中国买房团撤离澳洲转战英国 澳或陷入25年来首次衰退

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澳大利亚

英国《金融时报》最近写了一篇文章，分析中国买家的资本流动。当人们担心澳大利亚的房地产泡沫时，澳大利亚收紧了对外国买家的贷款，中国买家开始转向其他海外市场，尤其是英国。

32岁的中国企业家张彪已经考虑过他8岁的儿子将在哪里上大学。他说:我们认为在国外买套公寓是一项不错的投资，当我们的儿子在澳大利亚或英国读六年级或大学时，我们也可以用它。

去年10月，张彪和他的妻子出价60万澳元(46万美元)购买墨尔本的一套公寓，但被告知他们不再有资格获得60%的按揭贷款。所以他们决定提前支付英格兰利物浦一套12万英镑的公寓。

越来越多的中国房地产投资者将目光从澳大利亚转向其他市场，张彪就是其中之一。在人们对澳大利亚房地产泡沫感到担忧的时候，急于缓解房价快速上涨的澳大利亚监管机构加大了银行限制向外国人放贷的压力。

本月，澳大利亚储备银行(reserve bank of australia)警告称，住宅建设活动已经持续了两年，比长期平均水平高出50%，新建房屋有空置的风险。

分析师警告称，房地产市场的剧烈调整可能会让澳大利亚陷入25年来的首次衰退。澳大利亚的国内生产总值(gdp)在去年第三季度经历了0.6%的负增长，但大多数经济学家预计去年第四季度的经济增长将回到正值。

香港经纪公司里昂证券(clsa)在最近的一份报告中表示:我们认为，澳大利亚房地产市场的调整将从低档公寓的入住开始。最坏的情况是，这将导致所有地区的房价下跌，最终导致经济衰退。

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外国人对澳大利亚房地产投资的需求激增

尽管矿业投资大幅下降，但外国对澳大利亚房地产投资的激增帮助该国经济继续增长。2014-15年，中国投资者在澳大利亚的房地产支出达到243亿澳元，是美国第二大外国投资者的三倍多。

在过去的四年半时间里，外资的流入将澳大利亚最大的两个城市悉尼和墨尔本的房价分别推高了67%和47%。外国买家占住宅销售额的五分之一。

现在海外需求开始减弱。在过去的两年里，外国买家在澳大利亚新房销售中的比例从16.8%下降到10.9%。

这种下降在公寓市场尤为明显。截至去年12月底的一年中，公寓建筑的批准数量下降了五分之一。墨尔本和布里斯班的单位价格开始趋于平稳，去年仅分别上涨了1.7%和2.3%。

中文房地产门户网站acproperty的联合创始人埃丝特·永(Esther yong)表示:由于最近监管、税收和银行贷款规则的不稳定，中国买家对在澳大利亚投资越来越紧张。由于澳大利亚银行禁止向外国买家放贷，许多三年前购买期房的中国人现在发现很难找到贷款。

澳大利亚房地产投资最多的国家是:中国、美国、新加坡和马来西亚

澳大利亚的四大银行，澳大利亚国家银行(nab)、澳大利亚联邦银行(cba)、澳新银行(anz)和西太平洋银行(westpac)，已经停止向在澳大利亚没有国内收入的非居民借款人发放贷款。ANZ首席执行官谢恩埃利奥特(Shayne elliott)向英国《金融时报》表示:我们基本上已经停止向非居民买家发放抵押贷款。

他说，墨尔本的公寓市场有点令人担忧，因为墨尔本市中心的小型公寓激增，有些公寓面积不到50平方米，卧室没有窗户。

银行暂停贷款迫使一些房地产开发商增加卖方融资，如果房价随后下跌，这可能会让买家面临风险。

澳大利亚最大的公寓建筑商Meriton向购房者提供两年期贷款，为购房者寻找其他融资方式提供了一些喘息的机会。

梅里顿的销售总监詹姆斯·西亚利西说:“在过去的12个月里，我们的贷款规模翻了一番，达到了1.2亿澳元。由于规则的改变，一些外国买家陷入了困境。其他开发商已经开始为一些房产提供折扣或租赁担保。

越来越多的中国买家将目光转向其他市场。澳大利亚家庭网络公司最近与提供房地产上市服务的全球上市公司合作，推出了专注于其他海外市场的中国房地产网站sodichan。

埃丝特勇说:我们在中国的代理商一直要求我们向他们提供来自其他国家的房地产。她说，英国退出欧盟公投后，英国变得愤怒，因为英镑贬值降低了中国买家的购房成本。

然而，中国政府新出台的严格资本管制，加大了大量现金流出中国的难度。根据中国商务部的数据，上月中国企业海外房地产投资同比下降84%。

埃丝特勇说:一些中国买家在澳大利亚有亲戚，他们会继续在那里买房。但是对于其他没有这些特殊原因的人，他们会寻找其他的机会。