租购并举，将带来什么（产经观察?关注租购并举（上））

本篇文章3669字，读完约9分钟

根据中国共产党第十九次全国代表大会的报告，我们应该坚持住房是为了生活而不是为了投机的方向，加快建立多主体供应、多渠道保障和租购并举的住房制度，使所有人都能生活和有地方住。

与此同时，房地产市场也呈现出新的思路——往年常见的“金九银十”，并没有如期到来。相反，热点城市的二手房成交量大幅下降，房价涨幅继续回落，新增抵押贷款占新增贷款的比例继续回落。

在购买结束时，在一系列控制措施的作用下，它正在降温和退烧；在租金方面，优惠政策不断出台，新的机遇正在到来。展望未来，“租购并举”无疑是使住房回归生活，使房地产市场形成稳定健康发展的长效机制的一个关键而紧迫的环节。

那么，如何建立租购住房制度呢？租赁市场应该如何成长和发展？如何满足购房的合理需求？围绕这些问题，记者最近进行了采访。

为什么同时租房和买房

“购买”的结束太热，“租赁”的结束太弱。长期的“转售和轻租”不利于市场的稳定和健康

最早提出“租购并举”是住房制度改革的主要方向，始于2015年底召开的中央经济工作会议。而确定这一政策取向，是针对中国房地产市场长期以来“重卖轻租”的现实

“买”端太热了。

过去几年，一线城市和一些热点二线城市的房价上涨过快，房价收入比越来越高。对于一些中低收入群体，尤其是新市民来说，高房价难以实现，买房的梦想越来越难实现。

在房价快速上涨的背后，既有供给不足、投机者投机等内部市场原因，也有经济快速增长、城市化加速、人口集聚加快、流动性过剩等外部原因，但最根本的是供求关系紧张——大城市有限的土地和住房资源难以承受人口的加速增长。如果没有外部帮助，矛盾可能会变得更加突出——资源越紧张，购买的人就越多；买家越多，房价就越高。因此，当楼市热的时候，你不得不喝“猛药”，踩“急刹车”。

“租”端太弱了。

"在中国的住房供应体系中，租赁市场是一个明显的缺陷."国务院发展研究中心市场研究所研究员任星洲表示，这些不足之处表现在很多方面:供应不足，特别是在一些人口集中的大中城市，出租房供应明显不足；质量差，市场租赁住房“老化”，不符合市场需求；经济主体是分散的，大部分由个体所有者租赁，缺乏大规模和集中的机构经营者；租赁关系不稳定，市场秩序不规范，缺乏成熟的合同精神和法律规则。任意驱逐房客和提高租金是很常见的；支持租赁市场发展的政策体系不完善。在这种情况下，租房作为解决全球居民住房需求的一种普遍而重要的方式，在中国往往成为“过渡”、“无奈”和“最后的选择”。

“有钱就买，没钱就租房”，“买房者赚钱，不买房者迟早要遭受巨大损失”，“如果能买房，就永远不会租房”……这几乎成了一些大中城市居民的基本共识。任星洲认为，近年来，由于一些城市的高房价，购房者获得了很大的实惠，而这种“财富效应”引发了更大程度的购房热。此外，租赁住房供应不足和经验不足的现象普遍存在，导致城市家庭购买更多的住房来解决他们的住房问题，这加剧了市场的供需失衡，促进了房价的进一步上涨。

在加强和完善房地产调控的同时，抑制投机性需求，加强租购并举，促进租赁市场发展，满足居民多层次生活需求，无疑有利于稳定消费者预期，进而稳定住房市场。

强调改善租赁市场不是为了抑制人们对住房的正常需求。“其主要目的是消除对住房租赁消费的制度歧视，为居民提供一个可以自由选择租房或买房的市场环境，从而弥补租赁市场发展滞后的缺陷。”清华大学房地产研究所所长刘宏宇说。

如何弥补租赁的短板

增加供给，扩大市场主体，做到规模化；稳定租赁关系，加强权益保护，实现优质服务

“世界一线城市的租赁率大多在50%以上。目前，北京、深圳等特大城市已经达到这一水平。对于其他一线城市来说，根据这个租赁比率，未来将有大约20%的人。进入租赁市场。”连锁研究所所长杨现领说。

引导住房需求进入租赁市场的关键在于通过系统设计使租赁更安全、更有尊严、更体面。自去年以来，有关方面为租赁市场的发展提出了一个顶层设计方案，从中我们可以预见租赁市场未来发展的大致轮廓:

一方面，必须增加土地供应，扩大市场主体，从而扩大供应规模。

——充分发挥国有企业的主导作用。

去年，广东建工集团下属的建新公司成立，成为中国第一家国有企业专业房屋租赁平台。他们通过分批购买和租赁、与开发商联合经营、长期租赁库存的商业地产，然后将它们租给特定的人来整合他们的房屋。近日，成都、沈阳等地也提出今年成立国有住房租赁平台公司。

