两天八城市加码调控 楼市将进一步回归居住属性

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■我们的记者王松才

9月22日至23日，重庆、南昌、长沙、南宁、武汉、Xi、石家庄、贵阳等八个直辖市或省会城市相继出台了新的楼市政策。《中国经济时报》记者注意到，在八个城市发布的调控政策中，限购成为最重要的特征。

受调控政策升级带来的“心理影响”，截至9月25日早盘收盘，地产股全线下跌。经过连续八个城市的升级和调控，预计新一轮调控将升级到次热点城市，政策将更加严格。

新一轮房地产市场监管浪潮即将到来

八个城市轮番加大楼市调控力度，标志着楼市调控进入新一轮。

在受超重管制的城市中，有6个城市实施了销售限制。石家庄在限购的同时明确限制销售，要求新购住房(包括新建商品房和二手房)5年内不得上市交易；在重庆主城区新购买的新建商品房和二手房，必须在取得产权证后2年内上市交易；贵阳市规定，在当地购买的新商品房3年内不得转让；南宁是限售房升级，在市区(不含武鸣区)购买两套以上住房的期限为2年；南昌市要求所有新交易的房屋必须取得两年的产权证才能转让；长沙市规定，在当地购买的商品房(包括二手房)除限购和升级外，必须在取得房产证3年后方可转售。

与上述六个城市不同的是，Xi的“新政”不涉及销售限制，而是通过商品房价格的申报来控制房价，而武汉则规范开发商的销售行为。事实上，自去年10月以来，这些城市相继出台了楼市调控措施，其中武汉和南昌出台了几个“升级版”，即再次加大调控的“剂量”。

精确的调节开启了“仓鼠”模式

为什么这八个城市都集中在过度监管上？

根据国家统计局8月份发布的房价数据，我国新建住宅和二手房价格涨幅最高的城市基本上都集中在这些城市:如南昌市新建住宅价格环比上涨0.9%，贵阳市上涨0.7%，南宁市上涨0.6%，Xi市上涨0.9%，重庆市上涨0.8%，武汉市上涨0.8%。

据业内人士称，调控这些城市的关键因素是房价明显上涨过快。

另外，从这些城市的土地市场来看，据中原地产研究中心统计，自2017年以来，这八个城市的土地市场一直火爆，重庆的土地成交额超过1000亿元，武汉、Xi、南昌、石家庄、长沙等城市均超过200亿元，许多城市都创下了同期历史纪录。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟认为，楼市调控的思路已经转变为“打地鼠”的模式，也就是说，如果任何一个城市的房价处于前期，都会对任何一个城市造成冲击，这也是为建立房地产长效机制争取时间。从八个城市的调控政策情况来看，预计房价上涨的城市将会加大调控力度。

限制城市的范围可能会扩大

截至9月24日，中国至少有44个城市加入了限制销售团队。继限购和限贷之后，“限购”也成为新一轮楼市调控和升级的必要手段。那么，其他城市，尤其是上海和其他尚未出台销售限制的一线城市，会效仿吗？

该政策咨询研究部主任张宏伟认为，如果去年10月中央调控的20个核心一、二线城市的市场今年仍出现反弹，那么“限购”很可能成为这些城市的“补丁”政策，这将起到抑制投资投机、冷却楼市的作用。上海、深圳和其他核心城市也不例外。

张宏伟预计，从目前情况看，全国至少有6个城市将加大调控力度，政策内容预计将包括限制销售和打击消费贷款等措施。限售令最大的意义在于冻结楼市的活跃需求并将其搁置，避免楼市投资的投机行为，抑制投资投机，冷却当前楼市。与此同时，我们将争取更多时间进行房地产市场的后续政策调整，特别是房地产税收立法、房地产登记等与房地产市场长期监管机制相关的准备措施。这些政策的加码将进一步促进住宅物业市场的回暖。

张大伟认为，限售房政策的出台并不影响自住和改善，而是为了打击投机和投资需求，也是为了去杠杆化，让购房者必须将资金分配给自己使用，从而减少投资性房地产和住宅性房地产的回报。不可能吸引高杠杆和高成本的基金，因为销售限制大大延长了交易周期。他预计，未来限购政策的范围将继续扩大，并扩展到三、四线城市，未来将有50多个城市出台限购政策。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖认为，实际上，这一轮政策遵循的是“以城制政”的调控思路，贯彻的是“房子是为了生活，不是为了投机”的中心精神。全国40多个城市都出台了限制销售的政策，其实质是限制房地产投机，这对真正的首次购房影响不大；严格检查消费贷款，包括最近北京第一批贷款利率的上调，是为了进一步降低杠杆率，降低房地产市场的风险。目前，该政策的总体基调是禁止房地产投机，降低房地产市场的杠杆，并促进住房的进一步发展，以住在回报。