北京期房转现房单价限8万元 高端项目最受伤

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对于预期价格在8万元以上的高端住宅项目，由于预售阶段价格过高，无法获得预售许可证，当现有房屋单价低于8万元时，难以获得既定利润。如果它是自我维持的，大量的资产将沉淀并影响企业的现金流。

2月14日，许多开发企业的营销人员证实，北京市政府在房改期间对现有住房实行了限价，每平方米价格不应超过8万元。

此前，有媒体报道称，在实施期间，朝阳区的限价政策发生了变化。然而，开发商和营销人员表示，这项政策是针对北京新的商品房市场。

这是自北京市代市长蔡琦承诺2017年北京房价零增长以来的又一重要举措。在此之前和之后，北京和其他地方普遍提高了抵押贷款利率的折扣从原来的8.5%到9%以上。同时，北京市第二套住房贷款的最长期限从30年缩短到25年。种种迹象表明，此次房改中的二手房限价政策是2017年房地产调控的手段之一。

受此政策影响最大的是预期价格超过8万元的高端住宅项目。在预售阶段，价格太高，无法获得预售许可证，当现有房屋单价低于8万元时，很难获得既定利润。如果它是自我维持的，大量的资产将沉淀并影响企业的现金流。

期房对现房的价格限制是8万英镑

早在2016年国庆前夕，为了控制房价的过度上涨，北京市政府就开始暂停发放一些价格相对较高的住宅项目的预售许可证，以确保房价的稳定。

目前，北京拍卖行的成交额仍远高于现有拍卖行，但与现有拍卖行的差距进一步拉大。

根据北京市住房和城乡建设委员会的公开数据，截至2017年2月15日，北京市场上的期房库存为72，415套，库存面积为7，080，900平方米；现有房屋存量99851套，存量面积956.4万平方米。现有住房的库存比快速住房多27，436套。

2017年春节假期后，北京市政府又一次大幅度调控房价，即将现房限售房改为期房，每平方米单价不超过8万元。具体销售价格将根据开发企业的相关成本进行核算后确定。

一位负责高端住宅销售的人士证实，这一政策确实已经在整个北京市场实施，主要是针对新申请的现有住宅销售项目。“原申请已被批准，并按原价出售，但新的现有房屋销售项目单价不能超过8万元。”

此外，许多其他项目营销人员也证实了这一消息。但是，北京市住房和城乡建设委员会、朝阳区住房和城乡建设委员会、朝阳区房地产登记中心等相关部门对此没有回应。

自2017年以来，北京市住房和城乡建设委员会已经签发了7份预售许可证，单价超过8万元。现有的房屋销售许可证都没有发放。

现金转移的期限是什么时候

期房主要是指开发阶段售出的商品房；现房是指已竣工、通过各类验收并具备入住条件的商品房项目。

开发商在销售期房时需要获得商品房预售许可证。北京市住房和城乡建设委员会规定，申请预售许可证必须持有土地使用权证和建设工程规划许可证。投入开发建设的资金已达到建设总投资的25%以上，建设进度和竣工交付日期已经确定。

此外，2013年，北京市住房和城乡建设委员会也有针对性地发布了新规定，要求7层以下(含)的大型住宅、商业和办公项目主体结构封顶；8层以上(含8层)必须完成规划楼层的1/2，且不少于7层，方可申请预售许可证。

现有房屋出售时，该商品房已经竣工并通过各种验收，相关配套实施已经完善。有物业公司的服务和入住条件。开发商在取得项目总权证和商品房销售许可证后，可以对外销售。

据北京某项目负责人刘介绍，在北京，拍卖行向现房出售的情况主要有两种:一是在拍卖行出售阶段，一些位置较好、户型较好的房子在现房阶段被搁置出售，或者将来价格有望上涨，部分或全部以现房形式出售，从而获得较高的溢价。

第二，一些项目没有得到预售证书，因为手续和税收，或因为价格太高，住房建设委员会没有批准预售证书，逐步过渡到现有的房子阶段。“在成为一个现有的房子，开发商可以选择出售或不出售。出售，出售或自我维持的未来。”

商品房预售许可证号为“京房售证字(2017)第XX号”，只有发证日期，无有效期。一般情况下，项目符合现房条件后预售许可证无效，项目需要申请现房销售，在申请期内不能销售。现有房屋申请为商品房销售许可，即房屋产权证或不动产证，现有房屋销售可在取得该证后进行。

高端住宅受到的伤害最大

北京现行的现房限价政策主要针对已结束预售并进入现房阶段的项目，即预售证书失效后，申请现房销售所需的权证时，单价必须在8万元以下才能通过申请，取得相关权证后才能进行现房销售。

据上述一位姓刘的营销人员介绍，目前的限价政策是春节后正式实施的，旧项目的老办法和新项目的新办法，即政策实施前已经过了换季期的项目，仍按原价出售，换季期项目的单价不应超过8万元。

上述高端住宅市场的负责人表示，他的公司在朝阳区有一个项目，原计划在3月份新开一栋楼。“我们可以在去年8月出售现有住房，但由于政府统一价格控制的影响，目前仍不确定。具体开放时间。”该项目的销售单价已经超过10万元。

早在2016年，北京就暂停了一些高价住宅项目的预售许可证发放，这意味着这些项目未来将不得不以现有住房的形式出售。这项政策出台后，这些项目陷入了相当尴尬的境地。如果你选择出售，价格太低，这很容易引起老业主的不满；不进入市场意味着大量资产被存放。

在北京，这样的项目并不少见。据《经济观察报》不完全统计，自2016年以来，北京已新开27个单价超过8万元的高端住宅项目。如果不能在拍卖阶段完成销售，这些项目的现房销售将在未来受到很大影响。此外，还有大量的项目出售，这将在未来不同程度的影响。

上述高端住宅营销人员表示，在现有住宅未来的销售中，开发商面临两种选择。首先，它们是自我维持的，在政策宽松后出售或运营；其次，通过经营，它以二手房的形式进入市场。然而，由于高端住宅价格高，开发商不仅面临资金风险，还面临一定的政策风险。