看完扎心的2017楼市总结 2018要笑着活下去！

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在中国房地产的整个历史中，2017年已经成为一个具有历史标记和历史记载的转折点。

这是许多事情的结束，也是许多事情的开始。今年发生了太多的事情，让我们深刻理解了房价背后的市场动荡、利益关系和人情。

那么，2017年给了我们什么样的见解和警告，2018年买家应该做出什么样的选择？

—2017—

首先，子木带你去评估一下2017年的房地产市场。只有当我们知道为什么，我们才能知道为什么。

市场评论

自去年3月一线城市房价之火正式点燃以来，熊熊烈火开始席卷整个一线城市群。在今年3月引入严格的政府后，大火立即被扑灭，一线城市被高高的政策墙所冻结。

(资料来源:连锁家庭网络)

然而，由于住房需求旺盛，剩余的火花迅速蔓延到二线城市和疲软的二线城市。政府的“限购限价”政策给它泼了一盆油，以至于三、四线城市至今仍在燃烧。

历史上，一线城市一直是房地产市场的先锋。如果他们想先升，他们也会先降，今年也不例外。然而，在今天的形势下，一线城市已经陷入冰点，其他城市的未来可想而知。

历史上最高的

今年的房地产市场监管政策比前一年更加严厉和严厉。数据显示，自2017年以来，相关房地产调控政策和措施已出台近180次。一系列“最严格”的调控措施相继出台，一个庞大的调控网络已经形成。

然而，在“历史上最严格”的严格政策下，令人惊讶的是，房地产的销售面积和销售量都创下了新纪录。

房地产和商品房销售将首次突破12万亿元(16年11.76万亿元)，销售面积将有史以来首次突破16亿平方米。我不得不说，这一轮去库存非常成功。

但与此同时，普通人(603883，诊断单位)几年的劳动成果也被砍掉了。为了确保经济增长，当局成功地把多余的钱投入到房地产水库，水位上升，所以自然需要几年时间来修复游泳池。

有人可能会问，我能不能任性而不要收获？抱歉，你不能。如果你试图把它存入银行，结果会更糟。当你把它投入房地产市场时，至少房子会升值，而且你几乎无法战胜通货膨胀。保持价值没有问题。

政策网红色

2017年，共有产权、同等租售权、有限土地、集体建设用地、长效机制、房产税等政策仍未进入市场。

这项政策被政府投放市场后，引起了很大反响。但大多数人抱怨政府没有降低房价，相反，他们鼓励每个人租房子，与政府合资买房。说到底，房子不是他们自己的。这只是一个“骗局”。

事实上，客观地说，政府想说的是，“事实上，你可以买得起房子，但你真的买不起一线城市。如果你买不起，我得给你找个地方住。我每天都和房地产开发商玩游戏，限制开盘价和地价。最后，你还是不欣赏它。不，有些人“排着队去抢房子”，你毕竟买不起。

说白了，这一系列政策的出台，一方面是为了在一线城市的高房价面前给人们更多的选择，让阶层分化看起来不那么明显。另一方面，也是为了使房价缓慢上涨，为“摆脱房地产经济的绑架”提供足够的过渡时间。

2017年的最后一场火灾

财政部部长肖杰发布文件称，他将努力在2019年完成房产税立法，在2020年完成税法改革任务。网络立即被屏蔽，特别是那些需要它的人，他们欢呼着，认为房地产投机者的时代终于结束了，我们终于迎来了黎明。

房地产研究俱乐部的一些粉丝问我:“房产税开征后，房价会大幅下跌吗？”你想等到2019年再买房吗？"

那么，利用2017年的总结，子木将带大家对截止时间有一个深刻的认识，然后跑出去喊群众的财产税。

首先，我们应该知道政府收入的来源是税收。房地产一直是中国税收中最重要的部分。税收的主要方式是土地租赁。土地租赁也是房价最重要的组成部分。

在美国，土地是私有的，没有财产权，但必须缴纳财产税，然后政府用这笔钱来改善公共设施和社会福利。2017年，美国人平均每年缴纳的房产税达到2149美元，相当于14000元人民币。

最重要的是，没有一个美国人敢不缴纳财产税。如果他一年没有缴纳房产税，政府可以直接把你赶出你的房子，没收你的房子并拍卖掉。

如果你看一看，你会发现土地租赁和财产税的性质实际上是一样的，它们都是政府对房地产征税的一种手段。中国只把土地租给你，并且一次收取70年的租金(土地出让金)。

然而，随着中国城市化进程的逐步推进，政府发现土地出售越来越少，但人们手中的房子却越来越多，尤其是房地产投资者和房地产投机者，他们中的大多数人都拥有几处房产。因此，开征物业税的呼声越来越高。

一方面，这是人民的声音。大家都认为一旦开征物业税，手里有几处房产的人就会承受巨大的税收压力，这就不可避免地会卖出大量的房子，导致市场供过于求，房价大幅下跌，最终他们可以买房。

另一方面，这是政府的声音。事实上，政府的想法很简单。它主要衡量土地出让金制度和财产税制度，哪一个收得多，哪一个更有利于国家的发展。记住，国家的伟大事业是头等大事。

