碧桂园长租公寓战略：不设考核指标，首店落户上海每间租金2700元起

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[摘要]另一家长期从事公寓出租业务的公司是上海碧兰公寓管理有限公司，该公司于今年5月在上海成立，注册资本为1000万元。高斌为执行董事，股东为上海碧桂园企业管理有限公司..

《时代周刊》记者胡天翔来自佛山

在建立了传统房地产开发、海外和产城一体化三大业务板块后，碧桂园(02007.hk)借助政策机遇，将其业务拓展至“长期租赁公寓”领域。

12月20日，碧桂园正式推出其长期租赁公寓品牌“big+加比国际社区”，并与美的集团(000333，咨询单元)和ofo等30多家单位签订战略合同。会上，碧桂园集团总裁莫斌提出，2020年实现100万套长期租赁公寓，其中40万套为独立开发，60万套通过创新模式进行扩建。

“第一个吃螃蟹的人”是在上海。碧桂园上海区域公司于2015年8月宣布成立。今年7月，刚刚被提升为碧桂园“一级区域”公司，不仅肩负着集团打造一线城市的重任，也是集团探索多元化业态的“试验田”。

《时代周刊》记者获悉，上海地区建造的碧桂园首个出租公寓(国家会展中心店)将于今年12月底正式向公众开放。该项目位于上海市青浦区徐华路1199号。租金从每间2700元起(一年内可租，特殊情况可申请六个月)，明年一月陆续安排。

赔钱就是赚钱

“上海是房地产市场的风向标，市场政策变化很快。上海应该解放思想，提前布局，努力合法合规地组合多种形式。同时，我们也要向优秀的同行学习，搞好与兄弟地区的联系。”莫斌在今年的一次内部会议上明确支持上海地区的长期租赁公寓试水行动:长期租赁公寓只有配套指标，没有考核指标，希望上海地区能够总结长期租赁公寓运营的经验，探索碧桂园自给自足的新途径。

上海碧桂园地区总裁高斌给了团队一个评估指标:如果你不赔钱，你就能赚到钱。“至于入住率，开工率至少是80%，理想状态是保持在90%到9.5%，尽量减少一些房屋的浪费，从而降低成本。”

据报道，上海计划在3年内在上海开设1万套长期租赁公寓。在具体的产品定位上，碧桂园希望成为长期租赁公寓的中高端产品。它在上海的第一批公寓的定位是平均面积30-40平方米，同时，景观被添加到目前市场上的一批长期租赁公寓产品中。

此外，上海还希望在长期租赁公寓的信息化建设上“领先一步”。今年7月底，应高斌邀请，碧桂园信息管理中心(以下简称“信息管理中心”)代表团访问上海地区，与上海地区长期租赁公寓团队就信息系统平台建设进行了洽谈。

信息管理中心总经理陈丽岩在座谈会上表示，集团长期租赁公寓信息系统平台建设应以上海地区为试点，一期应满足开业及后续优化完善的需要；同时，要整合和获取与碧桂园相关的资源，如软装、酒店、丰益度假、统一积分、股权交易等。

除上海外，去年国庆前成立的深圳，自今年5月以来，已先后在东门、汤坑和坂田签署了6个长期租赁公寓项目，其中3个将于2018年1月开业。

碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光宇今年11月访问深圳时表示，深圳是一个以年轻人为主的城市，人口净流入量大幅增加，非常适合培育长期租赁业务。“(深圳地区)应根据不同项目的特点和不同层次年轻人的需求，打造具有不同特点的长期租赁产品。”他要求班田项目在规划长期租赁公寓、联合办公室和创意企业的比例时，以效益最大化为规划依据。

属于“企业管理中心”

《时代周刊》记者了解到，除了上海和深圳，北京、厦门和武汉也开始为长期出租公寓“试水”。区域上，东莞-深圳地区、上海-浙江地区、上海-苏联地区、广州地区、广清地区等。在不久的将来，他们也开始“招兵买马”,目标是在长期租赁公寓市场占有一席之地。

