楼市大终结？！连任志强都从坚决看多到中性偏空了

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近日，王孙的世纪案席卷朋友圈，万达的债务也暴露了当前房企的生存压力。应该知道，目前的房企几乎面临着高负债和资金渴求的困境。

看着这张脸就是一个土皇帝，虽然看着衬满了负债，这已经是中国房企多年来的惯例，但是如果负债率能够控制在一个合理的范围内，就不会有大的问题。

然而，现在不同了。现在，房地产企业的债务如此之高，以至于他们很快就无法偿还。据媒体报道，142家内地房地产企业的负债总额接近3.4万亿元。

△数据来源:企业年报，风

但到目前为止，许多开发商仍在“买入买入”。由于这种盲目扩张和疯狂的土地掠夺，他们覆盖的头寸越多，他们欠的债务就越多。

为什么房地产企业压力如此之大？

具体原因是冷卖和土地收购成本上升，但归根到底正是因为宏观调控。在中国，无论是做生意还是投资，你都必须了解宏观调控。

毕竟，现在，政府对房地产市场的态度已经变得非常明显，完全冻结，你的房子将完全变成纸财富！

一方面，通过行政限制，有五个限制，如购买限制和销售限制。

这意味着如果你愿意，你以前买的房子可能不会被卖掉。

另一方面，它是通过收紧货币政策即信贷来控制资金流动。

根据CICC固定收益研究公司最近发布的研究报告，许多银行已经用完了全年70-80%的信贷额度，下半年没有贷款可能会令楼市尴尬。

众所周知，房地产投机者增加了杠杆。现在，在没有信贷支持的情况下，政府被迫去杠杆化。现在，挖洞和囤积土地实际上会把自己埋没。

要知道国内的房地产企业有一个特点，那就是他们的经营杠杆很高。

事实上，对于万达来说，这一刚刚过去的房地产收购就是媒体常说的去杠杆化。对于国内房地产企业来说，去杠杆化并不容易，除非迫不得已，否则他们不会这么做。

房地产市场的财富已经走到了尽头

这一次，万达取消了部分杠杆，融创中国接手。从老王借钱给老孙的角度来看，万达和融创共同分享了这一杠杆。两个房地产巨头一起显示出升温的迹象。

这样做是有原因的。

最近，三、四线城市的房价大幅上涨，许多三、四线城市的房价已经超过1万元1平方米。与此同时，一线和二线城市经历了滞胀。

这种情况可能不好。

每个做股票的人都知道，当第一线的领先股票几乎被炒掉时，基金会投机第二、第三梯队的股票，最后是垃圾股票。当垃圾股飙升时，这意味着智能基金几乎可以在任何地方收获。

一轮韭菜切割，一个巨大的财富转移，将自然结束，因为新韭菜作物的生长需要时间。

也就是说，四年狂欢之后的房地产市场狂欢并没有去杠杆化，而只是转移了杠杆。过去，包括一些地方融资平台在内的许多房地产企业的杠杆被转移给借钱买房的居民，富人的杠杆被转移给穷人。

当垃圾股票被炒的时候，鸡毛的阶段就来了。

因此，当房地产基准企业之一的万达开始积极降低国内房地产市场的杠杆率时，我们可能需要看到背后的风。

最近几天的几个事件也证明了这个风向不是向上的螺旋，而是可能是另一个方向。

1.2016年，全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城市人均住房面积为37平方米。与2013年35平方米和32平方米的相关数据相比，这一人均面积已经非常可观。

2.7月4日，上海推出“只租不卖”的宅基地，竞买人必须100%自持70年。在上海这样一个房价高的城市，每个人的常识都认为政府应该增加商品房用地的供应，但实际上……因此，这种自我维持的政策值得反复品味。

不难推断，这项政策的客观效果是阻止更多的新商品房进入市场。这可能意味着有关方面认为，如果新房继续进入市场，将对现有的住房价格格局产生更大的负面影响。

当然，这些是国内的小气候。

作为世界主要央行货币宽松政策的国际气候已经结束。美联储(Federal Reserve)已经制定了一个加息和缩小规模的时间表，而欧元区这个世界上另一个提供廉价资金的地方，正逐步显示出好转的迹象。

当一片叶子落下时，是世界落下了叶子。

刚刚过去的房地产收购，虽然意味着盛夏的炎热，但更可能意味着房地产市场这轮财富转移的尾声已经到来。

任志强的最新采访震惊了所有人！

近日，任志强接受采访时，畅谈当前楼市。这次他会对房地产市场做出什么不同的判断和预测？让我们看看。希望对您的投资有参考价值！

1.你需要什么坐标来判断房地产市场？

第一个判断是根据宏观政策会发生什么变化，为什么大家都很重视中央经济工作会议，一次在年中，一次在年底，这将对半年或一年后的经济运行作出基本判断。

二是微观政策，具体到某个行业、某个城市的政府政策。

第三是实际的供求关系，即实体经济的市场运行。

有两个层次。有些事情不受宏观经济和微观经济变化的影响，无论如何调整，它们都不会改变。例如，一年和两年的宏观政策不会改变长期的城市化问题。还有一种受宏观和微观影响的变化，例如，由于购买限制和贷款限制，转移和推迟购买力成为可能。

只有将以上各部分结合起来，我们才能得到准确无误的判断。

2.你对买家有什么个人建议？

我个人的建议一直是，如果你直接需要，你可以随时买房子。你总是想看到最低点，事实上，你很难抓住最低点；你总是想避开最高点，而且很难避开它，因为它可能会越来越高。

3.房地产市场有三年周期？

不一定。它现在被缩短了。大约是一年半到两年。过去，据说三至四年的周期是由于建造房子需要两年多的时间。

4.对房地产的一些限制会被取消吗？

一年半之后，对房地产的一些限制可能会被取消吗？这是完全可能的，至少有些(政策)应该改进。