解码央企“地王”融资链条：银行成本价贷款支撑

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除了中央企业是否推高了房价、是否应该退出的争论之外，仔细筛选中央企业和上市房地产企业的财务数据，我们可以发现，房地产企业对土地竞争的信心，无论是中央企业还是民营企业，显然取决于其自身的品牌和财务实力。事实上，一些优质住房企业获得的开发贷款已经是银行存储的“成本价”。

“中央企业”称王并不是什么新话题，但有很多新案例。

今年1月下旬，一家中央企业被曝以29亿元(相当于26600元的底价)竞购东莞一处限价商业和住宅用地，这让该公司成为东莞新的单价王。与此同时，一些中央企业面临“结账订单”行动迟缓的消息也在金融媒体上成功播出。

除了中央企业是否推高了房价、是否应该退出的争论之外，仔细筛选中央企业和上市房地产企业的财务数据，我们可以发现，房地产企业对土地竞争的信心，无论是中央企业还是民营企业，显然取决于其自身的品牌和财务实力。事实上，一些优质住房企业获得的开发贷款已经是银行存储的“成本价”。

土地储备仍然很热

或许是因为“手里有饭吃，心里不慌”这句老话根深蒂固，房地产市场的清淡交易并没有阻碍房企对土地储备的热情。

据《证券日报》记者不完全统计，今年以来，仅a股上市公司和新三板公司就发布了近70条关于收购地块或争夺土地使用权的公告；如果加上国内房地产企业在h股市场的公告，大约有100条相关信息。

从发布公告的上市公司来看，中央企业和民营企业都参与其中。房企的土地储备自然是主营业务发展的需要。然而，从公告的细节可以看出，一些房地产企业并不准备在"抢滩"土地后独立开发，而是打算吸引合作伙伴。例如，2月8日，一家总部位于华南的上市公司表示，其子公司以超过2亿元人民币的价格获得了某地块的国有建设用地使用权，规划用地为批发零售用地和商业金融用地。该公司目前拥有上述地块100%的权益。鉴于公司未来可能会为项目引入合作伙伴，这将影响公司在项目中的权益比例，该比例仅供投资者参考。更有意思的是，近三个月来，该上市公司共发布了13份土地竞聘公告，其中大部分都表达了“可能为项目引进合作伙伴”的意思。

但是，新成立的三板企业，其主营业务与房地产无关，对争夺土地使用权也有类似的解释:“通过购买土地使用权，在土地上规划建设一个全新的工厂，可以改善公司的生产经营环境，提高营业场所的稳定性，更好地满足公司的发展需求。”这类企业的大部分土地也是工业园区或类似的地产。

银行贷款得到了悄悄地支持

一个地块就要花费数亿元甚至数十亿元，但是需要在不同地方囤积土地的房地产企业表明，仅仅依靠自己的现金流来支持招标和征地是不可能的。从资本的角度来看，不同成本的融资渠道支撑着高层建筑，其中银行信贷无疑是一种成本相对较低且可预测的方式，而大多数优质上市房地产企业所能获得的银行信贷总量远远高于其实际使用量。房地产企业在财务报告中也直言不讳地表示与银行的良好关系，以便向投资者展示稳健的财务结构。

中粮地产(000031，BUY)表示，该公司将银行贷款作为其主要资金来源。房地产行业占用了大量资金。目前，公司与各银行保持着良好的合作关系，通过战略合作和引进资金(或有限合伙企业)的方式开发了一些新项目。今后，公司将继续实施稳健的财务政策，为业务发展提供稳定的资金来源。2016年上半年，发放银行信贷306.02亿元，169.81亿元(含银行担保等)。)使用，未使用136.21亿元。报告期内，银行贷款按时偿还。此外，公司还有26笔一年内到期的长期贷款，其中24笔与银行有关，这24笔贷款的最终价值(去年年中)超过26亿元。前五名长期借款人包括四家银行，期末总额为46亿元。

Gemdale (600383，BUY)拥有多样化的融资渠道，包括银行贷款、发行债券和中期票据以及信托贷款。截至2016年年中，公司计息负债总额为355亿元，债务融资加权平均成本为4.81%，其中银行贷款占49%，应付债券占46%，其他贷款占5%。公司向各银行金融机构发放的信贷总额为1320亿元，使用的银行信贷总额为216亿元，剩余信贷额度为1104亿元。报告期内，公司已按期偿还或支付贷款本息。

根据荣盛发展(002146，BUY)去年的年中报告，在报告期内，公司的信用状况良好，银行信贷申请总额为393.55亿元，其中使用金额为159.07亿元，剩余金额为234.48亿元。报告期内，公司偿还银行贷款17.14亿元。

此外，截至2015年底，房企龙头企业中国恒大与20家银行进行了重大接触，共获得信贷2736亿元，未使用的银行信贷额度达到1545亿元。去年上半年，恒大融资成本持续下降，中期平均融资成本较2015年底下降0.8个百分点。截至去年年中，恒大未动用的银行信贷额度也达到了1260亿元。

利率接近“成本价”

对于中央企业或优质住房企业来说，银行信贷的优势不仅在于数量，还在于价格。事实上，对于商业银行来说，为了争夺优质客户，开发贷款的价格接近成本价。

根据中国国际贸易2016年中期报告(600007，BUY)，去年上半年，公司长期贷款利率区间为4.41%-4.90%(2015年为5.535%)。同时，该公司表示，“财务费用的减少主要是由于应付债券的减少，以及银行借款利率的降低导致利息费用的减少。”拥有国有资产的厦门国茂(600755，BUY)去年上半年的抵押贷款利率为4.59%-6.215%，担保贷款利率为1.85%-3.71%，信用贷款利率为1.2%-6.9%。

此外，《证券日报》记者还注意到，贷款最优惠利率的低利率长期保持在4.3%，这是基于报价银行计算并公布的贷款市场参考利率。一些国有企业和具有国有企业背景的上市房地产企业显然可以达到“最佳企业”，其执行利率将低于中国国际贸易和厦门国际贸易。

相比之下，银行的存储成本始终居高不下，大多数中小银行理财产品的收益率仍在4%至4.5%之间，在年末等重要时点可能高于4.5%。换句话说，如果财富管理产品等同于储蓄，那么银行的低利率贷款已经是成本价了。

“银行当然不想赚钱，但高质量的企业往往在与银行的谈判中占据主导地位。现在银行对信贷持谨慎态度，坚持只选择高质量的客户。”资深律师告诉《证券日报》记者，“毕竟从以往的记录来看，中央企业和国有房地产企业不良贷款的概率确实很低，甚至纠纷和诉讼也很少发生。”

一家股份制银行的华南分行行长曾向《证券日报》表示，该行不良贷款率低(不到0.2%)的秘诀之一是“关注“三优一特”公司的客户，即优质上市公司、大优企业、大优项目和区域特色，推动上市制度的管理和发展。”

据记者了解，在储蓄压力巨大的背景下，大型房企确实是稀缺资源，因为大型房企不仅是优质贷款客户，也是强大的存款和理财客户。因此，虽然银行拥有信贷审批的权力，但在大多数情况下，银行会主动成为大型房地产企业的主办银行或战略合作伙伴，从而在企业业务领域形成全面的经营优势。