环京楼市再出大新闻！历史在重演？

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北京周围的房地产市场有大新闻。

最近，一位媒体记者发现，为了挽救低迷的交易局面，河北省廊坊市的许多新项目正在以“低首付”的方式进行推广，一些房地产可以以20%的首付“锁定”。同时，针对外国户口不能买房的政策，一些房地产销售还提供“先买房后交社保”或“花钱买房”等方式。

北京周边一些地区房地产市场的降温源于北京调控的持续高压。长期以来，北京周边的房地产实际上是北京的附庸，房价的涨跌是由北京楼市的溢出效应引起的。

北京的情况是众所周知的。一方面，它是一个连续的规则。显然，这一次不会轻易品尝。

另一方面，今年不仅供应量大幅增加，看“土地供应量增加了818%，北京不是这样！形势确实在变化”(11月20日)。未来几年，北京的土地供应计划也令人惊叹。

北京计划在2017年至2021年间供应6000公顷的住宅，总计150万套。其中，出租房屋用地1300公顷，占21.7%。

这一计划仅次于重庆(主要城市)，高于上海和成都，远高于广州和深圳。

此外，北京的人口控制在历史上很少是严格的。这一次，用多只手抓，用多只手准备是很难的，或者已经很难了。北京在实施长期机制方面是最坚决的。

此外，随着恒空在熊市新区的诞生，事实上，传统的京津冀热点被肢解了。

从宏观背景来看，不仅10月份召开的会议再次定下了“房子是为了居住，不是为了投机”的基调。前几天，中央政治局会议讨论明年的房地产，用了近几年来最短的话，只有15个字:“加快住房制度改革和长效机制建设”。

没有一个开发者可以假装忽略每个单词的重要性。

房地产行业需要大量的资金和快速的周转，否则资金链很容易变得紧张。在北京周边的一些地区，房价和地价以前都很高，市场前景至少不明朗，这加剧了一些开发商的担忧。

付款非常重要！

销量受监管和北京的影响，甚至进入下行通道。支付放缓，征地投资过大。即使目前的资金能够维持，将来也没有人能确定。显然，融资的成本和难度都在增加。

在这里，我们可以很好地理解为什么北京周边一些地区的房地产市场重新出现“首付分期付款”。刺激销售，加快收款，在一定程度上规避监管。当然，就购房者而言，如果报告和分析，总的购买成本可能会增加。此外，还有房屋是否按时交付的风险，甚至是所有权的风险。

万一开发商的资金链断裂，房地产未完工，前期的首付不就白付了吗？或者未来的价格上涨，如果短期的房子因为监管原因不能在网上签约，开发商也不是没有可能。

在当前的上升周期之前，“分期付款”的类似情况在全国非常普遍——当时，这是一个国家库存积压和高利率。

现在事情是多么相似啊！

美国加息和缩表仍在继续，人民币实际上已经加息，市场利率已经反映出来；自去年以来，全国范围内的土地销售一直很疯狂。一方面，未来一两年的可能供应量并不低；另一方面，开发商正在从土地收购中出血，负债和资本成本继续上升。

与此同时，高层官员还呼吁建立长期机制，加快住房制度改革。杠杆游戏让我想起了一个词，春江水暖鸭先知。

当然，上述情况并不意味着全国房价即将进入低迷通道。如何判断中国房价的走势是一个非常困难的问题。杠杆游戏总是不敢轻易表达自己的观点，因为影响未来房价的因素太多了。

例如，在这个上升周期中，不同城市等级和地区之间的房价趋势有明显的差异。总的来说，在成交量大、经济相对发达、人口快速增长的地区，从长远来看，房价总是较高。

但面对货币和经济周期，这一切在一定时期内都是微不足道的。不管从长远来看有多好，如果货币紧缩，政策受挫，它将不得不暂时变软，并有波折。北京和天津就是这种情况。

当然，如果像北京这样的城市是软的，价格将是可怕的。大多数人不住在北京，也不住在主要的一线和二线城市，但这些城市有最大的影响力，最大的声音和最响亮的声音。

从杠杆博弈的角度来看，有许多重要的指标来判断一个地区房地产市场的现状和趋势，如销售节奏、土地供应、土地价格等...

然而，这些东西太面向数据了。对于普通人来说，最直观的感觉是，大街上和媒体上是否有大量的房地产广告变相降低首付，比如分期首付，并为购房者提供资金支持。

如果是这样的话，恭喜你，这个城市的开发商一般都有很大的还钱压力，他们的资金有点紧张。这时，空的大部分讨价还价的余地都会出来了。

同时，如果外部加息迫不及待，最重要的杀手自然会是快速加息。

当然，在此之后，可能是开发商普遍抱怨，大多数温和的政策回调将再次开始。毕竟，土地财政和地方政府债务应该是可持续和可控制的，房地产可以在找到其他方法之前得到保证！