东方不亮西方亮：限购后 这样顺风投资或不“留白”

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三月，全国各地的热点城市，包括北京、广州、南京等。，再次提高了价格上限。一些网民惊呼，这才是城市抓人的真正节奏，越来越多的购房者预计限购后房价上涨势头会减弱。

3月17日北京购房政策的变化

房地产调控的主要目标是避免房价过热，防止房地产市场过热。房地产调控的这两个目标如何实现？

2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行银监会发布通知，明确承认住房和贷款。2010年7月12日，上海市颁发了上海市住房管理第243号，承认了住房和贷款。2010年7月15日，北京市发布了《关于承认住房和贷款的通知》。随后，中国大地掀起了一场摧毁售楼处的声势浩大的运动。当时发生了一些著名的事件，比如鄂尔多斯的崩溃，康巴什的房价从2010年的1万多下降到3000多。这位内地明星告别了中国的大舞台。

2014年10月，政府突然下发文件，将住房和贷款的认定改为住房而非贷款的认定。2015年，深圳率先崛起，随后上海发生了变化。2016年，20个城市蓬勃发展。

2016年以来房地产调控的节奏，图片来源:creis中指数据

2016年11月，上海和深圳再次认购住房和贷款。然后，春节前，深圳经历了10%的回调，上海市场被冻结。春节过后，上海部分地区经历了5%的回调，使得郊区二手房难以出售。2017年3月17日，北京和广州再次认购住房和贷款。郑州看到北京在偷偷开了一个小洞后的态度，并明确表示这个小洞被堵住了。

方正宏还梳理了中国在过去20年经历的六个调控阶段，并得出结论:严重抑制需求，轻微增加供给；行政手段使用频繁，市场机制不完善；过度的货币使得房地产越来越货币化和金融化，但却脱离了住宅属性和居民的基本收入；土地收入不仅是地方财政的保障，也是高房价的驱动力，尤其是在一、二线城市。

从下图中，中国指数研究院计算的100个城市的平均价格显示，近7年来房价一直在持续上涨。特别是在过去的16年里，增长率急剧扩大。

图像来源:creis指数据

按照时间表对比上图，有趣的是宏观调控对房价的影响已经显现:其中，在宽松调控政策的影响下，房价涨幅逐月下降；紧缩和集中紧缩政策开始后，房价逐月上涨非常明显；也就是说，政策监管的每一次放松都是下一次激增的起点。

东方不亮西方:国内房地产企业h股上涨50% ~ 100%，a股继续上涨

对于停止支付高额首付而留下空白买房的投资者来说，他们可能会投资房地产股票。近半年来，在香港上市的国内房地产公司的股价波动如虹，自2016年3月以来，碧桂园、融创中国和华润置地的股价上涨了50%-100%。

图片安排:凤凰财经

房地产行业是房价上涨的直接受益者。过去一年，房地产企业资产和销售额排名前10位的上市公司在过去一年各政策调整期的股价涨跌统计如下:

图片安排:凤凰财经(数据于3月30日截止)

值得注意的是，恒大地产(吕晶控股)、万科A、碧桂园和华夏幸福都是在京拥有较多房产的上市公司。

在凤凰财经工作多年的高端房地产高管齐表示，房地产价格的上涨主要受到电子支付和货币流通宽松、货币过度、人民币贬值、国内投资品种缺乏以及一二线城市供应短缺的影响。

齐先生说，每个房地产公司都有自己独特的生存和发展模式:华夏幸福主要得益于其辐射北京100公里以内的商业地产。恒大集团于2016年8月收购廊坊发展10%的股份，有足够的资金参与竞争。近年来，碧桂园的市场份额已经缩水。然而，该公司的运作与万科相似，主要是凭借其品牌优势，选择在相对非中心城市周围以较低的成本收购土地，并以相对较高的价格和较高的。

齐表示，随着2017年房地产牛市持续，将继续推高上述股价。然而，有传言称，银行的资本充足率不足，一旦银行选择加息，将严重打击房地产市场。

香港的房价短期内难以下跌。海外房地产价格预计会有所不同

就香港房地产市场而言，香港特区政府发布的最新统计数据显示，2017年1月香港私人住宅价格指数为309，连续10个月上涨，逐月扩大至0.6%左右，同比涨幅高达近10%。为了抑制房价飙升，香港政府在过去三年(2016年11月15日)第二次提高了房地产印花税。

3月15日，美联储提高了利率，导致美元升值。资本回流亚太地区、中国和香港的速度将会放缓。此外，香港可供出租的新物业和物业不多。此外，由于最近有消息指地产发展商以天价竞投土地，香港的楼价近期再度上升，短期内难以回落。

瑞银财富管理(UBS Wealth Management)首席投资办公室全球房地产主管克劳迪奥萨普特利(Claudio saputelli)也指出，包括香港在内的一些金融中心的房价被严重高估，可能存在泡沫风险。

附图1。海外城市房价报告:

图表整理:凤凰财经，数据来源:方天霞(http://fdc.fang/)

附图2。梳理20年来中国六次房价调控

图片安排:凤凰财经，数据来源:方正宏