贾康：别希望北上深楼市均价下行 顶多上扬不太陡峭

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在博鳌亚洲论坛2017年年会上，许多专家表示，房地产市场的监管需要回归房地产的本质——房地产作为人们日常生活必需品的本质，应该通过土地供应、税制改革和严格控制土地价格等共同政策进行监管。

房价趋势存在差异

“无论从哪个角度来看，通过经济理论分析，我们都不能得出房价如此之高的结论。一个国家的房地产价格与经济发展水平和市场化程度密切相关，尤其是与个人收入水平密切相关。”中国人民大学副校长吴晓求表示，中国m2的高存量导致了房地产价格的快速上涨，但尽管滞后，房地产市场泡沫可能会破裂。

吴晓求认为，降低房价的方法只有一个，那就是降低杠杆率。所有私营企业的杠杆率应该大大降低。如果能够做到这一点，泡沫就不会破裂；如果你做不到，泡沫就会破灭。

吴晓求强调，中国房地产泡沫的破裂不会引发中国金融体系的危机，因为中国房地产证券化产品的比重很小，几乎没有。

“房地产泡沫肯定会破裂，因为决定房价的是人口流动和货币流动。”齐鲁资产管理公司的首席经济学家李迅雷持有同样的观点。他说，就户籍而言，目前中国的流动人口数量正在减少。根据国家统计，2015年流动人口减少了500万，2016年减少了约200万。人口流动性明显减弱，人口流入减少，对房价的支持也将减少。以2016年房价涨幅最大的两个城市(合肥(房地产)和厦门(房地产))为例。这两个城市的人口流动性排名第一和第二；大连(房地产)正在蓬勃发展，但是它的房价正在下降，也就是说，它的人口正在减少，而Xi(房地产)的房价并没有上升，因为它的人口正在减少。

华夏新供给经济研究所首席经济学家康佳认为，在未来15年左右的时间里，不要指望北京(房地产)、上海(房地产)和深圳(房地产)房地产市场的平均价格上升曲线会变成下降曲线。不存在这种可能性，但涨幅最多也不算太大。

财产税制度可以借鉴

康佳认为，中国目前使用限购、限贷和限价令等行政手段来调控房地产市场，是一种暂时的解决办法，而不是永久的解决办法。这就像坐在两个极端之间的过山车，人们不满意，政府焦虑。我们必须找到一种高层次的方法来标本兼治。

“中央政府已经提出要健康发展房地产市场。与长效机制的形成相对应，要依靠基本制度的建设。这是最关键的问题。”康佳说，首先，政府应该带头制定全面合理的土地开发计划，提供可持续的土地供应。我们可以继续探索的经验是以重庆(房地产)为代表的土地票制，即在基本农田占补平衡的前提下，远离城乡结合部的人们可以分享改革开放的成果，同时可以平静有序地提供土地，从而解决中部地区扩大建成区和提供住宅建设用地的问题。

第二个基本制度是双轨住房协调。政府应率先提供有序的供给，将中低收入阶层拖到公共租赁住房和公租房的平台上，让他们能够安居乐业，而不至于涌入低端商品房市场参与竞争。

第三个系统是投融资系统。中国在ppp项目下做了很多努力。动员政府外资金共同提供住房和宜居城市建设，通过政府影响的社会资本形成养老需求的供给，从而尽可能实现供需平衡。

第四，中国必须积极借鉴美国、欧洲、日本等许多发展中国家发展直接税建设，形成房产税、财产税或房产税的征收体系。

“无论价格高低，都没有问题。监管不应关注价格。”国家金融与发展实验室主任、前中国社会科学院副院长李阳建议，房地产调控应该着眼于房地产的本质——人民生活必需品的本质。在这种情况下，监管和控制将引入一些可能影响价格的法规。

李阳认为，可以从多方面采取联合措施:一是建立城市化速度与土地供给的关系；第二，建议居民解决住房问题，逐步转向“租房”；三是严格控制土地价格在房价中的比重；第四，规范房地产领域的税费。如果要开征房产税，就要纠正以前不合理的税费。

“杠杆率可以有效地调节市场，而且没有必要作出限制——只要购房者拿出100%的自有资金来买房，就没有杠杆率，他们可以想买多少就买多少。”