2天7城加码楼市调控 剑指“短线炒房”

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尤菲菲绘画

记者张亮余向明编辑孙芳

房地产市场监管再次升级。从22日到23日，短短两天内，长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、Xi、石家庄等7个省会城市相继出台了楼市调控措施。其中，除了Xi侧重于从销售方面控制房价外，其他城市都侧重于“限售房”，限售房期限从2年、3年甚至5年不等。

与国家统计局上周发布的8月份最新房价相比，开始调控的城市呈现出环比持续上升、同比明显上升的特点。调控力度的加大正好反映了城市专项政策的“精准性”，甚至预测“房价哪里涨得明显，调控就指向哪里”的政策将在第四季度继续实施。从这一轮调控的方向来看，主要的抛售限制手段是"短期房地产投机"。

最长销售限制期为5年

清理各地限购措施:石家庄在限购的同时明确了新购房屋(包括二手房)5年内不得上市交易；在重庆，在主城区新购买的商品房和二手房必须获得2年后才能上市交易；贵阳市规定，在当地购买的新商品房3年内不得转让；南宁是限售房升级，在市区(不含武鸣区)购买两套以上住房的期限为2年；南昌市要求所有新交易的房屋必须在取得两年的产权证后才能转让；长沙市规定，在当地购买的商品房(包括二手房)除限购和升级外，必须在取得房产证3年后方可转售。

上述城市不仅仅是“限购”，还叠加了配套政策。例如，在规定比较严格的长沙，根据新的规定，自9月23日起，除了新购买的商品房限制在3年内出售外，如果长沙已经有一套，在购买第二套3年内，必须先取得第一套产权证明，而外地人只能购买一套，需要出具24个月以上的所得税或社保缴纳证明。此外，南昌市的新规定具体包括:在商品房销售和转让过程中，实行限价、限购和限购政策，自签订购房合同之日起5年内，不得转让“三限购房”，限购期相对较长。

给不热的城市降温

本轮调控的另一个特点是，所有7个城市都不在“15个一线城市和热点二线城市”的范围内。房地产业人士指出，根据国家统计局上周发布的8月份70个大中城市的价格指数，一线和二线热点城市的价格指数正在企稳，所有一线城市都已停止环比上涨。但与此同时，一些城市仍有环比增长，且同比增长明显。从具体城市政策的角度来看，必须防止这些城市的过热风险，有必要从政策上进一步冷却房地产市场。从措施上看，最有效的是限购、限贷和限重。

具体数据方面，8月份，根据全国70个大中城市住宅销售价格变化统计，长沙新建商品住宅价格指数同比涨幅居前，达到16.9%，环比涨幅为0.2%。此外，石家庄环比上涨0.1%，同比上涨9.5%；重庆环比增长0.3%，同比增长12.9%；南昌环比上涨0.9%，同比上涨8.7%；Xi平安指数环比上涨0.3%，同比上涨14.7%；贵阳环比增长0.7%，同比增长9.2%；南宁环比上涨0.6%，同比上涨12.5%。

此外，上述城市的库存不断减少，这在一定程度上增强了房价上涨的预期。根据同一个政策咨询研究部门的数据，8月份，南昌、南宁和桂阳的储蓄与销售之比不到10个月，重庆和Xi的储蓄与销售之比不到6个月。人们普遍认为，当储蓄与销售的比率不到8个月时，房价就会有上涨的压力。

赢得租购时间

同一政策咨询研究部主任张宏伟指出，根据以往几年的监管经验，每一轮房地产市场新规的“间隔”大约为6至8个月。回顾过去，从去年3月上海的“上海九条”开始，到去年10月，约有20个核心一、二线城市集中推出监管政策；今年3月，北京发布了“3.17新政”，这导致一些城市提高了对房地产市场的监管。现在是引入调控政策的“窗口期”。这一轮调控是对以往政策的补充和加强。

同时，新规定出台的时机也反映了预期管理的需要。“这次许多城市的集体升级和监管，可能是为了防止在‘金九银十’这一特殊节点出现房地产市场进一步上涨的预期。”益州研究所副所长杨红旭认为。中国房地产数据研究所常务所长陈胜也指出:“自去年出台房地产调控政策以来，一线热点城市取得了显著成效，有人判断楼市调控政策将会放松。不过，一些城市在过去两天推出的新措施传达了一个信号，即房地产市场的监管不会放松，但可能会再度收紧。”

陈胜认为，建立房地产长效机制是一个更核心、更长远的问题。目前，房地产调控政策并不宽松，各种限制性政策旨在分阶段稳定房价，为建立房地产租购并举的长效机制赢得时间。

与此同时，大部分城市在这一轮调控中对"限购"大惊小怪，而利剑指的是"短期房地产投机"。海通证券(600837)首席经济学家蒋超认为，上述城市的限购期在2至5年之间，这也表明了政府抑制房地产泡沫的决心。可以预测，房地产的投机功能将继续被削弱。