用消费贷购房“悬了”管控贷款流向，银行还有“后手”

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◆经济导报记者杜扬济南报道

房价飞涨，没有足够的现金怎么买房子？很多人认为是“首付贷款”，即以各种名义(主要是个人消费)的贷款，用来支付首付，增加买房的杠杆，甚至实现“一套换两套”。

但是现在很难以个人消费的名义支付首付。最近，各地相继出台相关消费贷款政策，防止信贷资金非法流入房地产市场；据银行业人士透露，他们也相继收到金融风险警告，要求加强个人贷款管理，谨慎发放个人消费贷款。

《经济导报》记者发现，虽然房地产和银行业属于不同领域，但人们认为这只是防止消费贷款改变购房首付的控制措施之一；今后将采取硬件技术、软件审计等多种措施，实现多层次的信用控制，防止资金非法流入房地产市场。

房地产投机“附加杠杆”

几年前，济南市民王斌偶然发现了一批“廉价房”。“这是开发商给我们公司的。这套小型公寓位于和平路，总价为40万元，比每平方米2000元还便宜。公司内部处理此事，抓了很多人。我两天就赢了一盘。”他告诉《经济先驱报》记者。

当时，王炳刚在工作中没有积蓄，但他用与“首付贷款”相同的操作，轻松收取房款。"以装修为名，抵押父母的旧房，并全额贷款."

在“四大国有银行”之一工作的高级客户经理刘刚告诉《经济导报》记者，王斌的这项业务是2008年之前银行的标准业务之一。“然而，由于2008年美国次贷危机，银行因风险而叫停‘首付’。”他说，如果按照济南市前几年第二套房30%的首付计算，杠杆率是3.3倍；但是如果你可以用抵押贷款支付首付，这相当于给消费者增加了筹码。

为什么当生意停止时，王粲·宾仍然赢得他最喜欢的房子？原来他在“消费贷款”中拿了“装修贷款”。“这是以装修的名义借的。事实上，这里没有装修，只是用来买房子的。”王斌说道。

“几年前，当地个别商业银行的员工与装修公司有过接触，银行对以装修名义贷款的基金公司视而不见。装修公司负责配合取款。”一位信贷公司的负责人说。然而，《经济导报》记者未能采访到更多的例子。然而，一项小小的调查显示，一些银行的“装修贷款”利率低至5.15%，期限长达30年。也就是说，只要王斌每年能偿还3万元或4万元，他就可以拥有一套零首付、零月供的公寓。

山东康桥律师事务所合伙人邓丽律师表示，王斌的经营涉嫌违约。“我国合同法的有关规定规定，借款合同的内容包括借款的目的。借款人未按约定的借款用途使用贷款的，贷款人可以停止发放贷款、提前收回贷款或解除合同。”邓丽告诉《经济先驱报》记者。

截留资金为房地产市场降温

为什么单个银行“视而不见”？据刘刚分析，在当前房价飙升的形势下，按揭贷款是一种高质量、高额度、低风险的贷款，但严格审查的门槛很高，近两年来越来越严格。然而，消费贷款的审查门槛较低，因此银行有动机将消费贷款变相发放为抵押贷款。

如果房价一直在上涨，那么“增加杠杆”的快乐生活似乎还会继续；但是如果房价下跌，“王斌”违约怎么办？“这相当于银行系统只进行一次抵押贷款，却收取两笔贷款，其中一笔来自消费者贷款违约。这样一来，“坏账”就因为“增加杠杆”而翻了一番。”刘刚说道。因此，尽管济南房价没有下降的迹象，但相关部门已经出台了相关政策，而“王斌人”的幸福生活也大打折扣。

风能数据显示，今年1-8月，新增居民短期贷款1.28万亿元，比去年同期增加8231亿元，远远超过去年8305亿元的水平。“这些短期贷款有一半流向了房地产市场！”上述信贷公司负责人表示，刘刚估计接近40%；根据一份关于中国短期消费贷款流入房地产市场现象的报告，估计至少有3000亿元将流入房地产市场，约占新增短期消费贷款总额的30%。

这些数据足以引起警惕，因此有开头提到的风险警告和各地的新政策。据济南银行业内人士透露，银行对个人商业贷款和个人消费贷款进行自查工作，银行不敢为“王斌人”申请“装修贷款”；“装修贷款”等贷款期限不超过5年，“王斌”的年还款额大幅增加至10.4万元；不允许二次抵押发放消费贷款，“王斌人”不能抵押仍在还款的旧房。此外，许多银行开始向一些最近申请消费贷款的客户发出通知，要求他们“提交消费使用的证明材料”，包括发票、合同、转账凭证等...一旦发现消费贷款已经改变用途，将邀请客户提前还款。总之，“王斌人”买房的筹码越来越大。

据不愿透露姓名的人说，银行已经通知他贷款，请他提交贷款使用文件和凭证。

然而，在父母的支持下，王斌很早就拿到了“装修贷款”，所以他不用害怕违约。

这只是房地产监管的一部分

“不要盯着消费贷款的流向，但也要注意，近年来抵押贷款越来越紧。”邓丽提醒说，“严格防止首付贷款流入房地产市场可能只是房地产监管的一部分。”

日前，荣360监测数据显示，8月份全国首套房平均利率创历史新高，达到5.12%，相当于基准利率的1.04倍；然而，济南很难获得基准利率的抵押贷款。一些银行甚至将执行利率与批准期限挂钩。借款人应该考虑是否要“以钱换时间”，也就是说，接受更高的利率以换取快速的超额批准。

在控制以消费贷款形式进入住房市场的资金流动方面，刘刚表示，济南许多银行也收到了金融风险警告，其银行发放的消费贷款卡不能在售楼处使用。因此，“技术的进步也可以实现个人账户。”监控，未来的操作'现金提取'不能逃避帐户监控。”

"事实上，银行一直都有控制措施."刘刚说，上述新政策，如“开展自我检查”和“提交消费者使用的证明材料”，都表明加强监管。

目前，有关部门对消费贷款进行了严格审查:9月14日，邮政储蓄银行杭州分行因挪用个人消费贷款购房被罚款65万元；今年6月，大连银监局还对多家机构开出了数笔罚款，原因是“贷后管理不到位，导致个人消费贷款被挪用”。

(应被申请人要求，文中“刘刚”是化名)