北京别墅10年销售额超3500亿 三环内8年只供应6套

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在北京低密度土地资源日益稀缺的市场格局下，从占据新建住宅市场主要交易力量的按需产品，到一度成为市场主流的别墅产品，内城别墅几乎难以再生产。

据统计，从市场容量来看，2008年至2017年，北京别墅共供应40466套，面积1330万平方米；共售出37559台，10年间销售面积1210.8万平方米，销售额超过3500亿元。

值得注意的是，近三年来，别墅在北京新建住宅市场中所占的比例相对较高，平均成交价格也在一路攀升。

据业内人士透露，十年前，别墅项目基本上分布在五环路以外，这显然不仅仅是一个可以接受的位置。只有那些为了改善生活或过得好而提前入住的人才会购买别墅，但这部分需求在十年前只是一种边际需求。

然而，自两年前北京住宅市场“豪华化”以来，改善需求爆发，对住宅升级和高端项目产品质量的要求逐渐提高。别墅产品正好满足了改善客户群体的新需求，其类型优势突出。在过去的两年里，那些只需要买房的人选择了二手房。在新房供应方面，高端改良产品较多，而与一些公寓豪宅相比，别墅更具成本效益，一些中产阶级家庭可以通过出售自己原有的房子来实现升级为别墅的需求。

在四环路禁止别墅用地、禁止建房后，别墅和内城豪宅可以说少卖了一套。因此，虽然市场上有很多上亿元的别墅产品，但是内城别墅的资源却越来越稀缺。

思源房地产市场开发部副总经理兼首席分析师郭毅表示，从2010年到现在的八年时间里，北京三环路只供应了六套别墅。

在这种市场结构下，前几年在四环路预留地块的一些房企近年开始将项目推向市场销售。以镜月茂源为例，该项目是北京二环路上唯一一栋待售的别墅。

据悉，该项目位于金融街(000402，诊断单元)-李泽商务区和三环路的交界处，主要产品形式为河源。事实上，早在2013年7月，茂源地产就以17.7亿元的总成本和3.8万平方米的公共租赁住房被收购，溢价为35%。当时，由于优越的地理位置和激烈的竞争，15家开发商在拍卖当天参加了竞争。最终，除去经济适用房，其商品房的底价达到了45819元/平方米，成为当年北京市最高的土地底价，因此被称为“夏佳胡同之王”。

茂源地产副总经理兼营销策划总监刘强表示，茂源在赢得镜月地块后，一直致力于产品研发，力求在产品定位上契合高端阶层的业务和生活，以城市核心地段的低密度别墅实现高端阶层对交通半径、时间成本和生活质量的“三位一体”需求。最后，在北京住房市场进一步细分的时代，茂源在核心区推出了城市萧条住宅。

“近年来，高端客户在回归城核心区购买房产的趋势越来越明显，原本以高端公寓形式出现的‘公寓别墅’正符合这一趋势。郭毅表示，茂源镜月的出现，将为高端客户带来更高层次的选择。