坚守“房住不炒”红线 构建租购并举新格局

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即将到来的2017年是中国房地产史上非同寻常的一年。

今年，房地产市场经历了有史以来最严厉的楼市调控，调控的范围和力度前所未有。去年的“9.30”楼市调控主要集中在一、二线城市限购，与此不同的是，这一轮楼市调控加入了一、二线城市周边需求外溢较大的三、四线市县，成为新的热点。与此同时，在上一轮限购的基础上，监管政策和措施进一步升级，房地产市场进入限购、限贷、限价、限售、限商“五限”时代。根据链家研究所的数据，到目前为止，全国有54个城市出台了控制措施，包括129项限购政策和169项贷款限制政策，15个城市实施了“住房和贷款认可”，48个城市限制了销售。北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次升级和增持，仅北京就出台了30多项监管政策。这一轮调控的力度，反映了政府稳定楼市的坚定态度。

正是在严格的调控政策下，今年的房地产市场经历了一个从繁荣到降温的过程。今年3月，北京等热门城市的房价迅速飙升，尤其是在北京的二手房市场，10名顾客争相购买一套房子，而房主们却随意跳槽，这让房地产市场“疯狂”。随着以北京“3.17”调控为主导的全国楼市调控风暴的展开，一系列“拳击”和“打补丁”相结合的政策接踵而至，在调控和房价之间展开了一场“打仓鼠”的游戏，也就是说，如果房价出现过快上涨的迹象，就会被调控所抑制。目前，一线城市和部分热点二线城市的房价涨幅有所回落，而三、四线城市的房价趋于稳定，全国楼市总体稳定，热点城市明显降温。

今年的房地产调控基本实现了热点城市去泡沫和三、四线城市去库存两个目标，调控效果明显。这是由于今年房地产市场调控的主体脉络清晰，即“住而不炒”是中央政府调控房地产的红线，更加突出分类指导，强化地方政府稳定地方房地产市场的主体责任。同时，短期政策与长期政策相结合，为了落实“无房炒房”的理念，限购、限贷、限价、限售等短期行政措施是必要的、及时的、有效的，这些都为建立长效机制赢得了时间，这也是“长短结合”的房地产调控逻辑。

与以往只在需求方面受到抑制的调控相比，今年的一系列调控政策旨在解决市场供求平衡的问题。在需求方坚决抑制投资、投机购房的同时，供应方不仅增加了土地供应和“买”房，还推进了租房试点，增加了“租”房供应，使租房成为实现居住和生活的重要手段。此外，北京和上海仍在开展公租房试点，以解决“夹心阶层”的住房需求。从上海、北京、深圳、成都等城市出台的“十三五”住房规划可以看出，公租房、廉租房和公租房的比重不小，都在探索多代理供应、多渠道保障的住房供应体系，以解决普通百姓(603883，医疗单位)的居住和生活问题。

可以说，今年是中国房地产进入新时代的转折点。以商品房为核心的住房供应体系正在向“租购并举”转变，持续20年的商品房市场将发生巨大变化。下半年以来，9个部委率先选择广州、深圳、南京等12个人口净流入城市开展首批住房租赁试点，国土资源部确定了北京、上海、沈阳等13个城市的首批集体建设用地租赁住房试点。 各地纷纷出台鼓励住房租赁市场发展的政策，住房租赁市场政策支持力度较大。 目前，12个房屋租赁试点城市都出台了实施意见和优惠政策，全国50多个城市出台了相关的房屋租赁政策，中国的房屋租赁市场正在加速培育。

建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度是房地产长效机制的重要组成部分。从这个角度来看，长期机制总是在路上。事实上，房地产长效机制的建立是基于“无房无房”的定位，以满足新市民需求为主要出发点，以建立一套同时购买和租赁的住房制度为主要方向，以市场满足多层次需求为重点，以政府满足基本保障为重点，综合运用财政、土地、财税、立法、市场监管等手段共同推进。今年以来，在金融手段方面，差异化信贷政策不断推进，金融监管不断加强，防止资金违规流入房地产；在土地手段方面，土地供应管理正在改善，出租住房和共有财产住房的土地供应比例正在增加；在立法手段方面，《土地管理法(修正案)》将加快立法审查，《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》已经出台；在市场监管方面，国家发改委和住房和城乡建设部联合开展了商品房销售价格行为检查，大力整顿和规范房地产市场秩序，并正在研究建立市场监测和预警指标体系。所有这些方面都充分表明，房地产的长效机制正在推进。

建立房地产长效机制有利于解决房地产业存在的深层次矛盾和问题；有利于抑制房地产泡沫，防止大起大落，实现房地产长期稳定健康发展；有利于实现人人共享的目标。从最近的党的十九大、中央政治局会议、中央经济工作会议的报告，以及全国住房和城乡建设会议的内容可以看出，“无房无炒”是房地产调控的红线，也是建立长效机制的前提。今后，在保持市场整体稳定的同时，将完善和推进长效机制。其中，租赁市场已成为制度建设的重中之重，“租购并举”的新住房制度模式将更加完善。

(本系列结束)