北京推“共有产权房”：利好刚需 稳定房价

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本报记者杨报道

在鼓励租房和为租房提供建设用地之后，北京房地产市场迎来了新的行动。

近日，北京市住房和城乡建设委员会、市财政局、市规划和土地委员会联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)。8月3日，《办法》正式向公众开放征求意见。

看似陌生的“共有产权房屋”实际上是指买方和政府共有的产权。简单地说，政府和产权所有者各持有一定比例的产权，但使用权属于购买者，因此购买者可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。

更重要的是，共有产权住房是对原有自住商品房政策的进一步调整和优化，这将进一步提高建设质量、管理水平和供应规模。

然而，这一政策的出台引起了外界对房地产市场整体影响的高度关注。在许多业内人士的眼中，在这一政策的刺激下，楼市将继续迎来降温。

共享产权并不新鲜

虽然“共有房产”看起来很奇怪，但它们在中国实际上已经经历了10多年的探索。

早在2007年，江苏省淮安市就开始了公租房试点，后来推广到其他一些城市，但最完善的是上海。

据媒体报道，自2010年以来，上海已经推出了第一批共有产权的房屋，截至2016年10月，共有6批共有产权的房屋已经推出，近13万个家庭签署和接受了合同。在此期间，上海已经连续五次放宽了共有房产的准入标准。现行标准是人均住房面积不超过15平方米，最高可支配收入不超过7200元/月。此外，截至2016年10月14日，第一批共有房产已经解锁五年，上海当时也出台了共有房产上市交易的细则。

易居研究所所长严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，共有产权房实际上是源于经济适用房的概念，而北京主要是试行自住，而上海较早实施了共有产权房。对于类似的住房，出台的背景具有积极的意义，这关系到当前房地产市场长期发展机制的推进。

“对于政府来说，也希望通过类似的政策来推动房地产市场的改革，这也将有助于缓解目前房地产市场的压力，特别是房价上涨的压力。”严跃进说。

也许在推行这项政策时，最重要的考虑因素是解决不断增长的住房需求。

著名经济学家宋清辉在接受《中国产经新闻》(China Sankei Shimbun)采访时指出，虽然目前的房地产调控取得了显著成效，京沪两地房价也全线下跌，但对于大多数有需要的购房者来说，他们还是无法期待，只能“看房叹息”。这一次，北京计划推出“共有产权住房”，以解决贫困家庭的住房困难，支持夹心阶层的首次购房需求。通过政府和普通百姓(603883，诊所单位)共同努力的方式解决住房困难，实现购房者的住房梦想。

中信证券(600030，诊断单元)研究所在其研究报告中指出，共有产权制度是政府向需要住房保障的夹心阶层提供的一种事实上的住房金融支持，但不需要政府直接提供租赁经济适用房。然而，对这种住房的财政支持不是来自金融机构，而是来自政府的土地租赁收入。由于真实需求的存在以及居民购房的杠杆率较低，这种对居民的杠杆作用是可持续的，可以解决一系列问题。

充分发挥综合效应

严跃进认为，这种“共享产权”的创新机制应该继续得到支持。虽然中间有很多细节，但实际上有很多新的机会。毕竟，买家都很期待。

“对于同类产品，它将有助于在后续的推广过程中改变房屋企业的征地模式，也是改变房屋交易和持有模式的重要体现。”严跃进说。

事实上，“共有产权”不仅降低了购买者的门槛，也是一种多重利益机制。

根据中信证券研究所的分析，与传统的经济适用房相比，开发建设共有产权房将会有接近当地政府正常水平的土地出让收入，并会有大量的政府显性住房保障支出，且现金流入时间早于流出时间。显著改善地方政府现金流状况，有效评估地方政府住房保障绩效。

同时，对于居民来说，短期内，共有产权房的总价格与普通商品房(淮安模式)的总价格相近。居民获得完全产权的总价格相对确定，寻租能力弱，有效保证了自住。需求；从开发企业的角度来看，实现开发企业的社会责任与股东利益的统一是可能的，将部分甚至全部定价权赋予市场也是可能的。

宋清辉认为，“共有财产权”并不意味着财产权是有限的。“所谓共有产权房，实质上是指购房者只需承担部分房款，就可以完全有权使用以居住为主的共有产权房，这实际上意味着房屋的金融属性进一步降低。但是，如果条件允许，所有产权将在5年后购买，这意味着共有产权的房屋也可以转化为个人完全产权，并可以在市场上交易。”宋清辉说。

新政影响几何

共有房产将如何影响未来的房地产市场？这无疑是外界最关心的问题。

对此，严跃进表示:“对于商品房，会有一定的影响，这将迫使开发商进行改革，这将有助于继续降低房价。”

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》采访时，明确分析了共有房产对市场的影响。

“首先，明确了公租房的长期调控机制，叠加了2017年30%以上的实际供应量。预计这部分供应量将继续增加，成为未来新住宅市场最重要的供应形势。从价格的角度来看，由于产权的共享和价格的限制，这部分住房的投资属性降低了，房子住在回报；其次，从退出机制来看，居民的产权得到了更有效的保护。”张大伟说。

此外，张大伟认为，“拥有共有产权的住房项目的平均售价应低于相同地段和质量的普通商品房的价格，这应根据项目开发和建设成本以及适当的利润，并考虑到家庭购买能力等因素，综合确定。平均售价应在土地供应文件中规定。这就改变了买家的预期，从5年内的周期变成了5年后可选择购买政府产权，这反映了受监管的回报市场。”

同时，张大伟指出，“从购房人的资质来看，共有房产吸收了自住住房的优势，并总结了自住住房发展中发现的一些问题。”由于买家群体的扩大和减少，新北京人的数量有所增加，而北京人当中具有投资属性的不真正安全人士的数量有所减少。”

因此，从整体上看，共有产权房有利于稳定房价，并能进一步发挥自住房的作用张大伟说。

不可否认，共有房产并不对所有购房者开放，某些准入条件也使共有房产成为一些人的"蛋糕"。

在这方面，宋清辉认为，共有产权住房政策具有很强的针对性和目的性，因为准入条件非常严格，主要侧重于无住房家庭的首次购房需求。这意味着更多地满足住房需求和抑制投机。