同一年买房 隔壁老王收益率537%!为什么你的只有200%

本篇文章3411字，读完约9分钟

作者:温开海资料来源:启星了解到，这些年来，房价上涨了N倍，而且大部分时间都在上涨。买房的人不仅赚钱，还占据了富豪榜的15%。

当同一本金在同一年购买时，为什么有些人获得500%的利润，为什么有些人只有200%的利润？为什么？

自然，我们可以认为我们选择了错误的城市，选择了不同的地段，购买了不同的社区，购买了商店、公寓、办公楼，甚至购买了小产权。导致不同的增长。

第二个是租金:空没有租金，签订长期租约后租金每年都没有成比例地增加，装修花费太多，导致租金收入减少。

众所周知，房子的利润有三个来源:房价和租金的上涨，这就是刚才提到的例子。第三是杠杆。

举一个简单的例子:2010年，诸葛亮和隔壁的老王买同时以200万元的价格买下了同一社区的同一套公寓。诸葛亮是个土皇帝。他全部买下了，隔壁的老王首付80万元，贷款120万元。2016年，房价上涨至600万英镑:

诸葛亮赚了400万，回报率是400万/200万=200%

隔壁的老王月已经支付了30年，前七名每年支付38.8万英镑的利息和15万英镑的本金。利润为600万-388，000-800，000 = 481.2万。

15万元本金未一次性支付，粗略平均计算，占用资金8万元。

收益率=(600-38.8-80-8)/(80+8)=537.7%

隔壁的老王不仅赢得了诸葛亮的回报率，也赢得了他的绝对回报率。原因很简单，就是使用了杠杆。

这里有两种声音，一种是:杠杆如此强大，可以赚大钱；第二:杠杆也非常危险。当你赔钱时，你会更快地赔钱。

是的，杠杆是魔鬼也是天使。

是否增加杠杆率，以及杠杆率的多少是合适的？

我的答案肯定是增加筹码。房价和租金收入的上涨也需要至少两篇文章。今天，本文主要从杠杆的角度，即房子的财务属性，来讨论如何提高买房的回报率，避免踩坑。：

从金融属性的角度来看，金融机构最受欢迎的抵押品自然是金融属性更好。金融机构从哪些角度评估房屋质量:

1.位置

2.房间的年代

3.房屋类型

4.房屋(土地)的性质

5.住房状况和面积

6.这是一个学区吗

7.财产所有人的身份和年龄

以上七种情况都会产生影响:

房屋位置

寻找几个贷款批准文件来分析是最直接和有效的。他们认为抵押贷款可以抵押的领域自然更安全:

银行a:

银行乙:

除密云、延庆、怀柔、平谷外，地铁沿线距离均在5公里以内(房山直接在长阳、良乡)

应该注意的是，随着城市的发展，以前不可接受的区域现在被划入，例如大兴和顺义，而以前潜在的区域被划出。例如，二环路上的一些四合院和公寓被列为历史遗迹，禁止拆除和重建。

芳龄

也有银行和机构完全无视房子的年龄，但他们的利率明显高于其他国家。

房屋类型

住房是最受欢迎的，其顺序是:

居住的

70年公寓

别墅

商业和住宅公寓及办公楼

商店

平房、车间、土地、地下室、车库、配套公共建筑等。

e .组织:

f .组织:

g银行:

住房状况和面积

50-150平方米是安全区域

在50平方米以下，许多银行拒绝

抵押贷款将减少150多平方米

超过200平方米将进一步减少到一个数字

h银行:

抵押物的产权面积:建筑面积≥25平方米；

这是价格友好型的

j银行:

50平方米，200平方米以上，50%

房屋(土地)的性质

用于建房的土地有不同的属性，然后有中央交付房、房改房、自建房、军队交付房、经济适用房、两限房、共有产权房、公租房等

k银行:

抵押物性质:商品房(判断方法:契税账单或水、电、煤账单)、住宅(无自建房屋、宅基地、拆迁房屋、临时房屋或集中交付房屋)；

m银行:

是否学区、住房状况

学区的住房年龄可以更长。普通抵押银行可以接受住房年龄为35岁的普通住房，学区的住房年龄可以延长到40岁。

学区住房的抵押贷款利率将比普通住房高5%-10%。

n银行:

抵押物状况:包括但不限于产权不清、非法改建、承租人拒绝签署承租人声明、抵押人拒绝签署空白租赁合同或贷款期间不出租承诺书、集体租赁(包括员工宿舍)、改建为n+1或以上的房间(视情况而定)、一房多证

财产所有人的身份和年龄

o银行:

p银行:

