燕郊楼市样本：环一线卫星城的溢出效应将加强

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燕郊等卫星城市房价上涨是需求溢出的结果，需求溢出是限购、房价高企和一线城市住房供应不合适等因素的结果。分析认为，在京津冀一体化的良好规划和北京城市功能向外围的缓解下，尤其是燕郊，这一趋势不会改变，并将在未来得到加强。

城市是一个有机体，它总是寻找一个适合生长的环境和一个与环境和谐的形式。因此，过度集中的大城市逐渐得到缓解，大城市的郊区化成为一种从被动增长到主动增长的现象。

在过去的一年里，随着一线城市的高房价，许多人将注意力转向一线城市周围的卫星城市。

据搜房网统计，燕郊二手房均价已从2016年2月的1.4万元/平方米上涨至2017年1月的约2.62万元/平方米。根据《21世纪经济报道》对房屋的综合统计，约55%的房屋单价在2万至3万元/平方米之间，约30%的房屋单价在1.5万至2万元/平方米之间，少数(约8%)的房屋单价超过3万元/平方米。大的价格跨度主要是由不同的住房地段，以及不同的年龄，结构，方向，地板和住房本身的装修造成的。

一线城市的溢出效应明显影响了燕郊等卫星城市的房地产市场。

燕郊房价样本

第一线周围的卫星城市因其地理优势而具有顽强的生命力。

早在上个世纪初，卫星城的概念就在英国被提出，后来在美国被提出。最初的卫星城被称为“新城”，它靠近大城市，附属于它的中心城市，或扩建原来的小城镇，或建在空.郊区它规模小，不集中，甚至偶尔无序地扩散开来，以试图打破大城市的压力。

燕郊位于河北省边界的一个三角地带，因靠近北京而自然生长。2016年中国十大人口最多的城镇名单显示，2015年燕郊的常住人口为75万，居中国首位。早年燕郊只有8个村庄，人口3.3万，是京东一个以农业生产为主的小城镇。

受地理因素的影响，许多购房者只需要燕郊作为首次置业的起点，这使得燕郊楼市近十年来保持快速增长。特别是在2016年，受北京房价高企、各地限购等诸多因素的影响，燕郊楼市在一年内表现出较强的溢出效应。

从搜房网的房价图可以看出，自2016年初以来，燕郊的房价一直保持快速上涨，并在2016年10月左右开始回落。从2016年10月至2017年2月，燕郊的房价开始在高位盘整。

以燕郊田阳市为例。根据连锁家庭网络的数据，2017年1月，田阳市售出了39套二手房，均价为2.9万-3.1万元/平方米，略高于2016年9月田阳市的二手房价格；2016年7月至8月，同一社区二手房平均售价一般在23000元/平方米左右；6月份左右，社区出售的大部分二手房还没有超过2万元/平方米；2016年初，大多数二手房的平均售价约为15000元/平方米。

2017年1月，首尔甜城一期11套二手房的平均售价约为3.1万元/平方米，略高于2016年底，但变化不大。截至2016年底，该社区的平均价格在27000元至29000元/平方米之间。9月份，部分朝向和楼层较好的房屋单价已超过3万元/平方米；7-8月份的平均价格约为2万-2.5万元/平方米。6月份的平均交易价格大多在1.8万元至1.9万元/平方米之间；2016年初，该社区的平均交易价格约为13000-14000元/平方米。

据南方财富网报道，2016年10月至11月，燕郊的二手房价格超过了北京的怀柔、密云和延庆。当时燕郊二手房平均挂牌价格为25684元/平方米，怀柔为25162元/平方米。燕郊的新报价也超过了北京的怀柔、密云和延庆区县。

上涨背后的溢出效应

通过梳理2016年房地产市场的发展历史，我们可以发现几项重大政策影响了房地产市场的变化。

2016年2月19日下午，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易契税和营业税优惠政策的通知》。从2月22日起，将实施新的税收政策。在契税方面，对于购买家庭唯一住房的个人(家庭成员包括购房者、配偶和未成年子女)，如果面积在90平方米以下，契税将按1%的税率征收；如果面积超过90平方米，契税将降低1.5%。在某种程度上，这鼓励了那些只需要买房子的人。

2016年5月25日，北京市规划委员会副主任王飞在北京召开的“展望十三五发展谱新篇章”系列形势与政策报告上说，目前的北京市副中心是原通州新城，面积约155平方公里。2017年，北京市行政单位将全部或部分迁至通州。在通州和东部地区，特别是廊坊北部三县(三河、大厂和香河)，今后将加强对跨境地区的统一控制和规划，包括联合救灾、划定城市发展边界和大规模建设绿色空客房。

在被定义为缓解人口和中心城市功能的同时，京津冀的增量控制立即被提出作为主题。

2016年5月，国土资源部和国家发改委联合发布了《京津冀土地利用协调发展总体规划(2015-2020)》。明确了各区土地利用的原则和方向。

具体来说，减量化优化区域需要通过建设用地的“减量化”来推动城市功能的改善；存量挖潜区主要基于存量建设用地结构和布局的调整；增量控制区侧重于确保基础设施和公共服务用地，并控制该区域的新建设用地；适度开发区是承接北京非资本核心功能和京津产业转移的主要区域。引导人口产业合理集聚，适度增加区域新增建设用地规模。

换句话说，控制新开发已经成为燕郊房地产市场的主要特征。

世界一线城市的未来

《21世纪经济报道》记者还观察了长江三角洲和珠江三角洲周围的卫星城市。值得注意的是，近年来其他地区的卫星城市也表现出明显的溢出效应。

以上海周边的昆山为例。昆山位于江苏省东南部，是苏州所辖的一个县级市。它位于上海和苏州之间。从昆山到上海全程约60公里，高铁从昆山到上海仅需20分钟左右。

根据中国指数研究院2016年11月发布的中国房地产指数系统100个城市的价格指数，过去一年，涨幅最大的不是一线城市，而是位于上海和苏州之间的江苏省昆山市，涨幅为47.4%。新建房屋的平均价格从1月份的9500元/平方米上升到11月份的14000元/平方米。其次是北京附近的河北省廊坊市，增幅为42.3%。北京住房需求的溢出效应直接推高了当地房价，同期上涨了43%。其次是南京、中山、合肥、惠州、东莞和珠海，增幅均超过30%。

柯睿研究所的分析师杨克威认为，燕郊等卫星城市房价的上涨是需求溢出的结果，而需求溢出是限购、高房价和一线城市住房供应不合适等因素的结果。特别是在燕郊，随着京津冀一体化的良好规划和北京城市功能向外围的缓解，投资者也趋之若鹜。

杨克威认为，这一趋势不会改变，并将在未来得到加强。

(编辑:罗依奇，电子邮件:罗玉奎@ 21京基)