合肥出现楼盘降价维权 新房源降价幅度达10万以上

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2016年，楼市最热的时候，二线城市合肥被称为“房价四小龙”之一，房价涨幅多次位居全国第一。

随后，“历史上最严格的监管令”出台。自去年10月以来，各方面的统计数据显示，合肥楼市已逐渐降温。

近日，合肥某房地产因降价而受到业主权益保护。这让外界对合肥楼市的现状非常好奇:降价是个案还是普遍现象？在不到一年的时间里，这个二级市场的典型样本在调控的巨大压力下经历了怎样的转变？

降价风暴

该地产因降价而受到所有者权益保护，被称为万鑫翡翠庄园。

《经济观察报》记者查询了合肥市物价局的网站。根据网站数据，该房产位于合肥市肥东县，自今年1月13日开始备案，目前已有5栋房屋备案，即3、5、13、15、7号楼。

前四次申报的平均价格约为12888元/平方米。8月31日，7号楼最新备案，价格为11，863元/平方米。这意味着，同一房产的申报价格平均每平方米下降了1025元，新房产的降价幅度在100平方米的基础上达到了10多万元。

九月初，一些业主在万鑫翡翠庄园的售楼处门前悬挂横幅。对于降价的指控，该项目的解释是购买7号楼需要7-8万元的装修费用，即跳楼的费用，但在此之前，买家可以选择支付这笔费用，如果他们支付的话，只需2.5万元。这样，总价格和以前没有太大的不同。

该项目的一名销售人员告诉记者，新备案房屋的开盘时间尚未确定，预计到9月底，“7号楼的价格将在每平方米11500-13000元左右，一房一价。”然而，每套公寓的价格大约是9400-9900元。具体价格将在开盘时敲定。”售货员说。

这名销售人员强调，即使以这个价格购买，买方也必须另外支付装修费用:“7号楼的隔断已经全部装修完毕，因为隔断是捐赠的区域，维修费用必须在以后增加。”

根据数据显示，2016年6月29日，万鑫投资集团以每平方米7064.96元的底价和262.31%的溢价，在店埠镇沿河西路与龙城路交叉口西北角的肥东获得了fd15-4商住用地。这块高价赢得的土地就是后来的安徽新绿庄园。

根据工商信息，万鑫翡翠庄园的开发商为肥东万鑫文化产业投资有限公司，其大股东为万鑫文化产业投资(集团)有限公司，此外，施琅集团旗下的南京朗明房地产集团有限公司拥有其10%的股份。“这是亏本出售。去年7000元的底价只有11000元。”一位要求匿名的合肥资深房地产从业者告诉记者。

据匿名人士透露，万鑫在合肥有几个项目，降价出售的原因实际上是开发商在限价环境下的无奈之举。“他们在合肥有几个项目。合肥的限价政策要求全市平均价格不得超过13000元。他们在高新区还有一个地价更高的项目。为了使该项目卖得更高，翡翠庄园的价格只能在申报时降低一点，以免提高平均价格。这也是一个高低匹配。”这个人分析了。

合肥房地产市场现状

万鑫翡翠庄园的降价案例在合肥市场普遍吗？

从乐观的数据来看，合肥的房地产市场确实已经降温。合肥365房产家庭网络数据中心的数据显示，今年上半年，合肥共售出10707套住宅商品房，比上个月下降77.3%。

合肥大学房地产研究所副所长凌斌向《经济观察报》记者强调，二手房数据不能反映房地产市场状况。“正常情况下，合肥市的年营业额可达8万台，今年的实际营业额预计在7万台左右。虽然交易量与去年相比有所下降，但我预计不会超过30%。”

在二手房市场，合肥一些房地产中介表示，滨湖板块跌幅最大，跌幅大多达到40%-50%，接近“半价”。

这一说法遭到了当地业界的否认。合肥市物价局7月中旬表示:根据监测数据，合肥市房地产市场价格基本保持稳定，部分高价房产被限制备案，房价整体涨幅明显放缓。个别房地产价格的涨跌对整个房地产市场价格的影响非常微弱。从国家调控的方向来看，保持房地产市场稳定健康发展是核心要求，房地产市场价格不会大幅上涨或下跌。

在接受许多业内人士采访时，他们承认合肥二手房价格今年确实有所下降。曾多次调查合肥楼市的益居研究所副所长杨红旭表示，房价减半的说法太夸张了，但滨湖板块的二手房确实出现了下跌，整体来看，与高点相比，估计下跌了10%至15%，一些急售房屋下跌了约30%。

杨红旭表示，作为中国房价涨幅最高的二线城市，合肥经历了调控后最明显的降温。他的论点是，截至2017年7月底，易居研究所监测的80个城市的新商品房总库存显示，合肥的新住房库存增加了47%，居第一位。“房地产市场一直在降温，现在很疲软。一些房产开始滞销，库存自然增加。”

凌斌认为，判断一个房地产市场是否正在降温，一个非常重要的因素是投资投机性购买的比例是否大大降低。从这个角度来看，他认为合肥的楼市确实已经降温:“去年下半年在合肥购买的投资性住房比例超过了40%。调控后，投资投机性购房的比例很小，这基本上是对新购住房的真实需求。”

上述匿名人士透露，虽然万鑫翡翠庄园降价只是一个例子，但在合肥市场，开发商鼓励买家全额购房，这也是变相降价。他说:“如果是全额的话，一平方米可以打3000元的折扣，很多房地产都是这么做的。这是为了确保尽快归还资金。”