买房8折年薪5万保底！武汉全国抢人大会战

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资料来源:杠杆游戏作者|张

武汉开始履行诺言，留住和抢人的战斗达到了高潮。

高调的“抢人”政策让大学生以20%的折扣买房终于出台了。未来五年，武汉将为大学毕业生建造和筹集超过250万平方米的经济适用房，使大学毕业生能够以低于市场价格20%的价格购买经济适用房，并以低于市场价格20%的价格租赁住房(如果分摊，则比市场价格低30%)。

为了让中国大学的毕业生找到工作，轻松创业，快速安定下来，好好安定下来。10月11日，武汉市正式出台了关于在汉大学生毕业、定居、住房和收入的新政策。下发了三个重要文件，即《关于加强高校毕业生住房保障的实施意见》、《关于进一步放宽高校毕业生在汉就读安置试行政策》和《武汉市高校毕业生在汉工作最低年薪标准指导意见》。

除了买房和租房打八折。40岁以下的毕业生可以凭毕业证书申请武汉市常住户口，研究生和博士生不受年龄限制。

最低年薪指导标准已经出台，大学生4万元，本科生5万元，研究生6万元，博士生8万元。

杠杆游戏不评论这些政策的利弊，也不讨论250万平方米的房屋数量，只想谈谈城市的决心和“抓人”的背景。

几天前，在十一长假期间，杠杆游戏又回到了武汉。毕竟，我是带着深厚的感情毕业的。我希望武汉的这一波努力会有一些效果。

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大学生留校率持续下降，在武汉抢人留人迫在眉睫，不容有失

上月末，杠杆游戏写道“150万套！北京进入“抢人”，二线城市弱？经过一系列数据分析，张确信，大部分二线城市已经在很大程度上失去了房价优势。

在人才分流问题上，北京、上海、深圳由于种种原因纷纷回归，他们大多选择在家乡省会买房发展。广州和杭州的其他地方在就业和创业方面有优势，并夺走了很多优势，其他二线城市再次展开激烈的竞争。

这个群体对二线城市的房价不敏感，因为他们一直生活在北京和上海。他们对住房也有更高的要求，大多数人对二线城市相应的经济适用房和人才房兴趣不大。

刚毕业的大学生对房价极其敏感。主要城市正在做的是如何保持它们。事实上，这群人恰恰是武汉住房的20%折扣和经济适用房的20%折扣；以及大学生最低年薪的指导方针，试图保持他们。

2016年，武汉有3.8万名研究生，武汉有11.5万名研究生。普通学院招收了263，000名学生，在校学生949，000名。该规模在中国各城市中排名第二，仅次于广州。

2016年和2017年，武汉大学约有29万名毕业生。然而，根据武汉市人力资源和社会保障局的数据，2016年湖北省42万大学毕业生中，有20万留在湖北就业，其中13.2万留在武汉。

也就是说，这是省内其他城市来韩的应届大学生的人数。即便如此，只有45.5%的大学生留了下来。这远远低于重庆和成都60%至70%的保留率。

值得一提的是，武汉市人力资源和社会保障局发布的一份关于武汉市高校毕业生就业情况的报告显示，自2007年以来，留在中国的毕业生就业率逐年下降，2007年为55.3%，2008年为52.19%，2010年为50.7%，2011年仅为47.04%。

也就是说，武汉近年来对本地毕业生的吸引力与该市的经济增长不相称。从长远来看，这绝对不是一件好事。

从武汉户籍人口的变化来看，这种变化也可以委婉地反映出来。从下图1可以看出，武汉市常住人口在过去的六年中有了较大的增长，从910万增加到2015年底的1060.77万，增加了150.77万。然而，登记人口在2010年达到836.73万的高峰，然后连续两年下降，然后再次攀升，在2015年达到829.27万，但没有回到2010年的高峰。

图1。1978-2015年武汉市户籍总人口、总人口和常住人口图表资料来源:武汉市统计年鉴2016

原因可能是武汉作为一个高等教育大城市，一些拥有集体户口的大学生搬走了，减少了招生。

据武汉市有关部门预测，2017年在汉就读的大学生人数预计将高于2016年。

当然，武汉有7 221(双一等)和2 985所大学的高质量毕业生太多了。总数甚至更多。普通城市受不了这么多人才。

因此，武汉这些年不能留住人才并不完全是武汉的错。一个城市不在改革开放的最前沿，不在沿海，不在我国的权力中心，也不是政策最关心的地方。当然，解决这么多工作是很困难的。

然而，任何理由或借口都是没有意义的，找到留住人才的方法是至关重要的。

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武汉的商品房总供应量很低，推出20%折扣的人才房是一种妥协

不抢劫和留住人才的城市没有未来，但留住人才的城市真的很有希望。因此，喊口号，制定政策留住人，抢人是一方面，至少人们可以留住人，他们可以买得起房，扎根！

2017年3月，在《我的青春在武汉，但他的高房价把我吓坏了|超大城市房价的秘密世界12》一文中，杠杆博弈对数据进行了查找和分析，发现武汉的住房供给跟不上需求。

通过中国统计局的杠杆博弈，查阅2002-2015年武汉市房地产开发企业住宅竣工面积，得到图2，可以粗略计算出武汉市房地产开发企业住宅总面积为10062.08万平方米。

