“失宠”的燕郊 失落的众生相

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本报记者张毅报道

与北京通州区隔江相望，距天安门广场仅30公里……燕郊在行政上属于廊坊市辖下的三河市，但其“优越”的地理位置使其多次成为“投资者”的战场。

然而，今年以来，三河市先后出台了两项调控政策:第一项是廊坊地区出台的限购政策。非本地家庭只能购买一套住房，首付比例不应低于50%。新建商品房和二手房属于限购范围；第二次是6月6日，三河市出台了调控升级政策，表明非本地居民家庭限购一套住房，但前提是提供三年以上的地税缴纳证明或社会保险缴纳证明，新建商品房和二手房也在限购范围内。

据记者采访，在燕郊买房的当地人不多，而且大多是“投资者”和外国客户。这些人中的大多数不具备上述购房条件:他们没有当地户籍或社会保障缴费证明已超过3年。因此，虽然现在是仲夏，燕郊楼市却有一种“寒冬”的感觉，成交量和价格下跌，投资者抛售，房地产经纪人跳槽...

对此，受访专家指出，在京津冀一体化的背景下，燕郊楼市的长期效益依然存在，但显然是时候告别以往的房地产投机模式了。

销售经纪人:基本工资很难挣

似乎一场大雨正在酝酿，燕郊的天空是空灰色的。8月3日，《中国产经新闻》记者来到这个被称为北京楼市“晴雨表”的地方。北京的房地产市场一直被视为全国房地产市场的风向标，当北京的房地产市场出现任何调控行为时，反应最快的地区是北京周边的燕郊。

记者沿着102国道离开北京后，来到燕郊的大星广场，这是外界盛传的一条“销售街”。到处都有各种各样的销售中心和中介商店。

据其他媒体报道，这里曾经繁华热闹。然而，记者那天看到的是没有生命，一些商店甚至关门了。“在看房子？来看看我们的房子吧！帮助我们提高绩效.....”当记者在一个销售中心前停下时，他立刻被三四个销售经纪人包围了。在调查过程中，记者了解到他们大部分是外地来的农民工，销售中心雇佣他们发送广告，吸引顾客。

“店里带30到50个人，基本工资每月2400元，保证客人留下的电话可以打开。”一位四五十岁的叔叔不情愿地告诉《中国产经新闻》的记者，现在没有人来过，这个任务在过去风光明媚、月收入一万多的时候已经不算什么了。

因此，记者跟着叔叔进了一家销售中心，物业顾问很快就收到了记者并登记了他的个人信息。经过简短的交谈，记者表示愿意在燕郊买一套房子。房产顾问直接问道:“你有本地账户吗？”记者摇摇头。这位房产顾问说:“如果你不是本地户口，没有三年社保缴纳证，现在就没法在燕郊买房了。”

然而，物业顾问向记者推荐了燕顺路附近的商住公寓项目。“现在如果你想在燕郊买房子，你只能买这个项目。虽然这是一个40年的产权，有一个独立的房子。如果你现在订阅，你只需要支付10%的首付物业顾问在手机上调出平面图，热情地向记者介绍。

物业顾问:这是历史上最严格的规定

然后记者进入三个售楼处或房地产代理处，他听到和看到的基本上是相似的:大堂比较安静；基本上没有人来买卖房地产，偶尔会有几个顾客进来，他们似乎看到了房子。商店里只有少数房产顾问或房地产经纪人露出好奇的目光。员工更常见的状态是打手机或窃窃私语。聊天；一些店面的沙盘甚至落满了灰尘。

"在过去的两天里，有很多人来买二手房。"房地产经纪人史告诉《中国产经新闻》记者，记者对此表示怀疑。"没有三年社保的人还能在燕郊买二手房吗？"

当史小姐看到记者的兴趣时，她继续介绍:“政策出台有两个月的缓冲期，8月5日前还有机会！”因此，二手房的成交量在过去两天有所增加。如果你选择立即在线签约而不支付最终款项，你仍有机会。这两天之后，政策将会严格执行！史小姐建议记者抓住“最后的机会”。