"国有企业进入租赁市场有其固有的优势."在刘宏宇看来，首先，国有企业手中有许多闲置资源，如废品厂、闲置房屋、配套商业网点等。，装修后可用于租赁；其次，与民营企业相比，国有企业可以少考虑短期利益，多考虑长期利益，有利于租金和租赁期限的稳定。

-通过多种渠道增加供应。

要做面包，你必须先有面粉。目前，许多城市响应了国家“鼓励新土地建设出租房屋”的号召。广州已明确表示，计划在未来五年内供应3200万平方米的住宅用地，建设60万套普通商品房和15万套出租房。经计算，每五个新增住房中就有一个是出租房。8月底，国土资源部和住房和城乡建设部发布通知，确认在包括北京在内的13个城市试点使用集体建设用地建设租赁住房。未来，城市建设出租住房的“无地”压力将得到缓解。

另一方面，要努力稳定租赁关系，加强权益保护，提高供应质量。

例如，稳定和规范租赁关系。在德国，50%以上的居民多年来都住在租来的房子里。原因是租户的利益得到了充分的保护——租金受到政府的严格控制，房东不得随意撕毁合同。今年5月，我国第一部专门针对房屋租赁和销售的法规《房屋租赁和销售管理条例》(征求意见稿)出台，对“业主欺客”、“黑中介”、“二房东”等行为提出了规范和约束，意在让住户告别各种烦恼。

另一个例子是保护租户的权益，促进“租买平等”。“租房也可以安定下来”和“孩子可以就近上学”...7月份以来，广州、无锡、郑州、济南等地相继推出了“租购同权”的举措。“在现阶段，实现‘租赁和购买完全平等’是不现实的，但它已被提上日程，是未来的方向。”任星洲认为，随着城市公共服务供给能力和管理能力的提高，租房者将能够平等地享受更多的公共服务，租房的吸引力也将增强。

如何满足购房需求

要“块”和“稀”，通过增加土地供应和共有产权住房来满足多层次的需求

限制购买、限制贷款、限制价格、限制销售、限制业务...去年的“9？30年代以来，在调控措施的影响下，一线城市和热点二线城市的二手房交易量大幅下降，房价企稳，部分地区甚至出现了回调。然而，出人意料的是，一些三四线城市出现了过热迹象。

“现在有些三四线城市，没有外来务工人员，新房子的单价可以卖到近2万元。普通人(603883，诊断股)没有丰富的投资经验，他们仍在风中买入。风险很大，我很担心！”一位房地产企业负责人表示。根据他的分析，原因很复杂。可能是一线和热点二线城市的市场趋紧后，需求蔓延到了环圈的热点地区，也可能是四线城市的吸引力越来越大，激发了在家乡买房的需求。目前，安徽省滁州、江西省赣州、河北省涿州等城市都及时做出了响应。

监管范围的扩大也反映出中国房地产市场仍存在泡沫和风险。任星洲认为，大城市和热点城市的短期住房供需矛盾依然存在，投机需求仍有等待投机机会进入市场的冲动，推动房价上涨的因素尚未完全消除。挤压泡沫、防范风险仍然是调控的关键，仍然需要实施限购、差别信贷等调控措施。许多房地产企业也理解政府的严格调控。“在大城市供需失衡的背景下，开发商卖的是地段而不是房子。当然，政府可以限制新房的价格。如果没有限制，那就是‘奇货可居’！”一位企业负责人说。

无论是发展租赁还是打击投机，我们都不能“意外”甚至忽视普通人购房的正常需求。“拥有一套有产权的房子是许多人的梦想。强调租房和买房，你不能说房屋所有权是无用的。”刘宏宇说，总的来说，增加自谋职业的比例更有利于社会稳定。因此，发达国家一般倾向于鼓励居民拥有住房并获得住房所有权。按揭利息税减免是促进住房所有权的典型政策。

要满足刚性需求，就要“块”和“稀”。今年以来，各地陆续增加了住宅用地供应，其稳定房价的作用将在未来几年逐步显现。最近，北京和其他城市提出了一项解决供应短缺的重要计划——开发共享产权住房。通过这种方式，政府与购房者分享产权，政府将其持有的部分产权的“使用权”转让给首次购房者，从而降低房屋的售价。根据北京的假设，未来分配住房时，非北京家庭，即“新北京人”的比例不应低于30%。专家认为，此举不仅可以降低“夹心阶层”和新增移民购房的难度，还可以减轻政府建设经济适用房的财政压力，从而调动购房者的积极性，更好地满足他们的住房需求。

构建多元化供给体系是促进住房市场健康发展的必然举措。正如杨现领所说，一个完善的市场结构应该是“三大支柱”，新房、存量房和出租屋同时发挥作用。刘宏宇还认为，住房政策应该为每一类人提供一个获得住房的相应渠道，这些渠道是“可获得的、可选择的、负担得起的和可持续的”。

《人民日报》(2017年11月6日，第19版)