北京二手房成交量连续三个月下滑 房价普遍回落

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在交易量较低的市场环境下，北京二手房价格也在由区域下降向总体下降转变，并且这种下降趋势在未来有望进一步扩大。

■我们的记者王松才

在北京乃至全国重点一、二线城市严格调控楼市的政策背景下，7月份北京二手房市场继续降温，网上签约量再次下降，平均成交价格进一步下跌。但是，由于北京二手房市场的交易量在第二季度连续三个月进行了深度调整，交易量已经跌到了谷底，所以最近几周交易量呈现出下降并稳定在底部的趋势。在交易量持续低迷的市场环境下，北京二手房价格也在由区域下降向总体下降转变，未来的下降幅度有望进一步扩大。

连续三个月，“成交量和价格一起下跌”

据叶巍我爱我家市场研究所统计，2017年7月，北京共有7158套二手房在网上签约，比2016年7月下降了68%，比今年6月下降了19.7%。自“317新政”出台以来，北京网上签约的二手房数量已连续第四个月下降。

就房价而言，7月份北京二手房平均交易价格较6月份再次下跌1%，这是自5月份以来的连续第三个月下跌。总体而言，从5月到7月，北京二手房市场连续三个月呈现量价下跌趋势。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖分析说，“317新政”后，由于限购限贷门槛大幅提高，许多购房者要么失去购房资格，要么不再有支付超高首付的经济能力，承受高利率贷款的压力，有效市场需求大幅萎缩，导致交易量大幅下降。更重要的是，北京方面随后出台了一系列配套政策，如假离婚和商品房等，堵住了投资投机的机会，这些政策可能会被用来抢占先机，这极大地抑制了北京二手房市场的投资投机热情。首次购房者和装修人也开始期待房价的下跌，这使得购房者产生了强烈的观望气氛，导致北京二手房交易量逐月萎缩。

随着交易量的急剧下降，北京的二手房价格也停止上涨，迅速下跌。在新政下，大量购房者不得不暂停或推迟购房计划，整个市场的供求关系被逆转。业主们失去了信心，犹豫着要不要卖掉房子，抬高价格，涨价的现象停止了。为了摆脱这种局面，一些前期价格涨幅过大、总价较高的大型非普通住房开始主动降价，然后逐渐蔓延到中小户型和二手房较多的其他地区，最终导致北京二手房价格普遍下跌。

交易量见底并稳定下来

从目前北京二手房市场的交易量来看，月交易量已经下降到8000套以下，过去两周的平均日交易量已经下降到240套左右。市场基本接近底部，空.交易量持续大幅下降从稳定的网上签约量和最近几周签署的新合同的缓慢恢复来看，市场正在逐渐停止下跌和稳定。

从北京二手房网上一日签约的半年趋势来看，北京二手房网上一日签约自3月份以来一直在下降。6月以后，北京二手房总数不到500套，7月份又进一步下降到300套左右，最后一个工作日(7月31日)只有454套。

胡景晖表示，“317新政”对北京二手房市场的影响可以说是立竿见影、步步为营。首先，市场的实际签约量直线下降，从高峰直接下降到低谷，然后由于时间滞后，网上签约量逐月下降，逐步见底。最后，房价有一定的惯性，经过一个月的大幅下跌后，成交量开始逐渐下降。这一变化充分证明，本轮楼市调控取得了显著成效。在收紧政策没有改变之前，北京楼市很难走出低谷。

交易速度继续放缓

据叶巍我爱我家市场研究所统计，7月份北京二手房市场每套售房平均访问量为13.71次，比6月份增长0.96倍，每名售房客户平均访问量为4.13次，比6月份增长0.17倍。总体而言，北京二手房市场的交易节奏在7月份继续放缓。

胡景晖表示，自4月份以来，北京二手房市场的人气已经消退。首先，买家逐渐变得理性回报，不再急于买房子，甚至抢房子；其次，合格和强大的买家数量减少，许多人开始观望，市场需求急剧下降。因此，整个市场的交易节奏急剧放缓，一房难求的局面不复存在。剩下的买家在选择房子的过程中显然更加谨慎，看房的顾客数量和售出的房子数量都大大增加了。

深入贯彻“房子是为了生活，不是为了投机”的精神，北京目前的房地产调控政策在去杠杆化、限制投机和降低风险方面取得了丰硕成果，市场大幅降温，回归理性。

根据胡景晖的分析，从4月到7月，北京二手房市场由热转冷，二手房价格由涨转跌。这一轮北京新政取得了良好的效果。如果持续实施，这种低温、低量、低价的修正局面将持续下去。然而，北京二手房网上签约量在7月份已经降至很低的水平，网上签约量将在8月份停止下降并趋于稳定，并在此基础上回升。

以北京为基准，许多一、二线重点城市和一些一线城市的周边城市也收紧了楼市政策，限制交易，抑制投机，这对全国楼市的健康发展非常有利。然而，推动住宅物业回归并非易事。如果地方政府仍然把土地作为财政来源，附属于它的住宅物业将很难将商品和投资物业移走；如果住房仍然是保持和增加资产价值的最佳方式，那么人们仍然会以房地产为核心配置资产。

因此，尽管现行政策在调控房地产市场方面发挥了重要作用，但建立一个长期机制仍然是最重要的目标。此外，除了建立内部控制机制外，外部还需要更多的金融政策、产业政策和财税政策来推动整体经济脱离虚拟现实，去除住房的各种附加值，使住房回归到其应有的轨道和住宅属性。