为了证实上述说法，记者前往另一个销售中心询问实际情况。“不可能，外国人现在买不到，目前只能出售拥有40年产权的公寓。那些说仍有机会帮助解决社会保障问题的人，都是“欺骗”人们的中间人。”物业顾问王小姐不同意上述说法。她告诉中国产经新闻的记者:“这是历史上最严格的规定。”

王小姐说，去年这个时候，每天都有十几套房售出。赶上旺季，销售大厅里有很多人来看房子。最近真的不太好，卖不出去。"

房地产代理:转到外卖

“现在他们不来吃饭了。”当记者在延顺路的一家餐馆用餐时，店主老刘对《中国产经新闻》的记者开玩笑说。

记者在采访中了解到，燕顺路属于燕郊繁华地段，这里有很多高档住宅区。因此，有许多房地产公司的商店，如连锁店和大星房地产。

老刘的餐馆附近也有几家中介店。然而，类似于“卖一条街”的情况，他们现在很少被追求。当记者与老刘聊天时，老刘介绍说“他们(房地产经纪人)以前三三两两在我店里吃饭。”现在房地产市场不景气，他们赚不到钱。上次他跟我开玩笑说:“现在我在家吃饭，不敢出去吃饭！”"

"我认识一个中介，现在我甚至转到干组去拿了！"记者对此表示惊讶，但老刘说:“有些人就是这样，卖房子的时候，房产正红火；当你处于低谷时，你会做兼职，一辈子都是这样！”

记者走出老刘的餐厅后，透过各个房地产中介门面的窗户，看到里面的工作人员三三两两地在聊天或打手机。

房地产投机者:转移到政策相对宽松的地区

黄先生于2009年来到燕郊，拥有两处房产。过去，燕郊的房价一直在上涨，“说你不开心是假的”，但最近他说他“感觉好时光即将结束。”

随着燕郊楼市调控的不断升级，居住在燕郊惠福榕树湾的黄先生越来越感到焦虑。7月中下旬，经过与家人两天的讨论，他选择拨打中介经纪人的电话——降低房价。事实上，黄先生已经在今年5月份上市了，这是第二次降价。在接受《中国产经新闻》(China Sankei Shimbun)记者采访时，黄介绍说，这栋房子刚上市时的价格是3.6万元/平方米，但现在已经降到了2.3万元/平方米。即便如此，截至记者采访之日，黄先生的房子仍未售出。

“如果你想买，你就不合格。如果你有资格，你要等着瞧。”黄先生无奈地说，最近他也有很多类似的情况，但他并不认为自己是一个"房地产投机者"。真正的“房地产投机者”仍然非常冷静。据黄先生说，我认识的一些专业的“房地产投机者”手中有大量的资金。虽然燕郊市场冷清，但他们还是不想卖。他们中的一些人认为“不急，市场还会回升”，还有一些人已经搬到了涿州。

涿州位于北京的西南部，是北京的南门。当记者去“销售街”了解情况时，确实有很多购房者推荐涿州等政策相对宽松的地区。

房价:逐步回到去年的水平

“我们必须努力将房价稳定在2016年10月的水平，并确保房价链不会增长。”这是廊坊市政府在今年6月的公告中明确提出的调控目标。要进一步完善工作机制，建立房地产调控联席会议制度。

根据易居研究所向记者提供的数据，通过对全国50个重点城市新建商品房交易面积的监测，今年7月份同比降幅最大的5个城市是廊坊、济南、福州、呼和浩特和北京。以廊坊为代表的北京周边的房地产市场，继续引领着全国的下跌。

那么，与去年相比，房地产市场冷清的燕郊又如何呢？

记者在网上查看了燕郊房价走势图，发现燕郊房价在今年4月份达到最高值，平均价格为29645元/平方米。此后，房价一路下跌，截至7月，平均房价已降至26583元/平方米。趋势图显示，去年10月燕郊的平均价格为24858元/平方米。当然，这里的统计数据包括燕郊的各种房屋，所以为了做一个更直观的比较，记者还统计了几个具体建筑的数据。

