开年来25家房企拿地近2000亿 未来主战场在热点二三线

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自2017年以来，住房企业对土地市场布局一直保持积极态度。

2月16日，北京土地市场迎来了春节后的首次拍卖。那天，房山良乡镇举行了两次住宅用地拍卖。由于其良好的地理位置和干净的地块，它吸引了包括天恒+中粮、石榴集团和碧桂园在内的8个住宅企业和综合体参加竞争。

雅豪机构营销总监郭毅指出，自去年“930”新政以来，北京方面提议增加土地市场供应，以抵消新房短缺导致的价格上涨。在随后的三个月里，北京土地市场共售出8块住宅用地，甚至超过了前九个月的成交量，土地供应明显加快。然而，在这8个住宅区中，有4个是自建房和安置住房以及其他负担得起的产品，另外4个住宅区都是自给自足的。2017年，尽管住宅行业的竞争限制已设定为70%，但由于土地市场上的“狼比肉多”，仍将有大量的自留地进场，可销售的住宅行业将大幅减少。对于开发企业来说，其盈利模式也将发生质的变化。

不过，郭毅也认为，尽管自持住宅的比例正在上升，30%的限价房一旦聚集起来，也会对该地区的房价预期产生一定的制约。例如，房山今年已售出三块地皮，将提供至少57，000平方米的住房。按照每套90平方米的上限，未来房山楼市将增加630多套可售房屋，这三块地的最高售价仅为40944元/平方米，比周边项目低20%左右。这也将对该地区目前的价格体系产生一定的影响。

总的来说，今年以来，房企一直在积极收购土地。

据中原地产研究中心统计，截至2月16日，25家公司收购土地金额超过20亿元，总成本1951.63亿元；其中，12家企业占用土地超过50亿。由于春节期间土地供应量减少，预计后续房企仍将增加征地量。在经历了2016年收获历史上最大的销售面积和销售金额后，房企补充土地的积极性明显更高。即使在调控的影响下，各地供应的土地仍然没有出现明显的流量标准等降温现象。标杆住宅企业正在积极争夺热点城市和热点地块。

从过去半个月拍卖市场的表现来看，大部分热门城市依然火爆。例如，长沙、青岛和深圳的拍卖地块的平均地价都超过了50%，厦门的3个地块和南京的5个地块也达到了拍卖价格上限。中原地产指出，对于热点城市的高品质地块，即使附加条件苛刻，许多领先的房地产企业仍决心取胜。以金茂为例，2月14日至15日，在南京和苏州新增了三块地皮，耗资176亿元。

据审评委监测，在2016年的“热点”城市中，只有郑州和武汉的土地拍卖平均溢价较低。具体来说，郑州近日出售的大部分土地都是旧城区土地，而房企在收回土地前已经支付了大量旧区改造费用。因此，交易价格也遵循“底价交易”的惯例，目前的低费率不能反映郑州的实际情况。

武汉受2016年第四季度以来房价增长放缓的影响，但这主要是由于土地供应指标充足。2016年底，武汉宣布计划从2017年到2019年供应近3577万平方米的住宅用地，足以覆盖2500万平方米的平均年交易规模。Cric指出，充足的土地供应指数仍然是市场降温的最有力渠道。

中原地产(Centaline Property)分析师张大伟认为，房地产企业收购土地的热情高涨，而宽松的货币政策是主要原因。在过去的几个月里，整体信贷政策一直很宽松，大多数住房企业发行债券的成本大幅降低，低至3%。这导致房地产企业积极补充库存。

柯睿研究员杨克威认为，根据国土资源部最近发布的十五规划，未来新增建设用地指标的下降趋势是大势所趋。据保守估计，到2030年，年均新增建设用地规模将比“十二五”期间至少低33%，这意味着高存量城市将在2017年进一步收紧土地供应。然而，北京、上海等城市都提出了建设用地“负增长”的目标，这也极大地限制了一线城市新增土地的供应。从这个角度来看，随着城市边界的快速扩张，土地市场的“主战场”仍将在火热的二、三线城市展开，热城的“温泉”也将出现在更多的城市。

不过，张大伟担心楼市将开始调控，许多企业将面临压力，尤其是那些在调控城市多占土地的企业，很可能面临市场整体限价令和限购令的影响。房地产企业收购的70%以上的土地分布在受监管的城市。如果这些城市的监管政策继续受到压力，未来的销售压力将是巨大的。