图2。武汉2002 -2015房地产开发企业住房面积数据来源|国家统计局制图|杠杆博弈张

当然，在此之前，武汉也有大量的现有房屋。与此同时，在武汉这样的城市，有大量的大学、中央国家机关科研单位、国有企业和中央企业，它们的内部住房和福利住房实际上是惊人的。住在武汉的人会明白这一点。

此外，除了商品房，武汉还有一些城中村。武汉市住房保障和房屋管理局的数据还显示，从2011年到2016年，武汉市基本建成了约315，400套经济适用房。

2002年以前，武汉有一些老房子，虽然有些房子被拆除了，但不是所有的都被拆除了。考虑到武汉近年来经济适用房的供应情况，我们可以认为，到2015年，武汉城镇将有约2亿平方米的住房，这是完全可能的。

像其他城市一样，每个城市都有一套非住宅公寓，它的实际功能是居住。由此可见，武汉有更多的房子可供居住。

根据武汉市房屋管理局发布的《2014年武汉市住房保障和房屋管理蓝皮书》，当年武汉市中心城区共有房屋45.6万套，比上年减少2.7万套，但14层以上的高层建筑有5306栋，增加501栋，增幅超过10%。

根据蓝皮书，武汉中心城(包括开发区)的总建筑面积为4.26亿平方米，共有456，381栋建筑。其中，红山区的房屋数量最多，有102，609套，其次是武昌区和东湖高新区(600，133套)。14层及以上的高层建筑数量增长最快，达到5306栋，占总建筑数量的1.12%，其中红山区有1227栋高层建筑，数量居全市之首，而江汉区的高层建筑数量占该地区总建筑数量的2.13%，比例最高。

虽然武汉旧城改造中的高层建筑越来越多，但截至2013年底，底层少于三层的建筑仍占武汉总建筑的83.26%。然而，由于武汉住房市场近年来的快速发展，截至2013年底，武汉人均住房面积为35.38平方米。

几年后，它应该会略有增加，这是略高于郑州的人均住房34平方米。

《武汉市2015年和十二五期间国民经济和社会发展统计公报》也显示，武汉市人均住房建筑面积为37.25平方米。

顺便说一句，如上所述，武汉有的大量大学生基本上住在宿舍，不需要标准住房(公寓)。以及一些住在工厂宿舍和工棚的农民工。总数怎么会超过100万？

2015年，武汉市常住人口为1060.77万人，城市人口约为841.2万人。减去上述100万人，实际上约有700万人必须解决住房问题。

这样，武汉市应该有超过2亿平方米的住房。这类似于上面对杠杆博弈的估计。

从2010年到2015年的六年时间里，根据上图2，我们可以计算出武汉市房地产开发企业的竣工房屋面积为4429.08万平方米。在这六年中，武汉市区人口增加了约110万，人均面积为37平方米。

所有新增人口都不可能买房子，但计算人均是可以的，这表明空或多或少应该存在。

《武汉市2015年和十二五期间国民经济和社会发展统计公报》也显示，武汉市人均住房建筑面积为37.25平方米，高于郑州、杭州和南京。然而，武汉仍有很大的改善和投资需求，所以近年来的商品房供应只能算是勉强够用。

武汉市统计局《2016年房地产开发投资与商品房销售相关性分析》指出，2016年，全市新建商品房销售面积为3255.66万平方米，比上年增长23.9%。其中，住宅销售面积2931.06万平方米，增长21.4%。

顺便说一下，2016年，武汉市商品房竣工面积仅为600.1万平方米，比2015年下降了8.3%。

图3。2016年武汉房地产开发销售主要指标来源|2016年武汉统计公报

这组数据显示了什么？这表明供应短缺。结合上面的图2，我们可以知道最近几年一般完成了多少，确实是拍卖行不够卖！

事实上，正如这一分析所显示的，由于销售市场的回暖，该市的销售面积已经下降。截至2016年底，商品房销售面积445.93万平方米，同比下降28.8%，销售面积比2015年底减少180.22万平方米，比2014年底减少323.65万平方米。

商品房的去库存速度快于补货速度，导致供需关系紧张。自2016年6月以来，该市销售区域与新开工区域之间的剪刀差不断扩大。自2016年9月以来，新开工建筑面积增速低于销售面积增速。

分析还明确指出，2016年，我市商品房销售市场持续火爆，导致商品房库存不足，促使企业自发增加库存，土地市场活跃。但是，房地产开发项目从征地到正式开工有一定的时间跨度，从半年到几年不等。现行的房地产开发统计制度规定，投资必须在项目正式开工后才能提交，项目的征地成本必须分摊并上报，导致开发投资中征地成本与土地交易金额不匹配，导致土地成本反映滞后。

例如，2010 -2016年，2012年土地出让金较高，但当年土地购置费较低；2015年土地出让金不高，但当年土地购置费很高。2016年的土地购置费也在一定程度上反映了这一特点。

