当五环房价赶超二环 ＂唯地段＂论彻底失效？

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小平克雷唱着“五环之歌”，想在五环上开车。这首歌中的五环指的是北京的五环路。打开地图，你会发现北京是一个有着特别清晰的环路的城市。第二环，第三环，向外延伸的第四环，第五环，然后是第六环。

在我访问北京的几天里，我看到了北京五环歌曲的奇观。

位于北五环路的北京、位于西二环路的北京、位于东三环路的北京和位于南二环路的北京不太像一个城市，而是更像四个截然不同的城市。

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当北五环路与南二环路相遇时

北京待售新房的价格不能简单地用环线来定义。为什么？让我们看看我截获的一些新磁盘数据。

北京新房价数据(基于1月至9月的销售数据)▼

注:售价来源于北京市住宅平均成交价格(1-9月)，仅供参考。

北五环路外的新车牌售价为10万英镑。往西，位于西四环五环之间的金玉大厦平均价格为78000元，位于四环附近的则鑫大厦平均价格为75000元。往东，东五环路附近第一城的龙溪价格接近10万，恒大华府的价格是11万。

最后，我们向南看，回到北京的南边。

南二环外昆仑片区价格9.5万元，三环至四环金茂大厦9.5万元，五环外绿地7.3万元。

半年前，同样位于南二环和昆仑地区的中国密封件获得预售许可证时，价格仅为79，459元。当时，位于四环路和五环路之间的金玉大厦和泽鑫大厦的预售许可证平均价格还不到8万英镑。当时，许多媒体以二环房价=五环房价来讨论“唯区位论”的失败。

虽然中国印章的价格在再次获得预售许可时提高到了95，000英镑左右。

但是，我们必须承认，在东、西、北二环路的新房价pk列表中，北京南二环路的价格已经完全被击败，南二环路的价格甚至基本上等于北五环路的价格。

如果说新房的价格受“限价”政策和不同产品的影响。让我们看看以二手房为主的五环路东、西、南、北的价格。

五环路上的二手房价格

以五环为例，南五环外黄村、亦庄开发区二手房均价在4.9万-5万之间。北五环的奥运板块是7.7万，甚至北五环外的北苑也超过了6万元。东四环价格基本超过6万，东五环外的东坝价格超过5万。

