“两权”抵押贷款的难点与对策

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最近，笔者去云梦县考察农村“两权”抵押贷款试点。作为湖北省首批农村土地承包经营权抵押试点项目，云梦农村商业银行是第一个吃螃蟹的。2016年6月，云梦农村商业银行唐毅支行在全县率先发放了“双权”贷款，这是袁成龙土地承包经营权抵押贷款。目前，唐毅支行已经发放了两笔土地承包经营权抵押贷款，两笔贷款都满足了两权抵押贷款的主要要求。

银行的两权抵押贷款用于农业生产和经营。在贷前调查期间，唐毅分行两名贷款人员实地考察了贷款申请人的生产经营场所，了解到每个贷款申请人都有实际的生产经营活动。他们已经经营了两年多，在村民中有很好的声誉。他们工作努力，有农业经验。贷款给银行的主要目的是为了更好地发展农业业务，但他们没有抵押品。在了解了国家两权抵押政策和农村商业银行的制度措施后，他们决定用自己的土地作为抵押。考虑到贷款申请人生产经营的客观需要，为防范和控制贷款风险，农村商业银行在与贷款申请人达成一致意见后，在两笔贷款中增加了自然人担保，担保的自然人均为信誉好、还款能力强的公务员，以加强贷款风险防范。

经调查，目前两权抵押贷款在预处理和后执行过程中还存在一些问题，主要表现在以下三个方面:

首先，土地的重复抵押很难找到。现阶段，土地抵押证书由各县农村综合产权交易中心发放。在办理过程中，他们只核实了银行和贷款申请人共同提供的土地承包经营权证或转让合同，相关部门没有明确标注土地。在实践中，很容易与一块土地签订不同的转让合同，而这块土地被土地转让受让人反复抵押。由于农村土地管理证书掌握在村民手中，承包方只有转让合同，农村综合产权交易中心的登记系统没有全国联网，难以具体化。

其次，抵押品的市场价值难以确定。土地的价值是由其区位因素决定的。如果位置好，价值就会高。然而，用于两权抵押贷款的土地位于偏远的农村地区，其价值无法满足贷款需求。相关部门在核实土地抵押价值时还会考虑土地使用性质和当地经济水平。但是，抵押土地的价值估算仍存在偏差，银行只能作为参考，不能在此基础上确定贷款金额。

第三，抵押品难以实现。作为集体所有的土地，银行既不能要求法院拍卖，也不能强制执行土地。根据国家有关法律和政策，集体所有的土地只能在村集体成员之间转让，严禁私下交易。银行拥有的只是抵押土地的使用权，是借款人使用期间的土地使用权；其他外部因素也使抵押品难以变现。土地属于贷款申请人，合同期限仅为3年，贷款期限为2年。贷款逾期后，经过正常的催收程序后，提交法院，法院调查取证等一系列庭审程序随之而来。或许在判决日前，贷款申请人已经丧失了抵押土地的承包经营权，导致银行风险贷款的损失。

为防范贷款风险，提出以下建议:

首先，从系统运行层面解决技术防御问题。政府相关职能部门应搭建平台，开放录入系统，在网上交流信息，防止土地重复抵押。从源头上防止重复办理权证的问题。

二是从相互控制的层面解决估值问题。为了确定农村土地承包经营权的评估价值，需要进行实地调查。建议农村商业银行和政府相关职能部门联合开展实地调查，实事求是地确定土地价值，避免因未经调查就对全县土地平均价值进行评估，导致土地实际价值无法覆盖贷款风险的现象。

三是从保障层面解决处置和实现问题。如遇异常情况，土地承包人不能按期偿还贷款。银行处置抵押土地时，如果没有人敢接手，土地就没有价格，需要有人协调解决。建议由村长担任担保人，因为村长有能力协调和处理村级纠纷。没有村干部的配合，农村商业银行很难处置已实现的农村承包土地。

四是从风险分担的层面解决可持续发展问题。建立风险共担机制，由政府牵头建立担保风险基金，并封闭基金运行。农村商业银行将按一定比例发放“两权”抵押贷款。当贷款存在风险时，政府担保风险基金应按一定比例进行补偿。此外，农村土地承包经营权流转后回收的资金优先用于通过政府交易平台拍卖或其他及时处置方式偿还贷款本息。无法实现农村承包土地经营权流转的，交易中心应当协助农村商业银行收回贷款，同时向担保人收回债务。回收的资金优先用于偿还贷款本息，其余部分可用于补充风险基金。