有趣的是，报告还认为，“十二五”期间，房地产业取得了长足发展，对全市gdp和地方税收的贡献不断增加，对居民就业的带动作用不断增强。

是的，供需失衡，这一波一线和二线城市的需求普遍上升。武汉主城区的平均住宅价格已经达到今天的高水平。大学生如何扎根？引入20%折扣的人才空间是一种妥协，因此它是否行得通还有待观察。

3

武汉的工业振兴仍然需要努力

在房价的背后，很多人都无法想象，我们心目中的中心工业城市武汉，老工业基地，在工业总产值和利润方面，已经被郑州抛在了后面。

2009年，武汉市规模以上工业企业总产值5032.18亿元，增长10.2%。工业产品销售收入5752.16亿元，增长14.3%。

同期，郑州市规模以上工业企业销售收入达到4727.4亿元，比上年增长9.3%。当时，就工业产值而言，郑州明显比武汉差一个数量级。

但是就利润和税收而言，老大哥武汉已经不如郑州了。当年，武汉工业实现利税总额637.06亿元，增长20.5%。其中，利润总额236.22亿元，增长9.4%。郑州的利税高达780.4亿元，利润是武汉498.8亿元的两倍多。

到2015年，郑州工业完全落后于武汉。《武汉统计公报》只提到规模以上工业企业总产值增长6.8%。工业计划销售产值11811.49亿元，比上年增长8.1%。

通过《武汉统计年鉴2016》，杠杆博弈发现，2015年，武汉完成调控工业总产值12374.92亿元，调控工业利润仅为480.65元，不到郑州的一半。

至于房地产市场，郑州正在蓬勃发展，武汉正在蓬勃发展。

幸运的是，2016年，武汉市规模以上工业企业总产值比上年增长5.8%，销售额增长15.0%。规模以上工业产品销售率105.5%，增长8.5个百分点。

全市规模以上工业企业利税总额达到1622.5亿元，比上年增长13.3%；利润总额672.8亿元，增长30.5%。

同期，郑州工业利税达到1490.1亿元，同比下降0.9%；利润1066.7亿元，增长4.8%。

虽然武汉的利润有所提高，但也存在一些隐忧。

图4.2016年武汉主要工业产品指标图表来源|2016年武汉统计公报

如上图4所示，大多数工业产品的产量已经下降。当然，一些行业的产能过剩、高能耗和低效率并不都是坏事。只有这样，才会有新的结构调整。

此外，2016年武汉市工业企业资产负债率为61.6%，比同期全国平均水平高5.8个百分点，比湖北省平均水平高8.4个百分点。

在38个主要监管行业类别中，16个行业的资产负债率超过60%，6个行业超过70%，3个行业超过80%。文化、教育、工业美容、体育娱乐产品制造业资产负债率为87.3%，比上年增长19.1个百分点；铁路、船舶、航空航天等运输设备制造业84.5%，比上年增长1.9个百分点；纸及纸制品行业资产负债率为80.8%，比上年上升3.0个百分点。

杠杆游戏也是一个地区稳定的蓝领和白领就业和创业的指标，这取决于参加养老保险的城市工人数量。因为贫穷、责任较轻的企业不愿意购买员工养老金或拖延很长时间。

大学生基本实现就业和创业保险，稳定规范的企事业单位基本实现养老保险。这部分人口可能是一个地区就业和创业质量和数量的最客观反映。

截至2016年底，武汉市参加基本养老保险的职工人数为274.83万人，比上年增长3.3%。考虑到人口结构，不包括儿童和老人，应该说这个数字并不低。

同期，郑州市人口370.9万人，比上年增长11%；长沙有212.03万人，比上年末增长3.3%；南京有303.5万人口；Xi有330.5万人口；成都市有657.1万人，其中参保职工474.9万人(部分社会灵活就业人员、农村居民参保)；重庆有862.24万人口，比上年增长3.0%。

一方面，被保险人的绝对数量是不同的，应该详细考虑。

值得骄傲的是，武汉在产业结构方面仍然具有优势。

截至2016年底，全市高新技术企业2177家，比上年增加521家。2016年，全市高新技术企业产值达到8446.11亿元，比上年增长12.6%。

2016年，武汉市规模以上工业企业主营业务收入11952.0亿元。

调整后的工业产值是武汉的两倍多。截至2016年底，中国第一大超级工业城市重庆只有1443家高科技企业。比武汉少734人。2016年，中国的高科技产值只有7300亿元，比武汉低1100亿元。

当然，高科技企业不仅是工业企业，还有其他类型。例如，武汉的这股浪潮也培育了独角兽企业。

无论如何，以上数据表明武汉的产业结构是好的。同时，武汉高新技术企业的平均产值远低于重庆，这正好说明武汉高新技术企业的增长仍然很大。如果整体规模可以扩大，自然需要更多的人才。

如果人才真的被吸引，发展这些高科技企业，孵化和创办更多的企业难道不合适吗？关键是要有这样的商业环境。

为了赢得这场城市发展的杠杆游戏，我们仍然需要真正尊重人。