去年商业地产库存增加一成 去化难题待解

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在去年楼市好转的刺激下，住宅市场的库存得到了很大消化，但相比之下，目前商业地产的大库存状况并没有得到根本改善。

得益于经济的改善和经济结构的优化，去年全国商业房地产投资和销售的增长率明显扩大。其中，一线和二线城市的增长率最为明显。

然而，中国指数研究院发布的《2016年中国商业地产市场发展年报》显示，去年全国300个城市的商业用地供应量和成交量都下降了10%以上，创下了过去五年的新低。

尽管销售规模扩大，土地供应量减少，但由于过去几年商业用地供应量大，商业地产的建设面积巨大。因此，截至去年年底，商业地产的整体库存仍增加了约10%。

分析人士认为，庞大的商业地产库存问题正在逐渐凸显，而且比住宅库存更为严重。由于这些股票大多分布在二线和三线城市，因此很难消除它们。即使有有利因素，如经济形势的改善，联合办公的兴起，服务式公寓市场的发展，也需要很长时间来消化这部分库存。

投资和销售正在蓬勃发展

据国家统计局统计，2016年全国商业房地产开发投资2.24亿元，同比增长7.5%，增速比2015年高3.3%。这也高于同期住宅投资6.4%的增幅。

两大板块中，办公楼开发投资同比增长5.2%，同比下降4.9%；商业和商业用房开发投资同比增长8.4%，增幅为6.6%。

销售方面，去年商业地产销售面积1.46亿平方米，同比增长20.3%，增速比2015年高15.3%。其中，办公楼销售面积增长31.4%，同比增长15.2%；商业楼宇的销售面积增加16.9%，扩展15.0%。根据机构数据，主要的一、二线城市普遍记录了商业地产销售的扩张。

与住房市场不同，商业地产的繁荣与宏观经济形势密切相关。中国指数研究院指出，2016年，国内经济保持中高速增长，整体运行稳定；第三产业比重提高，经济结构不断优化；金融市场稳步发展，服务业、批发零售业、住宿餐饮业发展良好，有利于商业地产的发展。

其中，服务业的快速发展和金融、信息技术产业的加速扩张成为写字楼市场销售规模扩大的主要原因。

上述机构还指出，近年来，由于互联网电子商务的影响，以及开发商持有商业用房意愿的增加，中国商业用房的销售增长放缓。然而，实体业务在2016年开始复苏，这促进了商业营业场所销售规模的扩大。

然而，在供应方面，商业用地供应的规模正在缩小。根据中国指数研究院的数据，去年全国300个主要城市的商业用地总量为2.81亿平方米，同比下降16.0%；营业额为2.25亿平方米，同比下降12.8%。供需规模已降至近五年来的最低水平。

同期，上述300个城市的商业用地平均底价为1957元/平方米，同比增长15.58%，平均地价为13.60%，同比增长6.56%。

商业用地交易也集中在一线和二线城市。根据上述机构的数据，在去年中国商业用地总交易价格前50名的项目中，有37个来自一线城市，其余的来自热门的二三线城市。该机构表示，一线和热点二线城市产业发展良好，经济活力突出，人口引进量大，市场需求旺盛，成为开发商投资征地的热点地区。然而，由于四线城市高库存的影响，企业不愿意扩大，市场仍然集中在去库存化。

库存规模不是下降而是上升

虽然商业用地供应规模大幅下降，但有分析师指出，过去几年商业用地的大量供应导致了大规模的建设，因此商业地产的存量不但没有下降，反而有所上升。

统计局的统计数据显示，去年全国写字楼市场的销售面积为3600万平方米，同比增长10.8%；商品房销售面积1.58亿平方米，增长8.0%。相比之下，住宅销售面积为4.03亿平方米，同比下降11.0%。总库存增加了约10%。

这部分库存也呈现出差异化的情况。一线城市的库存规模相对较小，而二三线城市的库存规模巨大。在一些住房供应紧张的城市，如武汉和苏州，他们的商业地产面临着巨大的去工业化压力。

根据中国指数研究院的统计，在写字楼市场，重庆、成都和沈阳在前期受供应量大、需求量相对有限的影响，空的入住率仍然很高。其中，在重庆和成都，the/きだよきだよききだよきだきききだよききき