北京又疯狂？卖家报728万，买家砍价4小时反涨17万

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北京的房价怎么样了？边肖朋友圈和微博圈正在关注北京疯狂的房价。

据说在北京，一个朋友买了一套房子，卖方报价728万。从晚上7: 30到11: 30，完成了745万笔交易...边肖有点头晕，站不起来...

我只想让边肖高兴起来，了解另一个事实:

最近几天，距离北京300公里的一个新址的价格一夜之间上涨了近2000元/套...一度，北京及周边地区的房价成为热门话题。

根据中国房地产协会发布的房价行情，北京房价已经连续17个月逐月上涨。

与此同时，四线城市的房地产市场正在蓬勃发展，而接力也在上升。从春节以来房地产市场的关注和交易情况来看，一些四线城市正在“反击”北方、广州和深圳。

北京已经上涨了17个月

有了这样的朋友圈，很多朋友可能会注意:“如果你觉得没有奋斗的动力，那就去北京看房子吧。”经纪公司的中国记者去检查这种“奋斗动机”的马力。

根据中国房地产协会发布的房价行情，首都的房价已经连续17个月逐月上涨。自2015年10月以来，北京的平均房价从37，221元/套上涨到60，738元/套(2017年2月)，涨幅为38.72%。

最近，在北京乐居推出“你认为今年北京房价会下跌吗？”在综合调查中，76%的网民认为北京的房价太高，难以接受，只有17%的人勉强可以接受。然而，50%的网民仍然看好未来的房价，只有20%的受访者认为未来的房价会下降。

嘉里北京高级分析师崔秀成表示，最近，北京市政府常务会议审议通过了《2017年北京市国有建设用地供应计划》，其中住宅用地计划供应610公顷，同比下降近50%。通过住房控制土地一直是政府层面的政策，因此土地供应将继续逐年下降，不可能增加住房。住房供应的速度跟不上人口的增长速度，市场供不应求的状况在很长一段时间内不会得到改善，这将刺激房价的上涨。

第三，四线城市反攻贝尚广深

你认为北京的持续崛起与你无关吗？事实上，从春节以来楼市的关注度和交易情况来看，一些三四线城市正在“反攻”北方、广州和深圳。

根据中国指数研究院的数据，截至2月底，国内房地产市场的整体交易量稳步增长。在19个主要城市中，一线城市同比下降16.3%；二线城市同比增长76.69%；三线城市同比增长35.84%。

据国信证券(002736，BUY)统计，在62个日均房地产交易数据完整的城市中，自2017年(1月1日至2月16日)以来，38个城市的商品房累计交易量同比为正，占61%，累计同比增长率超过50%(含50%)。

值得注意的是，这些城市中的大多数都在第三条和第四条线上。其中，柳州、徐州、台州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头的商品房交易量同比增长100%以上，柳州和徐州分别增长678.6%和471.5%。

以北京周边地区为例，受土地供应和旺盛需求等因素的影响，地价明显偏高，大量投资者涌入。据记者不完全统计，北京周边8个县市出台了限购政策。

“北方三县”的房价已经上涨

目前，以燕郊为代表的北方三县房价正在上涨，投资者的目光正从京东转向京南。两者都属于空港的经济辐射区，起步较慢的“价值低地”,如固安、涿州、永清等也进入了房价上涨的快车道。

记者了解到，涿州的新楼盘价格已经达到2万元/套左右，承德的平均楼盘价格为3.7万元/套，怀来县有大量的新楼盘出售，平均价格从1.25万元/套到3.45万元/套不等。

河北省三河市燕郊镇毗邻北京，房价大幅上涨。燕郊某房产的交易价格为40，332元/套，即40，000元。

不仅价格普遍较高，甚至有一种情况是，新的报价一夜之间暴涨。

在打电话给河北省石家庄市的一家售楼处后，记者了解到该房产的价格从昨天的16000元/套一夜之间涨到了17800元/套，而之前网上公布的价格仅为14000元/套。应该注意的是，该物业距离北京约300公里。

中投证券认为，2月份热点城市房价的快速上涨导致一些地区跟进收紧政策，房价上涨再次加速。有必要防范过热的城市继续出台紧缩政策。

新城控股(601155，BUY)集团有限公司副总裁欧阳杰认为，这些城市主要有三种类型:

首先是周边一线城市，如河北廊坊；

第二类是去年去库存化强烈的城市，更明显的是常州，连续三年没有提供土地；

第三是低端产业在一线和二线城市的外流，以及像安庆和韶关这样拥有更多住房的城市。

深圳楼市有很多故事

让我们来看看深圳的房地产市场。最近，这也是相当热闹的:一个特殊的物业房间的价格下降，使个人业主捍卫自己的权利，几十个投资者的财产价格下降...

