房企转型瞄准存量市场 另辟蹊径求发展

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目前，传统的商品房开发销售模式正面临挑战。据业内人士透露，为了创造新的业务增长点，房企纷纷涉足股市。存量管理涉及土地、公园、房屋和固定设施等各种房地产；个人、企业和政府客户；与增量开发相比，租赁、佣金、管理和服务费等不同服务有更多的盈利模式核心要素。

转型的机会凸显了出来

土地供应与房地产开发密切相关。西南证券(600369)分析师胡华儒认为，土地供应总量明显不足，新开工面积开始滞后于销售面积或导致新房短缺，高地价降低了房地产企业的土地利用率。传统的商品房开发销售模式正面临着发展的“天花板”。

自2016年以来，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等部委多次发文支持特色城镇发展，地方政府也跟进相关文件。“大城市+特色城镇”逐渐成为我国区域经济发展的新模式，城市化转型发展也成为住宅企业转型的机遇之一。

胡华儒认为，房地产企业正面临着从增量发展到存量管理的转变。增量开发是指以新增建设用地和房屋改造为前提，以开发商为主导，以传统开发销售模式为主，旨在短期内快速实现的商业行为；然而，库存管理是一种商业行为，它以符合使用条件的经营性房地产为基础，以经营者或服务提供者为主导，以租赁及相关服务为主要基础，旨在持续稳定地实现。

具体来说，库存管理涉及各种房地产，如土地、公园、房屋和固定设施；个人、企业和政府客户；与增量开发相比，租赁、佣金、管理和服务费等不同服务有更多的盈利模式核心要素。

找到另一种发展方式

在政策和市场因素的双重催化下，特色城镇、长期租赁公寓、教育医疗、文化旅游等成为住宅企业的热点业务。目前，各大房企规划的转型路径呈现多元化特征。

泰和集团(000732)推出了基于多元化产业布局的“泰和+”战略。泰和集团副总裁、泰和北京公司总经理张锦源介绍说，泰和在以房地产为重点的同时，已经布局了商业、医疗、文化、教育等多个领域，受益于“泰和+”战略的第一个项目——泰和昌平采摘园，将一站式解决业主的医疗、教育、购物、社会生活、文化等全方位生活需求。

特色城镇的开发建设尤其受到房企的欢迎，万科、碧桂园、恒大、绿城集团等房地产行业龙头企业都参与了特色城镇市场。东方证券(600958)分析师朱进指出，目前，房地产企业普遍难以获得土地，同时融资面也受到严重限制，叠加销售回报放缓，导致资金压力急剧增加。然而，特色城镇得到了政府政策的支持，建设用地和信贷指标也向特色城镇倾斜。住房企业有望通过参与特色城镇建设，同时解决征地和融资两大问题。2016年，绿城集团成立绿城理想镇公司，专门开发理想镇项目。在未来5-10年内，绿城计划在上海、杭州和北京周边建设5-10个“农业城镇”；2016年8月，碧桂园宣布将在五年内投资1000亿元建设智慧生态科技城，位于一线城市和二线城市周边30-80公里区域，并计划在2017年完成20个科技城的布局。

在租赁市场，世界银行(002285)和万科率先安排长期租赁公寓。截至今年上半年，世界银行的服务式公寓平台“世界联合红”已在27个城市登陆。在9个部委试点的12个促进租赁市场的城市中，世界联合会红磡分会已进入其中10个城市，并签署了4万多个房间；上半年，长期租赁公寓业务实现总收入6767万元，同比增长近5倍。今年上半年，万科旗下的长期租赁公寓品牌“公园之家”(Park House)已覆盖21个一线和二线城市，累计入住7万多间，累计开业2万多间。开业超过六个月的项目平均入住率约为87%。