调控强音频发 三维度剖析楼市“变奏”

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在一系列政策措施的影响下，市场供求、住房战略和产业发展都处于领先地位，未来房地产市场的发展有望进入“杜绝投机”、“租卖并举”的新阶段。同时，新房存量和预期供应量难以回到历史高点，激活现有住房资源迫在眉睫。

自从这一轮楼市调控政策出台以来，热点城市的房价涨幅一直在稳步下降。在一系列政策措施的影响下，市场供求、住房战略和产业发展都处于领先地位，未来房地产市场的发展有望进入“杜绝投机”、“租卖并举”的新阶段。同时，新房存量和预期供应量难以回到历史高点，激活现有住房资源迫在眉睫。

市场结构明显分化

半年多来，中国房价的上涨表明，一线和二线城市房价稳步下降，一些三线和四线城市房价快速上涨。根据国家统计局的最新数据，8月份新增商品房增长最快的城市仍是桂林、北海、牡丹江等三线城市。

华融证券(Huarong Securities)首席经济学家吴歌表示，今年房地产市场最大的意外事件是，在宏观调控下，一、二线城市踩了刹车，楼市量价下跌，但三、四线城市的房价尚未下跌。尤其是在传统的“金九银十”购买季节，大多数一线和二线城市都处于相对“低迷”的状态。根据中国指数研究院9月4日至9月10日的数据，一线城市的交易量环比下降17.5%，北京的交易面积环比下降20.87%。

除了城市之间的差异，新房和二手房的市场表现也逐渐不同。北京的新房价格依然坚挺，但二手房价格明显下降了，空房。根据中原地产的数据，8月份，北京只签了7600套二手房。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，二手房价格持续下跌表明，房地产市场的政策效应正在积极释放。与此同时，房价下跌也是由于“挤压泡沫”效应，由于各种调控措施，新屋市场目前处于稳定状态。

中国人民大学国家发展与战略研究所研究员王孝松表示，从1月到8月，销售面积和销售增长率持续下降，表明政府的房地产调控政策发挥了作用，在限购、限贷等一系列政策的影响下，房地产市场持续降温。但从1月到8月，商品房销售面积同比增长12.7%，商品房销售总量同比增长17.2%。目前，/进一步提高了政策效果。

同一政策咨询研究中心主任张宏伟表示，武汉最近实施了“限售房”政策，沈阳、兰州、张家港等城市最近开始出台楼市调控政策。9月至10月，部分城市将出台新一轮调控政策，楼市将迎来新一轮“风暴”。

房企求变，优化布局，补充库存

市场变化也促使开发商积极寻求变化。新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)表示，“金九银十”正从一二线城市向三四线城市转移，许多三四线城市正在重现去年热点城市成交量和价格同步上涨的景象。“首先，住房企业的行业集中度越来越高是一个不争的事实和趋势。然而，一线和二线城市很难创造业绩增长，甚至难以保持原有份额。大型房企不可避免地需要进入更多的城市，尚未进入的三、四线城市有机会提前布局。”欧阳杰解释道。

从近期的土地市场来看，房屋企业土地拍卖的主战场开始转向三、四线城市。根据同一个政策咨询研究部门的数据，8月份三、四线城市的住宅用地底价为1437元/平方米，比上个月略有下降0.9个百分点，同比大幅上升45%。自去年11月以来，住宅用地的底价已经连续10个月超过1000元/平方米。

从保险费率看，8月份三、四线城市宅基地交易平均保险费率达到38.28%，连续7个月超过一、二线城市宅基地交易平均保险费率。据中原地产统计，今年前8个月，283个三、四线城市住宅用地成交额达到9830.3亿元，接近去年水平。前8个月，主动征地前50名房地产企业征地总额达到14，910亿元，比2016年同期前50名房地产企业征地增加49%。

与之前相比，严跃进表示，对于房地产企业来说，现在最大的动作就是补货。目前，住宅企业已经从去库存转向更积极的补货方向。值得注意的是，后续还需要警惕财务压力。

然而，王孝松指出，在国家统计局8月份发布的房地产数据中，土地收购面积与土地交易价格的增长率并不匹配，收购面积同比增长10.1%，增长率下降1个百分点，而交易价格同比增长42.7%，增长率同比增长1.7个百分点，这意味着房地产开发成本仍在持续上升。

产业转型激活存量住房

中国社会科学院财经研究所城市与房地产经济研究室研究员邹华林认为，购房者对房价的预期开始趋于理性。其中一个重要原因是“租卖并举”的住房制度已经明确并付诸实施。7月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等9个部委联合下发了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》。

广州市近日出台了《加快广州市房屋租赁市场发展工作方案》，提出实施“租购平等权”等措施。《关于加快培育和发展上海住房租赁市场的实施意见》明确提出，到2020年，要基本形成多主体参与、多品种供应、规范管理的住房租赁市场体系，这是房地产市场半年严格调控以来的一个重大变化。

明远地产首席研究员刘策表示，从需求方面来看，在交易冻结的情况下，买家也将开始转向租赁市场。事实上，同时租房和买房也可以避免房地产市场的大起大落，减少购房的非理性需求。同时，租赁土地挤压了商品房用地，稀缺的商品房用地将迫使房地产开发商开发的产品具有更高的附加值。

从政策调控压力相对较大的一、二线城市来看，分析人士认为，新屋存量和可预测供应量很难回到历史高位，在住房需求不断增加的同时，长期不存在去库存问题，激活现有住房资源迫在眉睫。

刘策认为，开发商进入股市有两个核心点:第一，找到一条“宽轨”。长期租赁公寓是几乎所有大型开发商的共同选择，作为股票业务的一个新的战略业务板块进行管理，这一逻辑在市场空空间、发展前景和政策支持方面得到加强。第二，我们重视金融工具的支持。重振股市需要资金支持。许多房地产企业将自己的业务定义为“房地产经营+金融”。因此，开发商进入股市并期待“房地产运营+金融”是一种标准做法，这与目前主流开发商的发展逻辑是一致的。

此外，房地产中介和开发商也在合并。业内人士指出，今年以来，万科入股了链家，昆达收购了我爱我家。今后，中介机构和房地产开发商之间将进一步合作和融合。中介在经营上有优势，而房地产开发商在资金和资源上有优势。上海中原地产市场分析师卢文喜表示，总体而言，未来租赁和销售市场预计将“平均分配”，租赁资金的稳定也有利于抑制房价，两者相互影响。