巴曙松之问：中国房价涨到何时可以买下全世界

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北京时间3月23日(星期四)，博鳌亚洲论坛正式开幕。包括蔡锷生、、朱、在内的数十位重要官员、学者和金融专业人士齐聚凤凰之夜，讨论金融风险和经济形势等重要议题。

谈到金融风险，HKEx首席中国经济学家巴曙松直接指出了最激烈辩论的房地产价格。他认为，房地产行业正在去库存化，一线城市的土地供应正在减少，其中住宅用地的比例正在下降，而二手房的交易成本正在上升，房地产市场面临巨大的金融风险。

两会期间发布的《政府工作报告》再次提到了去库存化的重要性。事实上，自去年以来，一线城市的土地供应较往年明显减少，住宅建设用地比例进一步下降，导致一线城市房价大幅上涨，四线城市的销售明显稳定。

近日，北京、广州、南京、郑州等热点城市纷纷采取措施规范楼市。巴曙松强调，本轮调控中的许多政策都是为了增加二手房交易成本。我们做了一个分析，发现二手房大量流通的城市房价涨幅明显较小。目前，房地产的短期供给没有跟上，二手房交易成本明显增加，这带来了非常重要的金融隐患。

居民增加了向银行转移风险的杠杆

根据中国人民银行2016年发布的最新数据，以抵押贷款为主的家庭中长期贷款增加了5.68万亿元，占新增人民币贷款(12.65万亿元)的44.9%，这意味着新增贷款近一半是抵押贷款。

巴曙松还提到了增加杠杆的风险，而高抵押贷款价格推高了房价。居民的杠杆主要是抵押贷款。买了房子后，房价迅速上涨，然后他再次抵押贷款。事实上，这种风险被转嫁给了银行，他说。

但是居民不能无限制贷款。银行系统内部必须有一个界限。边界在哪里？巴曙松说，这也是居民储蓄的绝对支持。

房价上涨与汇率贬值密切相关

房价和汇率是去年中国市场最受关注的两个话题。自去年国庆节以来，人民币汇率开始了新一轮的贬值，并在进入2017年后开始回升；同样在去年国庆节，许多政府发布了一系列政策来调控房地产价格。未来，中国可能面临房价和汇率之间的权衡。

市场上有一种观点认为，中国房价的快速上涨是由于货币过度。巴曙松认为，完全全球化的经济分为贸易部门和非贸易部门。前者是全球定价的。因此，即使货币过度发行，其价格也不会从国际市场大幅上涨。然而，非贸易部门将承受发行大量货币的压力，房地产就是其中之一。

非贸易部门的价格大幅上涨，降低了贸易部门的竞争力。他说，一般来说，房价上涨会增加货币贬值的压力。因为劳动力成本和生活成本已经上升，出口成本也会增加，所以房价的上升与汇率贬值的压力密切相关。

正如国际金融中提到的不可能三位一体一样，利率、汇率和资本流动也是类似的资本不可能三位一体。巴曙松坦言:保持房价不降很难，既不能调整汇率，也不能影响增长，我们当然不想在汇率和房价之间做出选择。

房价上涨10%可以买下上海证券交易所的所有公司

现在房子的价格是多少？巴曙松用了一个形象比喻:(房价)上涨10%可以买上海证券交易所的所有上市公司，20%可以买上海证券交易所和深圳证券交易所的所有上市公司，30%可以买上海证券交易所、深圳证券交易所和香港证券交易所的所有上市公司。

他笑着说:现在，毫无疑问，房价会上涨，当它们可以在世界各地买到的时候，它们可以在今天讨论。根据去年底的数据，中国的房地产总量为270万亿元，而上海证券交易所、深圳证券交易所和香港证券交易所所有上市公司的市值合计约为70万亿元。

巴曙松表示，市场形成这样的共识是很糟糕的。(房地产)和其他资产类别的价格差异太大，所以银行实际上有很大的风险。它将银行集合在一起，加上各种不受监管的财富管理产品。他表示:如果房地产市场出现正常的周期性波动，将会影响银行业及相关理财产品，这非常值得关注。