根据链家地产应用的交易数据，今年7月份，郝跃星河区一套2居室1厅房屋的交易价格为25489元/平方米，而3月份，该社区同类房屋的交易价格超过30000元/平方米。根据记者的粗略换算，在过去的四个月里，社区的下降幅度已经超过了15%。另一个例子是，首尔甜城的一套3居室、2厅的房子在7月份的交易价格为24824元/平方米，时间回到了3月初。同类型房屋成交价格高达36000元/平方米，计算下降率达到31%。

无独有偶，记者还在58城、安居客、吉吉等网络平台上发现了燕郊房价的波动。短短几个月内，燕郊房地产市场的变化令人惊讶。但是仔细梳理一下，就不难理解了。燕郊一直被视为北京房地产市场的晴雨表。今年3月，在“3·30新政”之后，北京相继出台了10多项楼市调控政策。北京周边的房地产市场如何才能“独立”？

自3月21日起，三河市出台了两项调控政策。首先，廊坊地区出台了限购政策:限购一套住房给非本地家庭，购房首付比例不低于50%；6月6日，三河市再次提价:对于非本地户籍的家庭，如果他们能提供3年以上的地方税完税证明或社会保险完税证明，他们将被限制购买一套住房。

先提高首付比例，再限制购房资格，自然会给想在燕郊购房的“炒房者”和外国客户带来很大压力。近期的市场调控和燕郊购房社保缴费凭证的要求导致燕郊的成交量和价格下跌。易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《中国产经新闻》采访时表示。

规则:它实际上是消泡

不过，我们应该理性看待最近低迷的燕郊楼市。接受采访的专家告诉记者，目前对燕郊楼市的调控主要是针对房地产投机，这是一个消泡的过程。

“这一轮调控的主要目的是为了落实中央的安居之所，而不是为了投机。”首都经济贸易大学教授、北京房地产法律学会副会长赵秀池在接受《中国产经新闻》采访时说。

赵秀池认为，燕郊房地产市场的发展因其特殊的区位优势而有其独特性，同时也与北京的非资本功能救济、人口调控和产业转移密切相关。燕郊房地产市场的发展取决于人口和产业的吸引力。如果它能吸引更多的人和行业，并适合生活和工作，未来的房地产市场将有一个光明的未来。

的确，在京津冀一体化的背景下，燕郊房地产市场因其地理优势占据了有利因素。然而，长期以来，过度强调房地产开发和过度依赖房地产促进区域经济发展的现象已经开始出现。与燕郊繁荣的房地产市场形成鲜明对比的是，各种资源和设施并不匹配。“学校的学生都满了...道路很容易堵塞...下雨的时候，你得看看城市里的大海……”类似的“吐痰”现象在互联网上经常可见。

因此，这种强有力的调控仍然是让住房回归生活的功能，燕郊楼市需要摆脱暴涨暴跌的怪圈。由于前期过度投机，燕郊楼市将在一段时间内回落到合理位置。记者在采访中了解到，燕郊消泡周期将会相对较长。由于房企库存上升、需求低迷、资金紧张，未来不排除房企降价和房价下跌的可能性。

然而，值得注意的是，监管周期的延长并不意味着价格没有反弹的可能。“燕郊楼市的强劲反弹能力依然明显，特别是通州分中心的概念比较接近，所以我们仍要警惕各种房价投机行为的出现。”严跃进指出:“从楼市调控周期来看，如果后续市场仍有各种投机行为，预计这一轮调控甚至会贯穿明年全年。”

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》采访时也分析说，由于目前的调控和房贷政策不会放松，短期内房价主要是盘整，不会出现反弹和报复性上涨。然而，根据长期供求关系，房价很有可能会反弹和上涨。

“所以从这个角度来看，由于购房需求依然存在，房价上涨的可能性依然存在，燕郊的调控期将会延长。预计将持续到2018年上半年，超过上一轮调控周期。”谢逸枫补充道。