其中，冠申区为集团第一个特级区(不受征地成本限制)，沪苏、广清均为集团一级区(征地可直接报土地决策委员会审批)。土地决策委员会是碧桂园内拥有土地投资事务的最终决策机构。其领导人是碧桂园董事局主席杨国强，成员包括莫斌和程光宇。

在大规模布局之后，碧桂园需要梳理现有的组织结构。例如，碧桂园去年8月宣布，将通过科技城全面进入生产与城市一体化领域。在功能上，碧桂园成立了生产城开发部，并于今年6月成立了生产城综合开发中心。到目前为止，碧桂园的内部功能中心已经增加到16个。

在长期租赁公寓的组织结构上，深圳和上海分别设立了长期租赁公寓管理部门。在集团层面，目前长期租赁公寓业务由“业务管理中心”全面负责。对此，商业管理中心的一位高级官员向《时代周刊》记者证实了上述说法。

碧桂园商务管理中心成立于2005年，一直依靠营销中心的协同运作。2013年8月，商务管理中心独立成为碧桂园(广州碧桂园商务管理有限公司)的子公司，成为碧桂园内部功能中心之一。其业务包括碧桂园控股业务的设立、筹备和管理，以及移交后集团社区业务的二次定位、二次投资推广和管理控制。

今年8月，商务管理中心成立佛山碧涵公寓管理有限公司，是专业经营和管理碧桂园下长期租赁公寓的公司之一。注册资本5000万元，经营范围包括公寓管理和住宿服务。另一家长期从事公寓出租业务的公司是上海碧兰公寓管理有限公司，该公司于今年5月在上海成立，注册资本为1000万元。高斌为执行董事，股东为上海碧桂园企业管理有限公司..

解决资金难题

虽然租赁市场正在活跃，但在上海碧桂园区域总裁高斌看来，如何为长期租赁公寓获得稳定的融资渠道，实现规模化经营仍有待探索。

今年9月以来，上海不断邀请农业银行(601288)和大冶信托等金融机构讨论长期租赁公寓的融资问题，以实现现金流的快速流动。

9月19日，华夏银行(600015)上海分行行长特里(TERRY)到访碧桂园上海区。在座谈会上，TERRY透露了一个重要信息:(目前)上海房地产市场正在转型，长期租赁公寓方兴未艾，包括碧桂园在内的各大房企都在尝试新业务。为了适应市场变化，华夏银行将为长期租赁公寓项目设计一个多层次、差异化的融资方案，以满足企业建设者和承租人不同的融资需求，为上海的区域发展添砖加瓦。

高斌在座谈会上作出回应，并结合碧桂园在上海市场的拓展计划，特别是已登陆上海地区的7个区的17个项目，上海地区愿意与华夏银行上海分行在上海长期合作发展。

10月25日，江苏银行(600919，临床单元)为上海长期租赁公寓玻璃博物馆项目发放了2500万元人民币的五年期装修贷款。据悉，此次融资是碧桂园集团轻资产长期租赁公寓融资的首例。12月5日，中国建设银行上海分行与上海地区签署了《全面战略业务合作协议》。根据协议，建行拟为上海提供200亿元的信贷额度，主要用于长期租赁公寓的建设和运营。

在集团层面，碧桂园集团分别与中信银行(601998)和中国建设银行广东省分行签署了合作协议，中信银行将在未来三年内向碧桂园提供300亿元的长期租赁住房领域的保障性资金。在与建行的合作方面，碧桂园将为建行的长期租赁平台提供住房，建行将为碧桂园提供企业、项目和消费者三重金融服务。此外，建行将与碧桂园合作推出新的租赁服务。届时，该房屋的使用权将移交给建行，房东将一次性获得租金收入，经营权将委托给碧桂园等长期出租公寓的经营者。