地王的命运：要么含泪甩卖 要么拖延等待下一个周期

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据媒体报道，北京-香港-奥地利未来别墅，第一个亏损的土地国王在南京，停止工作与密封。建设方声称该项目拖欠了2000多万项目资金，并出资重新开工。

该项目于2016年4月15日获得，底价为22353元/㎡。它于今年9月开业，单价超过每平方米25000元，开业时仅售出70%，这不是价格限制造成的。周边只有2万多套二手房，这是市场价格本身。即使没有政府的价格限制，它也不能以更高的价格出售，因为即使是价格限制也没有卖完。有人能买它吗？

该项目还有34亿信托融资即将到期，今年销售额不会超过5.6亿！开发商的资本是一个巨大的考验。

我以前跟很多人说过，“看，地价是2万到3万元，但房价不能卖4万到5万元。”樱桃屋写了两篇关于地王的文章，核心观点是地价高，所以房价会更高的逻辑是不成立的！当房地产市场调整时，这种谬论不会自我打破，只有当房价下跌时，房地产企业才知道房东的痛苦。

政府没有保证如果你买了土地，你会获得稳定的利润。

中国的调控不是一两次。如果天气炎热，它将受到管制。如果房企不确定，你的研究水平是有问题的。抱怨别人是没有用的。在中国，有必要知道如何在现有的游戏规则下运作，这样万科就不会抢土地之王。

但是对于普通的房企来说，很难避免在疯狂中不抢地。像散户投资者一样，房地产企业很难在逆周期中获得土地，因为在低迷时期，销售不佳，付款不足。为了熬过冬天，他们如果有钱就不敢拿土地，所以他们经常跟随潮流，为土地支付高价。历史经验表明，过去国王掠夺的土地只是白菜的价格。

首都房地产今年在深圳高价收购了一块土地。他们的人告诉我，现在看起来不贵，但几年后可能就不贵了。过去大胆扩张并攫取土地的房产公司现在成了赢家，而保守的房产公司落后了几个等级，所以他们不想利用过去的经验变得胆怯。

然而，这个前提是，你必须找到一种方法来拖过过去的几年。大型房地产企业没有问题，几个项目都在亏损，所以该集团完全可以忍受，除了绿城在2011年倒闭。一般来说，中小型住房企业受到影响，它们本身没有多少项目。如果一两个项目被拖垮，整个财政就不会好转。

2008年，这一轮太长了。2011年，在最后一轮调控期间，由于市场成交量较低，长沙的几家小开发商因资金链断裂而选择逃离。有些项目，比如香江700，还没有入住，就已经陷进去了。

2016年，尤其是第三季度，是一、二线城市频繁出现房东的高潮期。根据发展周期，一般预计在2017年下半年从市场上撤出资金。由于政府的价格限制，一些城市在开发后没有钱赚，比如长沙，而一些城市在调控后变成了空城。即使政府不限制价格，你在开发后也没有钱赚，比如厦门、南京和苏州。

长沙的一些房地产企业告诉我，在这一轮调控中，小房企不会跑，因为政府不卖土地，而大房企担心得不到土地。如果小型住房企业缺乏资金，他们可以选择向大型住房企业出售土地。

就长沙而言，因为现在市场不差，而且小房企手中的土地不是高价拍下的，转售肯定不是问题。

然而，对于一些城市来说，切里认为，如果土地被高价征用，它现在将成为一个烫手山芋。如果房子容易卖，项目本身不会得到资助，但是你不能自己开发它，因为你开发它的时候没有钱赚，现在哪个愚蠢的大房地产企业会来帮你解决它？如果你想让其他人接手，那至少是在调整后的几年，那时市场即将反弹。

以高价购买。如果价格上涨不如预期，甚至下跌，短期内肯定会下跌。

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许多人会问，这些高价的土地国王怎么样了？你认为他们会亏本出售吗？