那么，当土地出让金的数额与物业税差不多时，政府肯定会继续采用土地出让金制度，因为这个制度已经使用了30年，比新的物业税稳定和成熟得多。

这一次，政府表示将需要三年时间来完成税法改革，但我们不知道需要多少年才能实施。我只知道这次税制改革非常困难。

因为如果贸然取消土地出让金而代之以物业税，开发商的成本将大大降低。你会发现原来每平方米6万元的房子现在以3万元的价格出售，一年后你将被征收3万元的房产税。

房价的大幅下跌将直接导致恐慌，市场价格将陷入混乱。过去花60，000元/平方米买房子的人会站在街上打着横幅，面对30，000元买房子。手里有几栋房子的人将无法承担税收成本，卖掉手中的大量房子，选择观望市场。

有必要知道房价的涨跌是经济学中的一种囤积商品的现象。一旦大量房屋降价出售，房价将迅速下跌，房地产市场势必崩溃。中国经济有可能在一夜之间回到解放前的水平。

因此，我想郑重地告诉大家，房产税是中国可以选择的土地财政手段，它绝不是为了降低房价。

因此，我认为即使税法改革成功实施，财产税也绝不会在全国范围内征收，除非所得价值远远高于土地出让金。此外，政府必须在原有制度和新制度之间找到平衡，以避免因差距而引起的恐慌。

有人说，开征物业税后，业主会不会把物业税转嫁给租户，以免造成损失，导致租金大幅上涨。

这种想法真的很天真，因为知道租金与人均收入(工资)挂钩。以北京为例，月租金是5000元。为了抵消房产税，月租金增加了5000元。谁能租得起房子？大面积逃离北上广的人肯定无处不在。

—2018—

好的，让我们来看看17年来房地产市场的热点，然后谈谈18年的市场预期。

对于2018年的房地产市场有不同的看法。

任泽平表示，他将在2018年上半年购买股票，并在下半年买房。那么明年年底将是房价的底部，这意味着横盘将在一年内结束。

有可能吗？

子木不这么认为。现在房价泡沫已经很高了，一年之内消化这么大的经济泡沫是不可能的。

至于横盘时间有多长，一般来说，我觉得可以和之前的周期(3~5年)相比。对于二、三线、四线城市，有主题、有产业的城市能够支撑当前的房价，而没有主题、没有产业的城市肯定会回落。

还有人猜测，中国可能在18年后加息，每个人都在追随这一趋势。中国将在18年后加息，这将导致市场的冷淡和房价的大幅下跌。

加息的可能性很低，即使加息，中国也可以通过“定向加息”和金融监管来抵消美国的影响。不要过度想象房价会暴跌。

因此，无论如何提高利率或如何唱“きだよ0”/房地产市场，都很难动摇市场规则的走向。

在这种情况下，2018年我们应该做什么样的选择？

首先，对于一线城市，如果你需要的话，从现在开始你可以找个地方买房子。如果有纯粹的投资需求，让我们等待。当横盘周期结束时，会有很多信号，子木会及时给你更多的信息。

对于二、三线、四线城市的买家来说，上面说他们应该关注城市产业的主题。那些以工业为主题的人可以考虑在2018年买房，而那些没有房子的人会等到这波房价回落后再卖，以免陷入高位，失去资格和财富。

有些人可能对“主题行业”不太敏感，无法做出判断。许多粉丝还在房地产研究俱乐部留言说:“我知道行业影响房价的事实，但我就是不明白哪些行业已经发展起来了。”

然后，分享一种更容易判断二线、三线和四线城市是否正在回落的方法——差价理论。

众所周知，产品的巨大价值取决于它的新颖性。房子也是如此。新房和二手房之间存在正常的价格差异。如果价格差异很小，就意味着每个人都忽略了产品的基本属性，市场购买力是足够的。如果价格差异很大，这意味着市场购买力是平均的，供应超过需求。

可以看出，一个城市的房地产泡沫与新房和二手房的正差价成正比。价差越大，泡沫越大，房价下跌的可能性就越大。

而且新房子是计划经济和可控的；二手房是市场经济，无法控制。这就是为什么政府只能限制开盘价，而政府不能控制想要出售多少二手房。因此，二手房市场能够真实地反映一个地方的价格水平。

然后以二线城市杭州为例，二手房价格为33268元/平方米，新房平均价格为25685元/平方米。二手房是颠倒的，差价是负的。无论是土地供给不足还是人口流入量大，都表明市场需求确实存在。

为什么我对重庆一直不乐观，因为重庆的新房和二手房的正价差很大，新房的平均价格是12000元/平方米，而二手房的平均价格只有8000元/平方米。为什么会有这么大的价格差异？原因是总净流入人口太少，重庆的产业偏向老年，导致高端人才外流。

有人可能会说重庆去年的国内生产总值在中国排名第六。事实上，我想说的是，鄂尔多斯(600295)在2011年中国排名第一，中国所有的房地产投机者都去炒房了。然而，流入的人口太少，导致房价没有市场，没有人接手。最后，它变成了一个鬼城，房价迅速下跌。

说几句最后的话。

1.在2018年的横盘市场中关注区域市场。例如，在北京，有房价上涨的房子，有房价下跌的房子，有大量的房子售出。

2.对于那些只需要住房的人来说，他们中的大多数已经透支了整个家庭几年的购买力。不要随波逐流，记得理性判断，探索其内在本质。

3.只有当你看到200套房子时，你才能被认为是一个入门级的玩家，所以不要说你是不可战胜的，当你看到几十套房子时，你就看穿了市场。记住，在这个行业中，信息是宝贵的。

4.我上面提到的政策网红(共有产权房、集体建设用地房和小产权商品房)用来为一个长期机制铺平道路，永远不买它一辈子。