一般只有同一地段商品房的三分之一。

由于价格的巨大优势，它吸引了大量没有高收入但想在深圳拥有稳定住所的人。因此，小产权房的地下交易一直非常活跃。

这间小房子突然着火了

今年，深圳的小产权房突然暗流涌动，在小产权房被输送到自己的流通系统多年后。买小产权的人越来越多，卖小产权的人不愿意卖，价格上涨了。深圳小型产权市场明显动荡有两个主要原因。

首先，由于深圳海关可建设用地稀缺，政府和开发商不得不将重点放在最难啃的小产权房骨头上。事实上，旧的城中村改造一直在进行，但进展缓慢。在过去两年中，这一进程显然开始加速。随着著名的城市村庄如岗厦、蔡武威、大冲、白石洲、上沙和下沙相继被拆除，一个农民的建筑被夷为平地，随之而来的是土著居民的拆迁。最流行的方式是去年底拆除罗湖的水北村。拆除后，一段文字开始在网上和朋友圈里疯狂流传。虽然政府制造了一个紧急的谣言，但是土著人一夜暴富是不争的事实。

对很多深圳人来说，虽然来自天堂的财富似乎让人嫉妒，但毕竟他们既不是深圳原住民，也不是第二代原住民，他们只能暗暗羡慕和憎恨自己。然而，仍有许多外国人购买了小型房产。那几年，他们以极低的价格购买了小型房产，其中许多也在拆迁过程中。他们是否也获得了相应的赔偿，他们的房屋被夷为平地后是否被扫地出门？

据说，在拆迁过程中，当年购买小产权房的大部分业主都与开发商签订了拆迁补偿协议，获得了相同面积商品房的置换补偿。除了置换商品房，他们中的许多人还获得了现金补偿。这是一个让许多深圳人感到兴奋的谣言。这意味着，以上沙为例，五年前以每平方米1万元的价格购买的农民住房，现在可以取代价值9万至10万元的商品房，这足以让人们心跳加快、血液流动加快。

很多人可能会说小产权房的业主没有法律保护。一旦原来的主人食言，开始打官司，现在的主人肯定会输，导致失去妻子和士兵。

事实上，这样的事情在现实中很少发生。首先，由于许多小产权房多次易手，目前的所有者与最早的土著人没有联系，只有土著人，而不是以前的所有者，有资格要求产权。如果农民家中的大多数居民都是外国买家，即使土著人想上法庭，他们也应该权衡如何面对整栋建筑的主人，以及如果他们犯了众怒会发生什么。

第二，更多的小产权出售者是村委会和开发商，他们没有资格和条件要求收回。因此，大多数小产权所有者实际上都获得了补偿。

第二个原因是深圳在8月份出台的棚改政策。深圳市今年8月9日发布的《加快棚户区改造办法》明确指出，棚改计划由原来的30年缩短为20年。

棚户区是指城市中危险的老房子、住宅区和村庄。目前，深圳市大量的城中村和老旧社区是未来棚改的可能目标。

与旧城区改造和更新相比，棚改的政策将更加严厉，主动权掌握在政府手中。对拆迁条件不服的，可以依法申请启动强制程序，实施行政征收和行政处罚。

明眼人都可以看到，深圳政府大力推行棚改政策，主要是因为旧房改造和拆迁的进展一直很艰难。由于必须获得100%的居民同意，很多旧住宅区的清拆工作在咨询初期便停滞不前，很多居民要价过高，还钱，令清拆工作无法进行。例如，福田园岭小区拆迁工作组十年前就入驻，经过十年的努力，签约率只有80%。事实上，以1: 1.3的比例置换商品房的原址已经对原住居民非常有利，但有些人的野心和需求却是无穷无尽的。

在著名的罗湖木头龙社区拆迁案中，开发商伊田集团在2011年与该社区大多数居民签订合同后，开始拆除一些已经全部签约的建筑。人们认为这可能会对钉子户造成压力，迫使他们签署合同并尽快离开，但钉子户将此事作为人质，而手气好的钉子户以惊人的价格拒绝搬迁。因此，一方面，伊田集团无法清理场地和建造新场地，不得不为承包家庭支付大量过渡租金。迄今为止，支付的费用接近10亿元。