然而，这些都是例子。

总体而言，深圳房价经过5个月的下调后略有稳定，上月保持在54532元/套。

近年来，不仅价格持续下降，营业额也下降到了“冰点”。2月份，共有804套新房售出，接近2008年同期的低水平；售出了2240套二手房，仅高于2012年同期。

自3月份以来，深圳市场的交易量已经回升。根据深圳中原研究中心的数据，截至3月12日，3月份深圳共有379套一手住宅，平均成交价格为52，539元/套；共有1366套二手房售出，平均成交价为5.3万元/套。

在采访了一些大型房地产代理商后，记者普遍表示，最近，深圳楼市的数量有所增加，一些地区的价格大幅上涨，整体交易也有所回升。

上周，深圳中原经理人指数为68.2%，较上月上涨4.25%，看好未来几代人的经理人数量达到46%。最近，随着市场的全面好转，经理们的信心有所增强。

深圳中原研究中心表示，目前，在开发商积极销售状况的带动下，市场信心有所回升，实际成交明显改善。从今年的政府工作目标来看，深圳楼市不会恢复得太快，在适应未来调控政策的过程中会慢慢恢复。但是，从短期来看，市场上的实际交易仍处于房地产市场的恢复周期，交易水平将比以前明显提高。

第三条线和第四条线的区别将在未来继续

值得注意的是，与以往的一线、二线城市不同，三线、四线城市明显分化，三线、四线城市的浙江、福建、广东、琼海等地区商品房销量正蓬勃发展，而辽宁、黑龙江、陕西、等地的销量则低迷甚至出现负增长。

方正证券(601901，BUY)任泽平认为，三四线城市的热销主要分为三类:

首先，大都市区和一些核心二线城市周围的三个四线城市主要受益于核心城市限购和高房价的溢出效应，以及去库存化政策。例如，惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等珠三角地区的地方在2015-2016年累计超过80%；长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地均增长了70%以上；廊坊附近的京津已累计增长50%以上；漳州靠近厦门已经累计增长了55%以上；合肥附近的六安和武汉附近的孝感增长了80%以上。

第二，四线城市是传统农民工的主要出口地区，具有良好的资源和环境条件，受益于去库存化政策+农民工返乡或农民在城市购房的刺激，以及基数小。如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳，江西的萍乡、宜春、吉安，安徽的阜阳、安庆，四川的内江、宜宾、泸州，广西的南宁，累计增长超过60%，甚至80%。

第三，得益于消费升级、旅游度假需求增加、全国大部分地区的雾霾环境压力、去库存化政策的刺激和小基地的影响，海南四线城市及其他自然环境好的地方的销量正在蓬勃发展。例如三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地，累计增幅超过60%。

总之，三四线城市内部分化明显，并将持续下去，部分城市逐渐成为三四线城市的热点。与二线城市一样，2015-2016年房价上涨的差异也非常明显。例如，合肥、厦门等二线城市的房价飙升，但沈阳、长春、哈尔滨等二线城市的房价涨幅很小，甚至比一些四线城市还要糟糕。

国内外经验表明，人口迁移的第二阶段是从农村地区、三线和四线城市向一线和二线大都市地区和卫星城市迁移。一些三线和四线人口正面临停滞，大都市地区的人口继续增加，这可能与产业向高端制造业(Aiji、净值、信息)和现代服务业的升级以及大都市地区学校和医院等公共资源的丰富有关。

任泽平表示，在人口迁移趋势中，人口向大都市区和部分核心二线城市迁移的趋势保持不变，并强调在农民工回流的背景下，四线城市内部分化明显。

房地产投资将走向何方？

房地产投资未来将走向何方？

海通证券(600837，BUY)蒋超在《2017年第二季度经济与资本市场展望》中认为，货币推高了房价，房地产泡沫已经出现。随着人口老龄化的到来，房地产将迎来大周期的转折点，所以从人口结构的角度来看，本轮房价上涨与刚性需求无关，而是一种彻头彻尾的金融现象。

蒋超表示，虽然今年货币利率大幅上调，资本外流压力有所缓解，但2月份外汇储备余额仍低于去年底。因此，仅仅提高货币利率不足以稳定汇率。如果货币继续超调，汇率贬值的压力将持续存在。因此，为了稳定汇率，我们必须坚决去杠杆化货币，降低货币的增长率，这将影响住房价格，这取决于货币的超调。稳定汇率需要筹集资金，而房地产在冬天即将到来。2016年，该政策侧重于稳定增长、增加杠杆和释放货币，这促进了房价的上涨，但也导致了汇率的贬值。2017年，由于去全球化的制约和防范金融风险的考虑，去杠杆化后房价将不可避免地下跌，这也将有助于汇率的稳定。

近日，经济学家马光远在深圳表示，2016年是中国最后一次短期房价飙升，未来楼市将出现分化。房地产机遇只存在于10个核心城市，许多城市无法触及。

马光远认为，中国的好城市和好房子都是稀缺资源，只有20%的城市住房具有投资价值，未来只有20%的房地产值得购买。一栋向北深入的房子本质上是一张分享城市公共资源和福利的门票。

同时，他提醒说，2017年存在通胀风险，这是考虑买房时的一个新因素。在接下来的十年里，中产阶级投资应该会有风险厌恶。