农村土地市场化开闸

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城市居民可以在农村建设合作建房，投资发展农村休闲旅游、养老等产业。

“这项改革早就应该进行了，因为农村人可以在城市买房子，为什么不允许城市人在农村买房子呢？在未来，城乡一体化迟早会有这一天。”农业部农村经济研究中心研究员廖宏乐在分析最近出台的新土地政策时说。

最近在2017年发布的“一号文件”(《中共中央国务院关于深化农业供给结构改革加快培育农业和农村发展新动能的若干意见》)提出，允许地方政府多渠道筹集资金，由村集体用于补偿自愿退出承包土地和宅基地的进城农民。

允许通过入股和合资方式，通过村庄改造和宅基地整理节约建设用地，主要支持农村休闲旅游、养老等产业与农村第三产业的融合。严禁违反法律法规开发房地产或建造私人庄园俱乐部。

农业部近日发布了《农业部关于推进农业供给侧结构改革的实施意见》(农发[2017]1号)，指出支持农民工、大学毕业生、退役士兵和科技人员返乡。

这意味着城市居民可以通过多种方式在农村建设合作建房，开展农村老年休闲旅游和农村第三产业融合发展。过去，《土地法》规定，城市居民和公司只能在国有建设用地上建房。这也意味着首次允许农村集体土地从事农业以外的第三产业，如旅游和休闲。因此，与土地有关的法律可能面临修订和调整。

然而，这种自由化是有限的，农村土地不能用于房地产开发或私人庄园俱乐部。

中央农村工作领导小组副组长、办公室主任唐此前曾指出，农村集体土地不能非法开发房地产、搞庄园俱乐部等。，但只能用于发展新产业和新业态。

农村土地市场化改革步伐加快

根据农业部近日发布的《农业部关于推进农业供给侧结构改革的实施意见》，农村土地承包经营权有偿退出试点将于2017年稳步推进，允许地方政府多渠道筹集资金，由村集体用于补偿自愿退出承包土地的进城农民。推进土地经营权入股，开展农业产业化试点。

此外，还将支持农民工、大学毕业生、退役士兵、科技人员等。落实国务院《关于支持返乡农民工创业创新、促进农村一、二、三产业融合发展的意见》，鼓励各地创建一批农村创业创新园区(基地)、创业孵化基地和创业服务平台。

这意味着农村土地首次在很大程度上市场化。例如，如果农民退出承包地和自留地，他们可以通过市场化的方式获得回报。

还将允许外资在农村剩余宅基地和改造获得的建设用地上发展旅游、休闲和农业与工业第三产业的结合。

此次改革的主要变化是，农民从退出自留地和承包土地中获得了市场导向的利益。

农业部农村经济研究中心研究员廖宏乐指出，过去，如果农民转移到地级市和省会城市，农村承包地往往被村集体无偿收回，但现在有了补偿，从承包地收回收入的宅基地也有了补偿。

以前，农村家庭已经被转移到市场，但他们只能在集体成员之间交易。外国公司和个人可以承包农民的土地，但不能完全转让。

然而，农村的一些闲置宅基地被用来建造合作建房和发展休闲产业，如农舍，这与原来不允许外资投资农业的情况相比是一个很大的突破。事实上，这一突破已经在当地进行。例如，许多农村土地被用来建造工厂，然后出租给企业。

许多地方的农村宅基地和建设用地开垦后，原来用于建设用地的面积可以替代城市建设用地。因此，土地票已经产生，可以用于交易和作为资金购买城市的房子。简单地说，农村建设用地变成了耕地，城市郊区的耕地变成了城市建设用地。

但是，上述新政策的不同之处在于，没有必要取代土地票制度所涉及的城乡建设用地，农村闲置的建设用地可以由外资直接开发，包括农家乐和各种乡村旅游设施。

相关法律可能面临调整

在新政策下，《土地法》和《农村土地承包法》可能面临修订和调整。

根据现行《土地法》，除依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的乡镇企业和村民建房外，任何单位和个人需要使用建设用地的，必须依法申请使用国有土地。

过去，农村集体土地本身不允许外资直接投资于其他产业的建设和发展，即使外资承包了农村集体土地。因为《土地法》规定，农民集体所有的土地可以由集体经济组织以外的单位或个人承包经营，但只能从事种植业、林业、畜牧业和渔业生产，即农业。

2017年，“一号文件”规定，允许村庄整治和宅基地整理节约的建设用地采取股份和合资形式，支持农村休闲旅游、养老等产业和农村第三产业融合。

“一号文件”还建议完善农业用地政策，积极支持冷链、初级加工、休闲采摘和农产品储藏等设施建设。如果只涉及旅游、养老、电子商务和加工等各种第二、第三产业，外资可以投资农村集体土地。

然而，这并不意味着外资可以直接在农村集体土地上建造房屋出售，即拥有小产权的房屋。

中央农村工作领导小组副组长、办公室主任唐任剑此前指出，这是为了落实宅基地集体所有，保障农民依法取得的宅基地的占有和使用权，探索农村集体组织通过租赁合作等方式盘活和利用空闲置的农房和宅基地。，从而增加农民的财产性收入。

该规定旨在控制农村建设用地总量，不占用永久基本农田的前提下，盘活农村建设用地，其主要目的是在新产业中发展新的商业形式。

农村土地不能从事房地产或庄园俱乐部。“一是审慎稳妥推进宅基地制度改革，确保政策执行不偏不倚、不出错。因此，该文件还提出了一些先决条件和要求。”唐对说道。

上述政策还涉及到农村土地承包法的修改。因为在过去，合同法主要涉及农村土地承包经营权的转让，而不涉及农村土地的有偿收回。此外，土地法没有涉及外国资本如何在农村地区进行合作联合投资。

中国社会科学院城市研究所研究员牛凤瑞指出，上述政策意义重大，因为目前农村建设用地估计为17万平方公里，约为城市的三倍，许多土地严重闲置，尤其是许多空中心村。

牛凤瑞认为，如果现在允许农村人在城市买房，就应该允许城市人在农村为老年人买房，这是未来的政策方向。否则，农村土地就不能完全市场化，农民收入就不能迅速提高。国家不允许城市资本大规模下乡从事房地产，因为担心城市资本可能大规模下乡圈地，造成不良影响。中国未来的城市化进程基本完成后，应该允许城市居民在农村地区买房，这迟早会发生。