也许一些“人权斗士”会说人权第一。看看日本，因为一位老太太拒绝搬家，政府让飞机改道。但是，我想问一个问题:因为1%的钉子户有自己的自私欲望，他们99%的公民权利被忽视，他们被出租多年，哪一方的人权更重要？

然而，在许多人看来，棚改政策将极大地促进城市旧社区和旧村庄的拆迁进程。在加速城中村拆迁和获得小业主置换补偿的双重效益下，最终有必要对很多人关心的话题进行分析。现在是在深圳买小产权房的好时机吗？

我为什么要放弃深圳的小产权房？

说实话，早在今年6月和7月，我就已经看到深圳将会有一波小产权房市场，他们已经准备好了。当时，我考虑坐飞机去深圳开一个小房子，但经过多次了解和分析，我最终放弃了。原因有很多。

首先，深圳有大量的小产权房，但它们都是地下交易。

寻找合适的房子是一个漫长的过程。在正规中介公司找不到小产权房的悬挂信息。你必须通过地下中介公司或城市中的一个村庄慢慢搜索，这是一个非常消耗能量的过程。

第二，目前，小产权房一直处于饥饿状态，最近价格飙升。

海关内更好的位置已经上升到3万多平方米，很难找到一个房间。一般来说，海关外的面积超过10，000平方米，几乎相当于同一位置商品房的一半甚至更高。目前，业主不愿出售，甚至许多出售的房子只要求签署使用权，而不是所有权，这意味着你可以生活。一旦房子被拆除，对不起，赔偿将是我的，你可以离开这里。请问，世界上有这么便宜的东西吗？

第三，在我看来，只有深圳的小产权房在十年内才有价值，在海关外等待拆迁需要一个极其漫长的过程。

简单地说，山海关内的面积很小，政府迫于发展需要，非常愿意拆除。尽管如此，拆除山海关的数百个村庄需要一个漫长的过程。

如果你足够幸运，在你买下小产权五年后等待拆迁计划，那么在谈判、拆迁和等待新建筑建成并搬进来之后，至少还有五年，十年后你就能得到新房子，这是你足够幸运的时候。

如果你很幸运，十五年、二十年或三十年呢？至于广大的关外地区，有许多小产权房，让人眼花缭乱。当你在这里购买小产权房时，很有可能拆迁会发生在你的下一代甚至下一代。当然，不能排除你很幸运，在你买下它的第二年，这个项目就被拆除了。然而，我更喜欢谈论概率，但我不喜欢为运气而战。

第四，深圳小产权房的盗窃面积非常严重。

如果你花50平方米的钱，你可能只买40平方米。当房屋被拆除和替换时，开发商不会根据实际面积而不是你所谓的房子的50平方米来替换它。那么你得到的商品房只有40平方米，这些损失将转化为你购买的单价。

第五，购买小产权房需要全额付款，而且一百多万和二百多万的资金都是长期存放在这里的，不可能按揭贷款，所以要计算成本。

最后，购买小型房产仍然要承担政策变化和土著人违约的双重风险。不能排除有一天政府会采取强硬政策来处理钉子户并实施工棚改革。这两种风险结合在一起并不小。

在考虑了各种因素之后，我放弃了在深圳开始小产权的计划。当然，这只是我个人的想法。每个人都可以做自己想做的事。或者有些人认为他们很幸运，有些人认为他们不怕等待，有些人认为长期租房子也不错。在这里，我只能祝你好运！

补充说明:如果一定要买的话，关内的要比关外的好，关外有拆迁计划的要比没有拆迁计划的好，近几年在关外建的社区花园式高层小产权房很适合自住，所以不要碰拆迁。

碰巧的是，这篇文章是这样写的，政府发布了一份文件，声明小房产没有希望变得积极。在这里，我们提醒那些幻想着未来改造小产权房的人，请放弃他们的幻想，在你的一生中永远不会有这样的一天。