与其他环路路段相比，南五环的价格仍然存在差价，最高差价可达3万元。

不仅是新房，还有二手房的实际交易量，程楠的房价依然在同一条环线上彻底溃败。

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晨峰北京环路

为什么程楠的价格低于同一环线上的其他三个方向？

资源是许多人指责的最重要的因素。看似“负担得起”的房价享有同等的资源，但大多数人并不购买。

他们说，看看程楠有多少条地铁线。南二环昆仑区域和中国印章位置优越，直线距离天安门广场3公里。周边地区和城乡结合部一样，没有地铁。

至于遍布北京的地铁线，我们也可以从它们穿过的区域看到北京对北方城市的偏爱和南方城市的孤独。

北京地铁线路实际分布图

三条南北向地铁线分别穿过程楠至房山、大兴和亦庄。有七条地铁线穿过北城。

北京地铁14号线东西段之间的空白区

让我们把这张地铁地图放大到北京地铁14号线。有西段和东段，但这两个部分不相连。它建在李泽一个小地铁站已经很多年了。

程楠发展较早，人口稠密，结构复杂，涉及太多的拆除和重建工作。

地铁线路很少，但是，程楠在高峰期并不太拥挤。

北京晨峰市拥堵情况▼

在周二上午的高峰期，我们用高德地图拦截了北京环路的拥堵情况。往南看，南四环、南五环、南六环除了南二环、南三环有点拥堵外，基本上都是开放的。

从东、西、北三个方向看，几乎整个行程都处于拥堵状态，甚至在五环路上，长距离和红色拥堵也是主要原因。

现实情况是，更多的新北京人宁愿花更多的钱在北部和东部看房，也不愿去更实惠的北京程楠。

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南二环昆仑地区的尴尬与中国印章

这是北京二环路以外的三环路上的一个新地点——昆仑地区。在北京，三环路上纯粹的新地点极其稀少。

当然，昆仑地区也不例外。开业当天，昆仑地区的200套全部在一天内销售一空。在此之前，该楼盘甚至没有主动发布任何销售动向，甚至整个开盘过程都是静悄悄的。

我所听到的是，在一年多的等待期间，许多人试图寻找各种关系购买，但他们中的许多人回来失望。

中国西南二环路上绝对稀缺的商品当时的平均价格不超过9.5万元。

但是，周围环境一般，配套设施不全。很难相信有几个市场分布在它周围。这是在北京的三环路。

昆仑地区的周边环境

昆仑地区的周边环境

昆仑地区附近的市场▼

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他别无选择，只能在南三环换车

从昆仑地区开始，一路南下。这是南三环曹桥地铁入口。

这是南三环地区一个成熟的社区聚集场所。周围有可以满足日常需求的企业。花都有一个二手房社区，价格在65000元到70000元之间。

曹桥地铁入口区域▼

我们去现场看房子。

房主在社区买了两栋房子，一栋给儿子的三口之家，另一栋给老两口。这对老夫妇决定把他们的房子挂出去，以便把他们的孙子搬到西城的一个学区。

由此可见，老两口很不愿意放弃自己的房子，唠叨着要好的房产和舒适的房子。阿姨擦了擦桌子，叹了口气，“孩子们上学的时候，我们要把他们买回来，让他们适应这个社区。”

这个社区已经是这个地区最好的建筑了，但是这个社区的对口学校是曹桥小学，显然不能和西城的好学校竞争。

丰台的学区概念非常薄弱。为了让孙辈上一所好学校，老两口应该做第二次替换。这是丰台的另一个尴尬。

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这四个城市各具特色

说了这么多，你会想，接下来，我会大吐程楠的落后和北城的偏好。

相反，与程楠西部、北部和东部的低房价相比，程楠的不完美让想在北京定居的人有点想在北京定居。

北京是一个山区占全市40%的城市。这些山脉主要分布在北京的西部和北部。该平原主要分布在南部和东南部。随着北京北部城市土地开发的枯竭，程楠有机会欢迎它的发展。

另外，北京已经有条件地完成了重点地区的优先发展，一定会想办法让落后地区赶上来。北京第二国际机场和亦庄经济开发区的各项政策也表明，程楠欢迎它的发展。

此外，这个区域不是在五环路或六环路之外，而是在四环路之内的北京，四环路迟早会发展。

最后，有几张照片，将会发布给大家。这是我在北京各个环路上拍摄的北京风景。

位于北五环路的北京、位于西二环路的北京、位于东三环路的北京和位于南二环路的北京不太像一个城市，而是更像四个截然不同的城市。

东三环高楼林立

如果你想看北京最高的高楼，请去东三环。这里是北京中央商务区，建外个体户，大裤衩，国际贸易...在这里，你可以看到许多代表北京的城市地标。

据说这是北京建筑密度和人口密度最高的地方。

东三环附近的环境

东三环附近的环境

宇宙中心的五道口

几年前，位于北四环和北五环之间的华清嘉园以530万元的价格售出了一套37套公寓，平均价格超过10万元/平方米。后来，有人开玩笑说，房价可以称为宇宙的中心。

中国有两所质量最好的高等学府——北京大学和清华大学。有一个著名的中关村(000931)，一个著名的学校，如中关村第二小学，中国科学院和无数代码农民。

在这个地区，聚集了许多高素质的人才，从而推高了这个地区的房价。

中关村▼

北京大学周围

周围环境▼

东二环和西二环的老北京

全国人民都熟悉这个地区的北京。

这是所有旅游团必去的地方。有天安门广场和人民英雄纪念碑。有故宫博物院和古老的胡同；有王府井大街、前门大街和北海公园。

北京胡同

长安街▼

北京平房▼

这是北京四环路的典型特征。在北京的深处，它更像是四个有特色的城市。