禁止行业:非法行业/职业、高风险职业、公安检查单位、律师、保密单位、低俗娱乐行业、潜在高风险行业、同行以及涉及未决司法案件的人员；福建人(莆田人、宁德人不做；家庭成员为个体经营者，涉及钢铁、有色金属、石材、木材、光伏、建材等行业)，非内地人士；

问:银行:

个人贷款申请人和抵押人的准入条件

要求借款人是中国国籍的自然人(不接受港、澳、台同胞、公安法警)

企业贷款申请人和抵押人准入条件

1.经工商行政管理部门或主管部门核准登记并通过年检的企业(经营单位)、其他经济组织或个体工商户已从事经营活动，经营状况正常。

2.无不良信用记录；

3.贷款申请企业与抵押企业有关联，或者其实际控制人与个人抵押人有明确的亲属关系

r银行:

借款人年龄:18-65岁；

1.借款人年龄在18-22岁之间，需要向父母双方借款；

2.借款人年龄在60-65岁之间，需要孩子一起借款。如果借款人已婚，双方都需要出面；

3.年龄+贷款期限之和不超过65岁；

4.年龄+贷款年限之和超过60岁，需要子女共同借款；

以上是判断一个房子财务属性的普遍标准。如果你想让你的房地产投资占用更少的资金，用杠杆来提高回报率，你必须从这些方面来衡量。实际上，很难把所有方面都考虑进去。没有完美的房子，但策略可以不断优化。对于7个方面的财务属性，奖励项目多，减免项目少，盈利的概率会大大提高。例如:

作为一个30岁的人，买一个热点，一栋15岁以下的房子和90套公寓

相对

作为一个50岁的加拿大华人，我在怀柔颜夕湖买了一个面积400平方米的店铺

可以想象，这两种投资策略的回报率有很大的差距。我们只需要尽可能成为第一个，避免成为第二个(对商店和办公楼没有歧视，每种类型的房地产都有金矿，只要思路完整，回报率就会尽可能高。(

选择合适的房子后，选择还款方式也很重要。最好的答案是本金和利息相等。

我们应该选择公积金、组合贷款、商业抵押贷款还是房地产抵押贷款？

如果开发商和卖家同意使用，组合贷款是最好的。纯公积金适用于贷款金额不超过120万的人。如果它消耗了太多的本金，杠杆率就会很低。

虽然房地产抵押贷款的利率很高，但必须先买足再抵押贷款，这也是有用的:

它适合没有第一套贷款的人。第二套贷款的首付比例太高，所以按揭贷款可以破解。

当谈到竹笋，支付全价会下降很多。一般来说，竹笋的卖家急需全额贷款，所以买一套全额按揭的房子是值得的。

以公司的名义买房可以抵押，但抵押是不可能的。

对于老年买家来说，按揭贷款期限很短，这将导致每月支付极高。一旦抵押贷款到期，偿还本金是好的。

文章开头的例子只计算了从正常持有到2016年的回报率。如果算上中间的第二按揭和中间的第二按揭，隔壁老王的回报率会进一步提高，因为贷款可以用在其他地方，而持有房地产所占用的投资本金会变少甚至是负数。

在实践中，您希望两次下注并截断吗？

每个人的实际情况都不一样，所以不能一概而论。你想要第二次抵押贷款和截止期之间的平衡吗？新贷款资金产生的收入能否弥补反向贷款造成的损耗成本？

让我们再举一个例子:5年前，首付130万元，贷款170万元买一套市值300万元的房子，5年后，它涨到600万元，这样5年后，第二笔贷款可以贷出约150万元，贷款磨损成本为2.5万，2.5万= 150万元的1.67%，相当于贷款利率提高0.55的0.56%

这很容易判断，7.665%的贷款成本，你用来购买的东西，其预期收入价值超过12%，而8%~10%是一只小鸡。

截止再抵押贷款360万元，不过桥的中间磨损费为3.6万元，过桥的中间磨损费为8万元。贷款年利率提高0.33%或0.7%，再加上抵押贷款中断后支付的利息，最终年化成本约为8.439%或8.809%。

这种贷款有点复杂，即4.9%的贷款会继续再融资几年，然后贷款本金和杠杆率会进一步降低，或者150万笔4.9%的贷款会变成360万笔8%以上的年化贷款。毕竟，一年才能做出决定，要么是这两年，要么是两年后。激进的可能很久以前就已经改变了，保守的需要几年时间，进攻性和防御性的几乎开始行动。

以上是关于房地产投资，影响财务属性和杠杆率的因素。我希望它对你有用。

别让隔壁的老王太嚣张了。