房东亏本出售并不罕见。我前一段时间报道过合肥有房地产开发商在亏本卖房子！南京不亏本出售。一些房地产企业借土地，所以他们需要提取资金。他们必须在不知所措的情况下发展。如果一些大型房地产企业亏本出售几个项目也没关系。

2007年，土地国王，2008年，住房企业选择退休。2010年，土地国王也在2011年退休。一般来说，他们没有支付所有的土地基金，但只是失去了存款。如果你支付了所有的土地租赁费，你肯定不会归还土地。

据中原地产统计，2015年以来，中国王迪住宅小区已有50块单笔成交金额超过65亿元的地块，29个项目的案例名称已基本确定。从2016年和2015年的30块高总价地块来看，2576.8亿元的土地出让金仅获得277.5亿元的净签约销售额，且支付缓慢。由于涉及的资金数额较大，32块土地的产权在征地后发生了变化，部分项目从征地时的单一企业变成了联营企业。上海、北京、武汉等城市的大部分高总价地块都发生了产权变动。

事实上，总价不怕，只要单价合理，比如万科广州收购巨无霸500亿，底价2万多，地段好，土地成本不高。

恐怕单价是最贵的，而且底价几乎和周围二手房的价格一样。例如，在厦门，许多岛外的高价场所不敢真正开工建设。地价超过3万元，房价只有3万多元。我们必须首先包围这个项目，并在施工现场放置一台挖掘机。当有人来监督时，他们会假装挖几次，但当没人关心时，他们就不挖了，他们可以尽可能拖得久一些。

深圳有一个土地王项目，于2015年12月收购。它是最近才开始的，拖了将近两年。但是，只要在两年内启动，就没有必要支付闲置费。

施工开始后，工程可以慢慢建，也可以建在物业围板上。无论如何，有很多方法来处理它。简而言之，就是尽可能推迟销售。再过三年，深圳市场将几乎反弹。因此，大多数房屋企业正遭受拖延。在获得高价土地后，它可能会被推迟至少三到五年，并迎来一个新的周期。

2012年，国土资源部发布了一项规定，如果土地闲置2年且没有开工建设，政府将免费收回土地。然而，许多土地建设的延误是由“政府原因”造成的。例如，如果改变计划，就有很大的回旋余地。特别是在一些小地方，不能排除一些房企会在闲置土地上贿赂政府工作人员、徇私舞弊、玩忽职守。

地方土地管理也是紧而松，海口相对来说比较紧。据当地业内人士称，今年已经收回了几块闲置土地。

广州的一家公司告诉我，他们有一块土地，从2009年开始就没有动工。地价涨了十倍，土地证已经抵押，钱已经直接付了五次了，不用交闲置费。政府说这块土地已经被征收了好几年，但并不严重。

樱桃以前从深圳市土地委员会了解到，但现在没有征地。房屋拆迁企业可以申请延期并支付违约金。如果他们申请延期，他们不必支付闲置费，因为闲置费高于违约金。

据深圳市土地规划委员会的Cherry介绍，一般来说，土地出让后，合同会规定何时开工、建设和竣工，通常竣工时间为1-2年。如果时间到了，开发商还没有开始施工，他可以申请延期。开工期只能延长一次，但竣工期可以延长无数次。延期通常是六个月、一年和两年。延期半年的违约金为转让费的5%，一年10%，两年20%。最高罚款仅为转让费的20%。然而，租赁不是土地的总价格，但土地价格包括租赁费和配套费。如果延迟两年后仍未开工，将再次收取闲置费，由评估公司进行评估。投资额和建筑量将达到。如果达到项目投资的25%以上，就不会闲置。

当市场进入低迷期，土地被高价收购，房企处理的方法通常有这四种:

1.随波逐流，亏本出售；

2.走捷径，最大限度地节约成本，或者制造高端产品，提高价格；

3.如果你能撤退，你将努力改变计划，增加建筑面积比，如果你不能撤退，降低建筑价格；

4.在下一个周期到来之前，尽量不要卖出。

一句话，如果你带着头脑中的发烧拿走了这块土地，你应该带着眼泪吞下去！