2018年楼市调控三大看点：明年房贷或出现结构性优化

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2018年楼市调控将在哪些方面发挥作用？从中央工作会议精神来看，除了保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性外，中央与地方分权、实行差别化调控、细化抵押政策将是明年房地产市场调控的重点。

12月18日至20日在北京召开的中央经济工作会议提出，2018年稳健的货币政策应保持中性，控制货币供应量的总闸门，保持货币信贷和社会融资规模的合理增长；加快建立多主体供应、多渠道保障、租购住房制度。完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，区分中央和地方权力，实行差别化调控。

首先是区分中央和地方权力。综上所述，房地产调控的核心是建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。明年，房屋租赁市场的建设将是房地产市场调控中央政府权力的主要方向。

至于明年地方调控房地产市场的权力，主要是指加强各地房地产市场秩序的规范和整顿，加强市场监测和分析，提高精确调控的能力和水平，进一步强化地方政府的主体责任。这一点在今年的楼市调控中得到了淋漓尽致的体现。明年将在这方面进一步优化，以提高房地产市场监管综合政策的有效性和准确性。

二是实行差别化监管。要理解房地产市场的差别监管并不难，事实上，这是“按市落实政策，分类监管”的另一种表现形式。

今年，各地根据实际情况，对“限额”一词进行了升级和充实。通过“五限”(即限购、限贷、限增、限售、限商)等措施，当地楼市在保持市场运行基本稳定的同时，也不同程度降温。今年5月以来，上海和北京的房价经历了“零增长”，而深圳的房价比上个月有所下降；截至11月，11个热点城市的新房价格已回落至一年前的水平，热点城市的交易量大幅下降。房地产市场差别化监管的效果非常明显。在今年调控的基础上，明年房地产市场的差别化调控将进一步优化，具体措施将根据市场趋势进行适度调整，促进房地产市场均衡稳定发展。

第三是完善抵押贷款政策。房贷政策(主要是贷款限制)的调整是2017年楼市调控的主要措施之一。可以预计，2018年的房贷政策不会比今年宽松多少，但维持和施压的趋势将更加明显。12月23日，住房和城乡建设部部长王在全国住房和城乡建设工作会议上表示，明年将实施差别化调控政策，以满足第一批需求，支持改善需求，抑制投机性房地产投机。

今年3月，央行紧急下发《关于做好信贷政策工作的意见》，要求将住房信贷政策作为房地产调控一揽子政策的一部分，合理运用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最大贷款期限，适度调整辖区内的抵押贷款政策。此外，央行各分行要加强对商业银行的引导，督促商业银行优化信贷结构，合理控制抵押贷款比例和增速。

各地迅速落实政策要求，房贷开始收紧。数据显示，截至今年11月，全国35个城市的533家银行中，有56家银行(分行)因额度等原因暂停受理首笔房贷业务，较上月新增14家银行(分行)。停止放贷的银行数量占10.5%，比年初增加了近9个百分点。北京、深圳和广州等一线城市的银行面临更大的抵押贷款压力。在暂停放贷的银行数量上，深圳排名第一，而上海相对稳定。配额紧张已成为一些银行年底暂停放贷的主要原因。

预计明年抵押贷款将出现结构性优化，如支持第一批急需的住房抵押贷款和改善需求，优化各项贷款指标。同时，投机性投资住房的抵押贷款需求将受到更多限制。

明年的房地产调控，除了以上三个重点，房地产市场的去库存化和房产税的立法进程也是社会广泛关注的焦点。